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從中國石化集團物業(yè)管理的實踐中探索獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展模式
中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業(yè)屬于典型的獨立工礦企業(yè)，由于社會經(jīng)濟、地理環(huán)境和生產(chǎn)的特點所決定，承擔著沉重的社會負擔。煉油化工企業(yè)多建在遠離城市的郊區(qū)，生活區(qū)往往自成體系，石油企業(yè)由于油區(qū)分布廣，居民區(qū)分散建設，沒有城市依托，企業(yè)不得不建設自我封閉、包羅萬象的社會服務系統(tǒng)。到2000年底，石化集團社會服務系統(tǒng)擁有固定資產(chǎn)原值200多億元，從業(yè)人員20余萬人。物業(yè)系統(tǒng)是社會服務部分的主要內(nèi)容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數(shù)超過66萬套，各類物業(yè)公用基礎設施和文體娛樂活動設施等超過4萬個，資產(chǎn)原值超過20億元。從事物業(yè)管理工作的人員達到近8萬人。1998年經(jīng)國務院決策，石油和石化兩大行業(yè)進行了重組，實現(xiàn)了上、中、下游業(yè)務一體化經(jīng)營。為了適應國際化競爭需要，尋求更大發(fā)展，1999年開始，石化集團對內(nèi)部業(yè)務和資產(chǎn)進行了重組。將核心業(yè)務中的優(yōu)良資產(chǎn)從集團公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業(yè)人員60%的非核心業(yè)務和大量的不良資產(chǎn)作為存續(xù)企業(yè)留在了母體，主要包括專業(yè)化施工、生產(chǎn)后勤輔助、多種經(jīng)營和社會服務四部分。在過渡期，對存續(xù)企業(yè)實行關聯(lián)交易、限額虧損、定額補貼的經(jīng)營管理政策。社會服務部分的改革目標是將來與企業(yè)分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關于企業(yè)辦社會的指導方針和企業(yè)體制的重大變化對物業(yè)管理系統(tǒng)提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)今后的發(fā)展方向是什么？應采取什么樣的發(fā)展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。
一、石化集團物業(yè)管理的探索和實踐
伴隨著石化集團重組改革的進程，作為社會服務部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進行了改革嘗試，取得了一定的進展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求，企業(yè)辦社會部分的人員、資產(chǎn)從原來的主營生產(chǎn)單位分離出來，組建了專門的社區(qū)管理和服務機構。例如，在油田企業(yè)管理層設有公共事業(yè)管理部門，分片設立若干社區(qū)管理中心（二級單位），下設物業(yè)管理公司或物業(yè)管理站，負責居民小區(qū)的日常管理工作。二是物業(yè)管理的覆蓋面大大拓寬。目前小區(qū)物業(yè)管理和服務涉及的內(nèi)容包括房屋的維修、基礎設施、公共設施的管理，小區(qū)環(huán)境的綜合治理，治安、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服務，組織開展健康有益的康樂活動，豐富社區(qū)文化生活等。三是按照關聯(lián)交易的原則物業(yè)公司形成了新的經(jīng)營運行機制。物業(yè)管理公司做到了經(jīng)費來源規(guī)范、成本明晰、費用開支透明。物業(yè)管理費支付結算實行業(yè)主（即主營單位）與服務方（即物業(yè)管理公司、站）共同簽認制度。物業(yè)管理單位實行了獨立核算，實行以滿意率指標為主的綜合考核。四是形成了合理的服務定價機制。定價是業(yè)主和委托服務方關注的焦點。為了體現(xiàn)公正、公平、公開的精神，服務價格確定的原則是；有國家定價的按國家規(guī)定的價格執(zhí)行，無國家定價的按市場價格執(zhí)行，既無國家定價又無市場定價的按照實際成本+合理利潤定價，以上情況都不適用的通過雙方協(xié)商定價。
物業(yè)管理改革的實踐證明，對獨立工礦企業(yè)的居民小區(qū)實行物業(yè)管理，得到了主營單位和廣大居民的支持擁護，總體效果是好的。一是礦區(qū)面貌有了很大的改觀。居民的生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量有了明顯的提高，廣大職工更加安居樂業(yè)。二是礦區(qū)的城市化水平有了顯著的提高。實行物業(yè)管理，解決了過去長期存在的各自為政、重復建設的狀態(tài)，為居住小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設、優(yōu)化資源配置創(chuàng)造了條件。物業(yè)管理工作進一步拓展了社區(qū)的綜合服務功能，加快了礦區(qū)城市化的進程。三是有力地促進了企業(yè)的社會主義精神文明建設。創(chuàng)建國家級、省級和城市文明居住小區(qū)活動是社會主義精神文明建設的有效載體，物業(yè)管理工作是創(chuàng)建文明居住小區(qū)的重要內(nèi)容。在創(chuàng)建文明居住小區(qū)的過程中，通過居民的參與，有利于塑造他們的文明意識、環(huán)境意識和健康向上的行為規(guī)范。四是解放了主營單位的生產(chǎn)力，促進了生產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟效益的提高。實行物業(yè)管理，實現(xiàn)了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營與社會服務系統(tǒng)的分離，主營單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，便于集中精力抓好生產(chǎn)經(jīng)營。同時，物業(yè)管理系統(tǒng)與主營單位在資產(chǎn)、資金、人員上做到了三個分清，明晰了成本，有效地解決了過去存在的生活后勤擠占生產(chǎn)成本問題。
石化集團雖然已經(jīng)開始了物業(yè)管理的實踐和探索，但總體上尚處于起步階段，還沒有完全擺脫行政型、福利型的運行模式。物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。物業(yè)公司的造血功能不足，尚未建立起企業(yè)化經(jīng)營、社會化服務、自立生存的良性發(fā)展的機制。由于職工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利觀念的影響，在礦區(qū)還沒有形成足以支撐物業(yè)管理公司自立生存的服務市場。從物業(yè)管理隊伍本身看，也存在著總體素質(zhì)不強、管理手段落后等問題。
二、獨立工礦區(qū)物業(yè)管理的定位和基本思路
物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。這一行業(yè)在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發(fā)展的事實證明，物業(yè)管理在我國具有強大的生命力。在獨立工礦企業(yè)推行物業(yè)管理，是符合建立現(xiàn)代企業(yè)制度的改革方向、順應社會發(fā)展趨勢、呼映職工群眾對改善居住環(huán)境質(zhì)量要求、促進礦區(qū)經(jīng)濟和文化繁榮的重大舉措。推行物業(yè)管理的目的，是向業(yè)主提供有效且經(jīng)濟的服務，最大限度的提升和發(fā)揮物業(yè)的使用價值和最大效用，為居民提供優(yōu)美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環(huán)境。物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬戶，物業(yè)管理活動既是物業(yè)公司通過提供優(yōu)質(zhì)服務獲得合理報償?shù)钠髽I(yè)經(jīng)營行為，同時又是社區(qū)文化建設的重要內(nèi)容。從貫徹“三個代表”要求的政治高度認識和看待物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理與建設文明礦區(qū)，塑造有理想、有道德、守紀律的公民，創(chuàng)造溫馨、和諧、安居樂業(yè)的良好氛圍結合起來，促進物業(yè)管理工作向規(guī)范化、市場化、專業(yè)化、社會化的健康軌道發(fā)展。
根據(jù)獨立工礦企業(yè)的特點、社會發(fā)展趨勢和物業(yè)管理本身的發(fā)展規(guī)律，獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路是：以社會主義市場經(jīng)濟為導向，以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標，以提升物業(yè)價值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點，從獨立工礦企業(yè)的實際出發(fā)，循序漸進、分步運作，努力促進物業(yè)管理方式從行政管理型向經(jīng)營管理型轉變，服務性質(zhì)由職工福利型向市場經(jīng)營型轉變，經(jīng)費來源以單位支付為主向居戶支付為主轉變，服務方式由內(nèi)部封閉型向社會開放型轉變，實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟目標和社會目標的協(xié)調(diào)發(fā)展。
獨立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應分三步走，第一步，實現(xiàn)專業(yè)化管理。將企業(yè)內(nèi)部的生活服務系統(tǒng)與生產(chǎn)經(jīng)營系統(tǒng)相分離，成立專門的物業(yè)管理機構和管理隊伍，按事業(yè)性管理，按合同制和甲乙方方式運作，通過物業(yè)管理的專業(yè)化提高服務質(zhì)量。第二步，實行模擬企業(yè)法人運作。物業(yè)管理公司經(jīng)濟上獨立核算，經(jīng)費來源以產(chǎn)權單位支付為主、個人繳納為輔，實行經(jīng)費補貼、模擬法人經(jīng)營和市場化運作。第三步，實行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、企業(yè)化經(jīng)營、市場化運作。在住房制度改革到位、房屋產(chǎn)權歸個人所有的基礎上，物業(yè)管理費用暗補改明補，進入個人工資總額，由個人支付物業(yè)管理費用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下，物業(yè)服務市場比較發(fā)育
，服務價格到位，物業(yè)公司以優(yōu)質(zhì)的服務獲得合理的報酬，實現(xiàn)自立生存，自我發(fā)展。
三、獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展模式探討
石化集團大多數(shù)石油化工企業(yè)的物業(yè)管理已經(jīng)邁入了第二步，預計還需要經(jīng)過較長的服務市場發(fā)展發(fā)育過程，才能跨入第三步。在向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進程中，筆者認為，獨立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應采取以下的發(fā)展模式和策略：
1．走“建管一體化”之路，形成以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機制。對房地產(chǎn)項目從開發(fā)建設、銷售到售后管理，實行一體化運作是許多開發(fā)商采取的成功做法。通過良好管理和優(yōu)質(zhì)服務創(chuàng)造開發(fā)商信譽和品牌、以提升物業(yè)價值、進而促進商品房的銷售、取得良好的經(jīng)濟效益，反過來再為物業(yè)管理提供必要的經(jīng)費支持，這是以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機制。隨著我國住房制度改革的到位，在獨立工礦企業(yè)取消實物性分房、實行貨幣化分配之后，住宅建設必須按房地產(chǎn)開發(fā)的方式運作，這必然面臨房屋銷售的問題。借鑒城市開發(fā)商的做法，將商品房開發(fā)和物業(yè)管理相結合，實行建管一體化模式是獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展之初的必經(jīng)之路。
2．走“一業(yè)為主、多元化經(jīng)營”之路，廣開財源。服務市場不發(fā)育、物業(yè)管理收入來源不足是獨立工礦企業(yè)物業(yè)公司生存發(fā)展的最大障礙。拓寬收入渠道，彌補經(jīng)費不足，必須實行“一業(yè)為主、多元經(jīng)營”的經(jīng)營策略。獨立工礦企業(yè)物業(yè)公司開展多元經(jīng)營有許多有利條件，特別是發(fā)展居住小區(qū)的社區(qū)服務業(yè)大有可為。獨立工礦區(qū)因遠離城市，許多社區(qū)服務項目無法依托城市供給，因此物業(yè)公司可以發(fā)揮自身優(yōu)勢組織開展各種形式的家政服務、養(yǎng)老服務、餐飲服務、商業(yè)服務、教育培訓服務、醫(yī)療衛(wèi)生服務、文化體育服務、家庭裝飾服務、房屋出租等內(nèi)容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來源。
3．走精干高效之路，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化、服務方式社會化。在實行物業(yè)管理的初級階段，物業(yè)管理屬于勞動密集型行業(yè)，技術含量不高、以自我服務為主。隨著經(jīng)濟發(fā)展和技術進步，物業(yè)的技術含量越來越高。尤其是信息化已經(jīng)開始滲透到各個領域，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。在服務質(zhì)量要求越來越高、社會分工越來越細的形勢下，物業(yè)管理如果不擺脫傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)的管理模式，不用信息技術提升管理手段，仍然采取封閉式的自我服務方式，物業(yè)管理公司在市場經(jīng)濟的條件下就難以生存。因此，用信息技術提升傳統(tǒng)管理手段，走社會化服務、精干高效管理之路，是獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理生存發(fā)展的唯一出路。
4．走規(guī)模化發(fā)展之路，是優(yōu)化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業(yè)這樣的獨立工礦區(qū)，居住區(qū)分散、規(guī)模相對偏小，物業(yè)管理機構往往按居住區(qū)設置，造成物業(yè)管理資源分散，成本偏高，形不成規(guī)模效益。隨著服務市場的發(fā)展、物業(yè)管理公司之間的競爭，通過兼并、重組，走向集約化、規(guī)�；俏飿I(yè)管理發(fā)展的趨勢和生存之道。深圳、上海等地的經(jīng)驗充分證明了這一點。因此，獨立工礦企業(yè)必須適應規(guī)�；l(fā)展的要求，對物業(yè)管理機構有計劃的進行合并重組，以發(fā)揮規(guī)模效益。
5．加大人才培養(yǎng)力度，努力造就高素質(zhì)的物業(yè)管理人才隊伍。獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理的人員大部分是過去從生產(chǎn)一線分離出來的老弱病殘和閑散人員，知識結構和整體素質(zhì)已不能滿足新形勢要求。工礦企業(yè)物業(yè)管理必須按照產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展方向和專業(yè)化、社會化、信息化的發(fā)展趨勢，重視人才培養(yǎng)，努力造就一支適應市場經(jīng)濟要求的素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)管理人才隊伍。
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