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“商品房買賣合同解除”的實(shí)證分析

時(shí)間:2022-08-05 12:30:37 房地產(chǎn)論文 我要投稿
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“商品房買賣合同解除”的實(shí)證分析

  合同解除的立法目的在于,給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由,為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟(jì)措施,以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦�。合同解除最重要的法律后果即“合同的�?quán)利義務(wù)終止”�!督忉尅飞婕昂贤獬臈l文多達(dá)10條(詳見司法解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條),占所有解釋28條的36.7%。結(jié)合審判實(shí)踐,商品房買賣合同的解除之事由概括起來(lái)主要有以下幾種:1.協(xié)議解除;2.根本違約;3.遲延履行;4.法律規(guī)定的其他情形。具體言之,解釋對(duì)后三種事由明確列舉規(guī)定。根本違約:商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人;故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格;房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。遲延履行:出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的;辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形:面積誤差比絕對(duì)值超出3%;商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。

  司法解釋主要從實(shí)體上規(guī)定了解除商品房買賣的事由,對(duì)其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定處理。我國(guó)合同法第九十六條第一款規(guī)定:“主張解除合同的,應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除�!痹擁�(xiàng)緊接著規(guī)定,“對(duì)方有異議的,可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”可見,行使商品房買賣合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。沒(méi)有通知的,法院應(yīng)該行使釋明權(quán),要求主張解除的一方及時(shí)向?qū)Ψ酵ㄖ獬�。�?wèn)題是,通知已經(jīng)送達(dá),但對(duì)方一旦提出異議之訴,主張合同解除的通知人對(duì)于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài),須由法院裁判。作為法院,在解除商品房買賣合同的訴訟實(shí)踐中,應(yīng)該圍繞上述司法解釋所列舉的情形來(lái)審查主張解除合同的理由是否成立,從而確認(rèn)解除商品房買賣合同的效力。

  商品房買賣合同標(biāo)的物所涉金額大,樓花按揭為商品房交易的主要形式。但是,對(duì)于樓花按揭中以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的解除,與對(duì)擔(dān)保權(quán)人的權(quán)利保護(hù)的沖突問(wèn)題,司法解釋沒(méi)有規(guī)定解決的方案。如乙向甲公司購(gòu)買價(jià)值30萬(wàn)元的商品房一套,應(yīng)首付15萬(wàn)元給甲公司,實(shí)際支付10萬(wàn)元,尚欠5萬(wàn)元。合同約定“乙未依約定期限付款,甲公司有權(quán)解除合同”;余款15萬(wàn)元向丙銀行申請(qǐng)按揭貸款15萬(wàn)元支付給了甲公司,并由甲公司提供保證擔(dān)保。甲公司經(jīng)催討未果,遂以乙為被告,丙銀行為第三人向人民法院起訴,請(qǐng)求判令:1.解除與乙簽訂的商品房買賣合同;2.乙返還商品房給甲公司;3.甲公司返還10萬(wàn)元給乙,返還15萬(wàn)元及利息給丙銀行。乙、丙均答辯不同意解除商品房買賣合同。此案是否應(yīng)該解除商品房買賣合同呢?如果商品房買賣合同解除了,是否必然解除按揭貸款合同呢?首先,本案的商品房擔(dān)保貸款合同已經(jīng)簽訂并且按揭貸款也支付給了開發(fā)商甲公司,不屬于司法解釋中的“商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行”的情形;其次,乙未依約支付5萬(wàn)元的行為從表面看,似乎屬于司法解釋中“買受人遲延支付購(gòu)房款”的情形。但是,我們認(rèn)為,乙遲延交付的5萬(wàn)元只是商品房預(yù)售合同總價(jià)款30萬(wàn)元的六分之一,為此,乙的行為性質(zhì)應(yīng)該認(rèn)定為“部分遲延交付行為”。鑒于該司法解釋未明確買受人遲延支付購(gòu)房款在量與質(zhì)上的尺度,法院在適用該司法解釋的同時(shí),應(yīng)注意結(jié)合我國(guó)合同法第九十四條第三項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”加以考慮。我們認(rèn)為司法解釋中遲延支付的購(gòu)房款應(yīng)該是指主要的購(gòu)房款,在識(shí)別“主要”上,應(yīng)不少于購(gòu)房總價(jià)款的二分之一,而不是一小部分的購(gòu)房款,當(dāng)然如果少于總價(jià)款二分之一,但遲延交付的購(gòu)房款足以影響開發(fā)商生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的,亦可認(rèn)定為“主要”。這才符合合同法力促交易成功的立法目的。本案乙的遲延支付購(gòu)房款行為顯然不是遲延履行主要債務(wù),不構(gòu)成解除合同的理由。雖然雙方合同約定“乙未依約定期限付款,甲公司有權(quán)解除合同”,但是,乙并不是未依約定期限付款,只是沒(méi)有按期付清所有房款,因此甲公司也不能以此主張解除合同,除非雙方合同明確特別約定了沒(méi)有付清全部房款時(shí)甲公司有權(quán)解除合同。

  同時(shí),法院還面臨著與擔(dān)保權(quán)人(按揭貸款人)的權(quán)利保護(hù)的法律價(jià)值選擇問(wèn)題。此類案件有兩個(gè)相互牽連,但是又相互獨(dú)立的法律關(guān)系:一個(gè)是商品房買賣雙方的法律關(guān)系,一個(gè)是商品房擔(dān)保貸款的法律關(guān)系。后一個(gè)法律關(guān)系中,借款人是商品房的買方,并且也是以該房產(chǎn)作為貸款抵押的抵押人,作為商品房賣方則為買方的貸款提供保證擔(dān)保,擔(dān)保權(quán)人就是貸款人銀行。商品房買賣合同的解除往往也就影響到后一個(gè)法律關(guān)系的履行問(wèn)題,然而,其是否必然導(dǎo)致解除商品房擔(dān)保貸款合同呢?司法解釋沒(méi)有具體的直接規(guī)定,只是在第二十五條第二款規(guī)定了兩個(gè)合同關(guān)系都被解除的法律后果,即“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后,商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”。對(duì)于該款,我們認(rèn)為,商品房買賣合同的解除不必然邏輯地得出商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)該解除。后者是否解除仍然應(yīng)該根據(jù)我國(guó)合同法及相關(guān)司法解釋來(lái)具體認(rèn)定。如果借款人和貸款人都沒(méi)有主張解除商品房擔(dān)保貸款合同的,作為商品房擔(dān)保貸款合同的保證人(賣方)提出解除商品房擔(dān)保貸款合同缺乏法律依據(jù)。上述案件中,乙、丙銀行關(guān)于貸款合同不應(yīng)解除的抗辯理由成立。此時(shí),甲公司選擇行使解除商品房買賣合同解除權(quán),將購(gòu)房款和貸款本息退給乙;乙返還房產(chǎn)給甲公司,但不影響丙銀行行使抵押權(quán)。這樣處理對(duì)甲公司也顯然不利。甲公司應(yīng)該放棄選擇解除權(quán),而選擇以追索乙債務(wù)為由提起訴訟為宜。

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“商品房買賣合同解除”的實(shí)證分析

  合同解除的立法目的在于,給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由,為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟(jì)措施,以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦�。合同解除最重要的法律后果即“合同的�?quán)利義務(wù)終止”�!督忉尅飞婕昂贤獬臈l文多達(dá)10條(詳見司法解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條),占所有解釋28條的36.7%。結(jié)合審判實(shí)踐,商品房買賣合同的解除之事由概括起來(lái)主要有以下幾種:1.協(xié)議解除;2.根本違約;3.遲延履行;4.法律規(guī)定的其他情形。具體言之,解釋對(duì)后三種事由明確列舉規(guī)定。根本違約:商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人;故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格;房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。遲延履行:出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的;辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形:面積誤差比絕對(duì)值超出3%;商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。

  司法解釋主要從實(shí)體上規(guī)定了解除商品房買賣的事由,對(duì)其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定處理。我國(guó)合同法第九十六條第一款規(guī)定:“主張解除合同的,應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除�!痹擁�(xiàng)緊接著規(guī)定,“對(duì)方有異議的,可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”可見,行使商品房買賣合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。沒(méi)有通知的,法院應(yīng)該行使釋明權(quán),要求主張解除的一方及時(shí)向?qū)Ψ酵ㄖ獬�。�?wèn)題是,通知已經(jīng)送達(dá),但對(duì)方一旦提出異議之訴,主張合同解除的通知人對(duì)于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài),須由法院裁判。作為法院,在解除商品房買賣合同的訴訟實(shí)踐中,應(yīng)該圍繞上述司法解釋所列舉的情形來(lái)審查主張解除合同的理由是否成立,從而確認(rèn)解除商品房買賣合同的效力。

  商品房買賣合同標(biāo)的物所涉金額大,樓花按揭為商品房交易的主要形式。但是,對(duì)于樓花按揭中以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的解除,與對(duì)擔(dān)保權(quán)人的權(quán)利保護(hù)的沖突問(wèn)題,司法解釋沒(méi)有規(guī)定解決的方案。如乙向甲公司購(gòu)買價(jià)值30萬(wàn)元的商品房一套,應(yīng)首付15萬(wàn)元給甲公司,實(shí)際支付10萬(wàn)元,尚欠5萬(wàn)元。合同約定“乙未依約定期限付款,甲公司有權(quán)解除合同”;余款15萬(wàn)元向丙銀行申請(qǐng)按揭貸款15萬(wàn)元支付給了甲公司,并由甲公司提供保證擔(dān)保。甲公司經(jīng)催討未果,遂以乙為被告,丙銀行為第三人向人民法院起訴,請(qǐng)求判令:1.解除與乙簽訂的商品房買賣合同;2.乙返還商品房給甲公司;3.甲公司返還10萬(wàn)元給乙,返還15萬(wàn)元及利息給丙銀行。乙、丙均答辯不同意解除商品房買賣合同。此案是否應(yīng)該解除商品房買賣合同呢?如果商品房買賣合同解除了,是否必然解除按揭貸款合同呢?首先,本案的商品房擔(dān)保貸款合同已經(jīng)簽訂并且按揭貸款也支付給了開發(fā)商甲公司,不屬于司法解釋中的“商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行”的情形;其次,乙未依約支付5萬(wàn)元的行為從表面看,似乎屬于司法解釋中“買受人遲延支付購(gòu)房款”的情形。但是,我們認(rèn)為,乙遲延交付的5萬(wàn)元只是商品房預(yù)售合同總價(jià)款30萬(wàn)元的六分之一,為此,乙的行為性質(zhì)應(yīng)該認(rèn)定為“部分遲延交付行為”。鑒于該司法解釋未明確買受人遲延支付購(gòu)房款在量與質(zhì)上的尺度,法院在適用該司法解釋的同時(shí),應(yīng)注意結(jié)合我國(guó)合同法第九十四條第三項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”加以考慮。我們認(rèn)為司法解釋中遲延支付的購(gòu)房款應(yīng)該是指主要的購(gòu)房款,在識(shí)別“主要”上,應(yīng)不少于購(gòu)房總價(jià)款的二分之一,而不是一小部分的購(gòu)房款,當(dāng)然如果少于總價(jià)款二分之一,但遲延交付的購(gòu)房款足以影響開發(fā)商生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的,亦可認(rèn)定為“主要”。這才符合合同法力促交易成功的立法目的。本案乙的遲延支付購(gòu)房款行為顯然不是遲延履行主要債務(wù),不構(gòu)成解除合同的理由。雖然雙方合同約定“乙未依約定期限付款,甲公司有權(quán)解除合同”,但是,乙并不是未依約定期限付款,只是沒(méi)有按期付清所有房款,因此甲公司也不能以此主張解除合同,除非雙方合同明確特別約定了沒(méi)有付清全部房款時(shí)甲公司有權(quán)解除合同。

  同時(shí),法院還面臨著與擔(dān)保權(quán)人(按揭貸款人)的權(quán)利保護(hù)的法律價(jià)值選擇問(wèn)題。此類案件有兩個(gè)相互牽連,但是又相互獨(dú)立的法律關(guān)系:一個(gè)是商品房買賣雙方的法律關(guān)系,一個(gè)是商品房擔(dān)保貸款的法律關(guān)系。后一個(gè)法律關(guān)系中,借款人是商品房的買方,并且也是以該房產(chǎn)作為貸款抵押的抵押人,作為商品房賣方則為買方的貸款提供保證擔(dān)保,擔(dān)保權(quán)人就是貸款人銀行。商品房買賣合同的解除往往也就影響到后一個(gè)法律關(guān)系的履行問(wèn)題,然而,其是否必然導(dǎo)致解除商品房擔(dān)保貸款合同呢?司法解釋沒(méi)有具體的直接規(guī)定,只是在第二十五條第二款規(guī)定了兩個(gè)合同關(guān)系都被解除的法律后果,即“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后,商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”。對(duì)于該款,我們認(rèn)為,商品房買賣合同的解除不必然邏輯地得出商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)該解除。后者是否解除仍然應(yīng)該根據(jù)我國(guó)合同法及相關(guān)司法解釋來(lái)具體認(rèn)定。如果借款人和貸款人都沒(méi)有主張解除商品房擔(dān)保貸款合同的,作為商品房擔(dān)保貸款合同的保證人(賣方)提出解除商品房擔(dān)保貸款合同缺乏法律依據(jù)。上述案件中,乙、丙銀行關(guān)于貸款合同不應(yīng)解除的抗辯理由成立。此時(shí),甲公司選擇行使解除商品房買賣合同解除權(quán),將購(gòu)房款和貸款本息退給乙;乙返還房產(chǎn)給甲公司,但不影響丙銀行行使抵押權(quán)。這樣處理對(duì)甲公司也顯然不利。甲公司應(yīng)該放棄選擇解除權(quán),而選擇以追索乙債務(wù)為由提起訴訟為宜。