小區(qū)地下車庫(kù)的權(quán)屬須依是否計(jì)入公攤而定

　　「案情簡(jiǎn)介」

　　南京某住宅小區(qū)共有59個(gè)地下車位，開(kāi)發(fā)商以至少8萬(wàn)元的單價(jià)賣掉了37個(gè)，其余的被物業(yè)公司以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主委員會(huì)代表廣大業(yè)主，多次要求開(kāi)發(fā)商將車庫(kù)歸還給業(yè)主，但開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決反對(duì)。業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，小區(qū)地下車庫(kù)是小區(qū)配套公用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)無(wú)償?shù)亟唤o業(yè)主使用，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有所有權(quán)，根本無(wú)權(quán)出售。開(kāi)發(fā)商則強(qiáng)調(diào)，自己在出售房屋時(shí)，根本沒(méi)有把地下車庫(kù)面積列為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主的頭上，而車庫(kù)又是開(kāi)發(fā)商投資近300萬(wàn)元建成的，當(dāng)然擁有車庫(kù)的“產(chǎn)權(quán)”，因此出售車庫(kù)并沒(méi)有錯(cuò)。

　　住宅小區(qū)地下車位確實(shí)屬于小區(qū)業(yè)主公用的附屬設(shè)施，但是，以為“公用”必然導(dǎo)致“共有”，因小區(qū)車位是附屬設(shè)施進(jìn)而認(rèn)定其所有權(quán)就屬于全體業(yè)主，卻是一個(gè)缺乏深入分析的結(jié)論。附屬設(shè)施是為全體或部分業(yè)主的利益增加住宅功能和提供生活便利，其上的所有權(quán)狀態(tài)卻可分為兩種：一是該附屬設(shè)施只能為全體業(yè)主共有并且公用；二是該附屬設(shè)施也可以單獨(dú)為特定人所有，但以定期收費(fèi)為條件向全體業(yè)主提供服務(wù)，或者該特定人的范圍必須是業(yè)主。在住宅小區(qū)建筑范圍內(nèi)，某一部分是否屬于附屬設(shè)施，是由其結(jié)構(gòu)和功能決定的，但是該附屬設(shè)施究竟必須為業(yè)主共有，還是也可以為特定人單獨(dú)所有，不僅要考慮房屋及附屬設(shè)施的結(jié)構(gòu)與功能，還要考慮經(jīng)濟(jì)因素和法律技術(shù)上的因素。

　　附屬設(shè)施的權(quán)利歸屬安排，首先不能影響房屋及其附屬設(shè)施的結(jié)構(gòu)與功能。例如公用樓梯的一段就不能設(shè)定一個(gè)獨(dú)立的所有權(quán)，因?yàn)闃翘菔墙^對(duì)必要的附屬設(shè)施，沒(méi)有樓梯的樓房是不能使用的；一個(gè)業(yè)主對(duì)公用樓梯擁有獨(dú)立的所有權(quán)，將會(huì)影響其他業(yè)主對(duì)這段樓梯的使用。一個(gè)地下車位上卻可以設(shè)定一個(gè)獨(dú)立的所有權(quán)，因?yàn)榈叵萝囄徊皇墙^對(duì)必要的附屬設(shè)施，沒(méi)有地下車庫(kù)并不影響房屋具備基本的使用功能，有的業(yè)主需要而有的業(yè)主卻不需要地下車位；另外，一個(gè)業(yè)主對(duì)特定車位擁有所有權(quán)，并不會(huì)影響其他業(yè)主停車，因?yàn)槠渌麡I(yè)主可以把車停到其他車位上。其次，附屬設(shè)施的權(quán)利歸屬安排，必須考慮到業(yè)主之間的利益平衡和管理成本。例如，一層和七層的業(yè)主對(duì)電梯的使用頻率并不相同，如果將電梯歸屬于特定業(yè)主而向其他業(yè)主收取使用費(fèi)，或者將電梯確定為共有但各層業(yè)主交納不同的使用費(fèi)，顯然是一種管理成本過(guò)高的不經(jīng)濟(jì)的做法；所以，電梯為各層業(yè)主共有，業(yè)主不必交納使用費(fèi)，而只是不分所在樓層根據(jù)其共有份額交納保養(yǎng)維修費(fèi)用，就是一種最為經(jīng)濟(jì)合理的做法。相形之下，地下車位上設(shè)定獨(dú)立的所有權(quán)，使用者或一次購(gòu)買車位或分期支付租金，不使用者不需為此支付任何費(fèi)用，就是一種利益分配得當(dāng)并且管理成本很低的做法。再次，附屬設(shè)施的權(quán)利歸屬安排，必須考慮到法律技術(shù)上是否可能。如果欲將地下車位作為獨(dú)立所有權(quán)的標(biāo)的物，可以運(yùn)用劃線標(biāo)號(hào)的方式使其區(qū)別為獨(dú)立的標(biāo)的物，并且可以運(yùn)用占有或登記的方法予以公示。

　　在小區(qū)車庫(kù)的地下車位可以作為獨(dú)立所有權(quán)標(biāo)的物的情況下，開(kāi)發(fā)商可以采取三種方式銷售地下車位。第一種可叫做“捆綁銷售”，即將特定車位與特定住宅單元相聯(lián)系，一體出售給業(yè)主。捆綁銷售實(shí)際上沒(méi)有將地下車位作為獨(dú)立的標(biāo)的物來(lái)出售，而是將其作為特定單元的附屬物來(lái)銷售。但是捆綁銷售卻有以下不合理之處：其一，按目前的商品房設(shè)計(jì)理念，很少做到每一住宅小區(qū)的每一單元都能對(duì)應(yīng)一個(gè)地下車位，因?yàn)椴⒉皇敲恳粯I(yè)主都需要一個(gè)地下車位；其二，捆綁銷售提高了每一房屋單元的銷售價(jià)格，進(jìn)而導(dǎo)致成交機(jī)會(huì)減少；其三，捆綁銷售減少了購(gòu)房時(shí)要不要車位的選擇自由，在很多業(yè)主不需要地下車位的情況下一概采取捆綁銷售，要么強(qiáng)制銷售，要么放棄交易。第二種可叫做“分?jǐn)備N售”，即開(kāi)發(fā)商在不能對(duì)每一單元提供一個(gè)車位的情況下，將地下車位銷售給全體業(yè)主，每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分擔(dān)地下車位的購(gòu)買費(fèi)用。但是分?jǐn)備N售仍有兩個(gè)不經(jīng)濟(jì)之處：其一，每一單元的銷售價(jià)格仍然要高于不分?jǐn)偟叵萝囄粫r(shí)的價(jià)格；其二，對(duì)于不需要地下車位的業(yè)主來(lái)說(shuō)，讓其分?jǐn)傂�區(qū)車庫(kù)的費(fèi)用，顯然是一種不合理的做法。第三種可叫做“分別銷售”，即開(kāi)發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨(dú)立的買賣標(biāo)的物分別銷售。分別銷售一來(lái)降低了住宅單元的銷售價(jià)格；二來(lái)滿足了購(gòu)房者要不要車位的選擇自由；對(duì)于需要車位的業(yè)主來(lái)說(shuō)，還可以在購(gòu)買車位還是租賃車位之間做出選擇；如果以后不再需要車位，分別購(gòu)買或租用的車位也易于單獨(dú)處理�？梢�(jiàn)，采取分別銷售的方式，無(wú)論對(duì)開(kāi)發(fā)商還是對(duì)業(yè)主，都有更多的選擇機(jī)會(huì)。在一個(gè)交易活動(dòng)中，選擇機(jī)會(huì)越多，成交的可能就越大，交易的結(jié)果就越合理。所以，住宅單元和地下車位分別銷售，是最為經(jīng)濟(jì)最為合理的交易方式。在地下車庫(kù)的權(quán)利歸屬問(wèn)題上，法律的制度安排要促進(jìn)開(kāi)發(fā)商采取分別銷售的方式，至少不能阻礙開(kāi)發(fā)商采取分別銷售的方式。

　　如果開(kāi)發(fā)商在銷售商品房時(shí)，將地下車庫(kù)計(jì)入公攤，顯然是采取分?jǐn)備N售的方式，地下車庫(kù)的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將地下車庫(kù)計(jì)入公攤，車庫(kù)所有權(quán)究竟屬于開(kāi)發(fā)商抑或全體業(yè)主，需要依法律進(jìn)行推定。在車庫(kù)沒(méi)有計(jì)入公攤時(shí)，其所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，是一個(gè)法律上有根據(jù)經(jīng)濟(jì)上較合理的制度安排。其一，當(dāng)可以獨(dú)立作為所有權(quán)標(biāo)的物的物品沒(méi)被確定為交易對(duì)象時(shí)，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)仍屬于原先的所有者，這符合確定所有權(quán)歸屬的一般規(guī)則；其二，這種制度安排可以促進(jìn)或保障開(kāi)發(fā)商采取住宅單元和地下車位分別銷售的交易方式。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，在地下車庫(kù)沒(méi)有計(jì)入公攤時(shí)，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主，更有利于全體業(yè)主的利益。但是，如果我們繼續(xù)承認(rèn)商品房交易中等價(jià)交換是合理的必需的，那么認(rèn)為這種制度安排會(huì)為全體業(yè)主增加利益的想法，實(shí)際上只是一種幻覺(jué)。在本案中，開(kāi)發(fā)商之所以堅(jiān)決反對(duì)業(yè)主委員會(huì)的主張，是因?yàn)槠涫鄯繒r(shí)沒(méi)有料想到會(huì)有把分別銷售一概視為分?jǐn)備N售的制度安排。開(kāi)發(fā)商總要通過(guò)等價(jià)交換的方式實(shí)現(xiàn)其預(yù)期利潤(rùn)，無(wú)論地下車庫(kù)權(quán)利歸屬的制度安排如何，開(kāi)發(fā)商在一個(gè)項(xiàng)目中獲得的預(yù)期利潤(rùn)是相差不大的。在今后，假定地下車庫(kù)沒(méi)有計(jì)入公攤其所有權(quán)也必須屬于全體業(yè)主，那么這種一般的法律規(guī)則必然導(dǎo)致市場(chǎng)做出相應(yīng)反應(yīng)，開(kāi)發(fā)商就只會(huì)在捆綁銷售和分?jǐn)備N售之間做經(jīng)營(yíng)選擇。由于所有的開(kāi)發(fā)商都會(huì)這樣選擇，形成市場(chǎng)接受的結(jié)果就是：開(kāi)發(fā)商的預(yù)期利益并不會(huì)減少多少，業(yè)主全體的利益卻不會(huì)有所增加，減少的只是分別銷售這一交易方式，損害的只是市場(chǎng)效率與交易公平。

　　當(dāng)然，如果把小區(qū)車庫(kù)計(jì)入公攤，其所有權(quán)就屬于全體業(yè)主。但一個(gè)不能忽視的情形是，由于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)制上的限制，地下車庫(kù)所有權(quán)屬于全體業(yè)主，可能會(huì)對(duì)單個(gè)業(yè)主造成更多的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和生活不便。在一個(gè)業(yè)主不能單獨(dú)占有使用一個(gè)地下車位的情況下，即使車庫(kù)所有權(quán)屬于全體業(yè)主，需要車位的業(yè)主也不應(yīng)無(wú)償?shù)厥褂密囄�，因�(yàn)榇蠹曳謹(jǐn)傎?gòu)買的價(jià)值巨大的車庫(kù)不應(yīng)由個(gè)別業(yè)主長(zhǎng)期無(wú)償使用。也就是說(shuō)，無(wú)論地下車庫(kù)屬于開(kāi)發(fā)商抑或業(yè)主全體，使用特定車位的業(yè)主都必須通過(guò)或租或買的方式支付費(fèi)用。在小區(qū)車庫(kù)屬于全體業(yè)主的情況下，每一業(yè)主都為此支付了購(gòu)買費(fèi)用，該費(fèi)用必須通過(guò)向使用者收取租金或車位購(gòu)買費(fèi)的形式予以收回。在多數(shù)小區(qū)，租車位的與買車位的業(yè)主相差無(wú)幾，租賃關(guān)系的長(zhǎng)期存在實(shí)質(zhì)上使小區(qū)地下車庫(kù)成為一種經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。通過(guò)車庫(kù)這一經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的運(yùn)用，不使

用車位的業(yè)主要收回公攤費(fèi)用，只能以“自己人賺自己人的錢(qián)”的方式賺取其他業(yè)主的車位使用費(fèi)；而使用車位的業(yè)主在已交付了公攤費(fèi)用的情況下，也仍然要支付車位使用費(fèi)用�？梢�(jiàn)，車庫(kù)屬于全體業(yè)主的制度安排，并不能一般地增加業(yè)主的利益，因?yàn)樵擁?xiàng)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的利潤(rùn)來(lái)源就是業(yè)主們自己支付的費(fèi)用。相反，由于在小區(qū)車庫(kù)的使用過(guò)程中，要不斷地在業(yè)主之間進(jìn)行利益博弈，這會(huì)使住宅小區(qū)的業(yè)主關(guān)系更加復(fù)雜化。當(dāng)業(yè)主們比鄰而居時(shí)，卻要時(shí)時(shí)為車位利益博弈，不知這將是一種什么樣的生活狀態(tài)。由于業(yè)主是通過(guò)購(gòu)買同一小區(qū)住宅形成的松散團(tuán)體，這種松散團(tuán)體掌握象本案價(jià)值至少300萬(wàn)元的車庫(kù)資產(chǎn)，其間缺乏必要的信任基礎(chǔ)；經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)必須投入更多的管理精力，而直接管理車庫(kù)資產(chǎn)的業(yè)主委員會(huì)成員卻是業(yè)余管理人員。在建筑物區(qū)分所有的情況下，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是為實(shí)現(xiàn)住宅持續(xù)有效使用和小區(qū)生活秩序而成立的組織，就其性質(zhì)與功能，不應(yīng)掌握較大的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。

　　在本案中，業(yè)主委員會(huì)和開(kāi)發(fā)商各自之所以主張小區(qū)車庫(kù)所有權(quán)，完全在于這樣一種認(rèn)識(shí)差別以及由此產(chǎn)生的不同利益預(yù)期：開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己采取的不是分?jǐn)備N售方式，車位分別銷售利益應(yīng)當(dāng)屬于自己；而業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商就是在分?jǐn)備N售，所謂分別銷售的利益應(yīng)屬于全體業(yè)主。在類似案件中，出現(xiàn)過(guò)兩種認(rèn)定分?jǐn)備N售的判斷方法：一種是合同注明方法，即在房屋買賣合同中注明小區(qū)車庫(kù)屬于公攤范圍就算分?jǐn)備N售，否則為分別銷售。另一種是成本計(jì)算方法，即小區(qū)車庫(kù)成本計(jì)算到房屋價(jià)格中就算分?jǐn)備N售，只有明確表明房屋價(jià)格中不包括小區(qū)車庫(kù)成本才算作分別銷售。其實(shí)，某一物品的費(fèi)用是否計(jì)入另一物品的成本，從來(lái)就不是所有權(quán)歸屬的判斷依據(jù)。汽車生產(chǎn)商會(huì)把生產(chǎn)中廢品費(fèi)用計(jì)入成品的成本中，但法律上決不能認(rèn)定消費(fèi)者購(gòu)買汽車后同時(shí)擁有相應(yīng)廢品的所有權(quán)；汽車生產(chǎn)線也逐年通過(guò)折舊計(jì)入成本，但法律上也決不能認(rèn)定在折舊完畢后，該生產(chǎn)線的所有權(quán)就屬于歷年形成的汽車購(gòu)買者全體。成本如何控制，在開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)主要是為了增加預(yù)期利潤(rùn)，在政府部門(mén)來(lái)說(shuō)主要是為了稅收管理和物價(jià)管理，根本不能成為所有權(quán)設(shè)定或移轉(zhuǎn)的意思表示內(nèi)容。顯然，在房屋買賣合同中注明的分?jǐn)偡秶�，是我們判斷附屬設(shè)施所有權(quán)是否屬于全體業(yè)主的基本依據(jù)。在房屋買賣合同沒(méi)有注明某一附屬設(shè)施是否屬于分?jǐn)偡秶�的情況下，如果是絕對(duì)必要且不能作為獨(dú)立所有權(quán)標(biāo)的物的附屬設(shè)施，如電梯，應(yīng)當(dāng)推定為屬于全體業(yè)主所有；如果是相對(duì)必要且可以作為獨(dú)立所有權(quán)標(biāo)的物的附屬設(shè)施，如小區(qū)車庫(kù)，則應(yīng)當(dāng)推定為屬于原所有人所有。

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