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住宅小區(qū)內(nèi)地下車庫的所有權(quán)與使用權(quán)歸屬
一、問題的提出開發(fā)商歷來將住宅小區(qū)的地下車庫單獨出售，但購買者很少有領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證的，多年來，人們很少對此進行追問 .今年11月12日南京鼓樓區(qū)法院的一紙判決牽動了商品房買賣雙方的神經(jīng)�，F(xiàn)將該案例簡述如下：
星漢城市花園是南京一個高檔住宅小區(qū)，開發(fā)商于1998年9月申報該項目時，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點通知書》要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機動車0.2車位／戶，非機動車2車位／戶配建停車庫。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個機動車泊位。2001年7月南京市國土資源局在發(fā)給開發(fā)商的國有土地使用權(quán)證上明確記載：“使用權(quán)面積”和“其中分攤面積”都是7697.6平方米。
開發(fā)商在銷售時曾承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)只有購買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主將開發(fā)商訴之法院，要求開發(fā)商將地下車庫交還全體業(yè)主。開發(fā)商則堅持認為其對地下車庫擁有產(chǎn)權(quán)。
2003年11月，法院開庭審理后認為，根據(jù)規(guī)范設(shè)計要求，車庫應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。同時，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)即為該小區(qū)業(yè)主享有，因此，開發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)。其次，根據(jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》，附屬公共配套設(shè)施費是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，車庫作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費用已經(jīng)計入商品房成本的事實應(yīng)予認定，被告再行銷售的行為有違誠實信用原則。再次，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有，且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫的許可證明。因此，被告以車庫的建筑面積未分攤給業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由也不能成立。
據(jù)此，法院當庭作出一審判決：被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會管理，并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫的權(quán)益。
判決告訴大家，車庫并非開發(fā)商所能出讓的。但由于立法的欠缺，判決并沒有解決車庫的所有權(quán)問題。它用了“管理”和“收益”兩個詞，回避了最敏感的產(chǎn)權(quán)問題。
二、車庫的法律屬性
有人認為小區(qū)土地使用權(quán)既然為業(yè)主享有，開發(fā)商就不能再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有權(quán)和支配權(quán)。也有人認為，地下車庫作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如道路、管線一樣，是房屋的從物，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應(yīng)當依從主物（房屋）一并出售、轉(zhuǎn)移。還有人認為，業(yè)主取得的國有土地使用權(quán)同時包含了空間權(quán)，如果承認了地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，那么就承認了空間權(quán)被發(fā)展商保留，但既然土地使用權(quán)都轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主了，發(fā)展商又依據(jù)什么來認定空間權(quán)還保留在自己的手里？從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主享有。
上述觀點都是有失偏頗的。地下車庫是對地下空間資源的利用，和地表上某獨立單元房間對地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建筑面積，在建造時都需要額外投資。地下車庫是相對獨立的建筑物，具有作為所有權(quán)客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨立的物，并不能以其它物代替，而且在空間上能夠個別地、單獨地存在。因此，雖然確定地下車庫的所有權(quán)的歸屬尚無法律明文規(guī)定，但它具有專用使用權(quán)是不容置疑的。法律上未確定其所有權(quán)并不意味著相關(guān)的權(quán)利就不存在。如違法建筑的建造人，他肯定是無法取得法律上的所有權(quán)，但實際上他又是違法建筑的所有人，如果其它人對他的違法建筑具有侵害行為或者違法妨礙其行使正常的居住權(quán)，照樣要承擔(dān)民事責(zé)任甚至刑事責(zé)任。再如，購買房屋后在沒有登記辦理好所有權(quán)證書這段時間內(nèi)，購買人仍然可以憑借相關(guān)票證來證明其對該房屋享有所有權(quán)。更何況該類地下車庫的興建一般都是經(jīng)過合法審批手續(xù)的，并不存在違法行為。
三、車庫的種類
�。ㄒ唬� 不得銷售的公共配套設(shè)施
開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫，則修建地下車庫是他的法定義務(wù)，他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放并謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位的。如浙江省物價局頒發(fā)的于1999年4月1日實施的《浙江省商品住宅價格構(gòu)成及價格行為規(guī)范》第十一條就規(guī)定：“住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準列入住宅小區(qū)詳細規(guī)劃要求配置的非營業(yè)性公共配套設(shè)施、設(shè)備，商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位必須無償提供給整個住宅小區(qū)的住戶使用，不得另行作價銷售。”象這種情況，如果開發(fā)商將地下車庫向非小區(qū)業(yè)主銷售或者出租，則是違法行為。
�。ǘ� 可以銷售的公共配套設(shè)施
雖然根據(jù)政府規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當修建地下車庫作為小區(qū)的配套設(shè)施。但只要具備相應(yīng)的條件，開發(fā)商仍有權(quán)銷售地下車庫。因為法律并沒有規(guī)定要將地下車庫無償交給業(yè)主使用。地下車庫和房屋的關(guān)系不同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關(guān)系。地下車庫并非房屋必須要配備的設(shè)施，它與單元房屋是主次關(guān)系，不是主物與從物關(guān)系，系相對獨立建筑物，它可以獨立使用而不失使用價值。因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉(zhuǎn)讓的說法。開發(fā)商如沒有承諾無償給業(yè)主提供地下車庫，且并沒有把地下車庫面積計入共攤面積內(nèi)，那么 ，投資興建該類地下車庫的開發(fā)商對此享有專有使用權(quán)，業(yè)主也就無法要求開發(fā)商無償交付其使用。
（三）非住宅區(qū)的配套設(shè)施
這一類地下車庫只要審批程序合法，當屬開發(fā)商自由支配，即可以轉(zhuǎn)讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至于是否能擁有所有權(quán)，還有待于國家法律予以明確。目前杭州出臺了相應(yīng)的政策，對此類地下車庫準備頒發(fā)土地使用權(quán)證。我們相信在不遠的將來，地下車庫將擁有獨立的所有權(quán)證，屆時，作為一項重要的不動產(chǎn)將可以抵押、轉(zhuǎn)讓，其所有權(quán)權(quán)能將能全部得到實現(xiàn)。
�。ㄋ模├萌朔拦こ踢M行改造成的下車庫
1996年10月29日頒布的《中華人民共和國人民防空法》（自1997年1月1日起施行）是我國政府最早對地下空間進行的立法，同時這部法律也是對地下空間利用的最高階位的法律。該法律規(guī)定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經(jīng)濟建設(shè)和人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭狀態(tài)下歸國家統(tǒng)一使用。同時規(guī)定了“誰投資、誰使用、誰收益”原則。由于國家對其使用權(quán)有明確規(guī)定，因此，在和平時期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，同時承擔(dān)維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。
如果投資者將人防工程改建為地下車庫，那么首先必須要獲得有關(guān)行
政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護能力情況下，才能根據(jù)國家對地下車庫相關(guān)技術(shù)規(guī)范進行修改直至符合地下車庫使用要求后方可作為地下車庫使用。
四、如何判斷地下車庫的歸屬
綜上所述，我們認為判定小區(qū)內(nèi)地下車庫是否應(yīng)無償交付給業(yè)主使用，應(yīng)滿足以下條件之一：
1）開發(fā)商在計算共攤面積時把地下車庫的建筑面積計算在內(nèi)；
2）開發(fā)商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫；
3）開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)；
4）根據(jù)國家法律或當?shù)卣?guī)定應(yīng)無償交付給業(yè)主使用的。
五、地下空間立法的缺位
人類對土地的利用取決于生產(chǎn)力的發(fā)展水平，特別是建筑技術(shù)的發(fā)達程度。在工業(yè)革命之前，基于人們對建筑科技的局限性，對土地利用僅限于土地的平面利用，無法對地上、地下空間加以利用，法律自然沒有規(guī)范和調(diào)整的必要。時至今日，城市化導(dǎo)致城市生活環(huán)境過密和土地過度利用，城市土地資源的稀缺與此間建筑技術(shù)的進步，使人類對于土地的利用廣泛擴及至空中和地下，如興建高架鐵路、地鐵、空中走廊、地下街、地下倉庫、地下停車場、上下水道及排水溝等等。人們對土地利用已經(jīng)朝著立體化發(fā)展，地下空間權(quán)也已經(jīng)形成，法律滯后和缺位的問題已經(jīng)開始凸現(xiàn)。
從理論上看，地下建筑物和土地使用權(quán)是可以相互分離的。在城市房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商獲得土地使用權(quán)，只是獲得了修建地表以上一定空間內(nèi)的建筑物權(quán)利，并沒有涉及到地下空間的利用權(quán)，該部分空間利用權(quán)依然屬于政府，如加以利用，必須經(jīng)過規(guī)劃部門等有關(guān)部門的審批。地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割使用原則，并不適用地下建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系。更何況，地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割使用原則，根據(jù)法律規(guī)定，只要獲得相關(guān)部門的行政許可，仍然是可以分割使用的。
但是，從現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)看，確認地下建筑物所有權(quán)歸屬問題卻缺乏法律依據(jù)。我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（修訂）》只是對土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定，并沒有涉及地下房屋的權(quán)屬登記�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二條：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物”。這里的“土地上”當指地表之上。房地產(chǎn)所有權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。要獲得權(quán)利證書，必須要到房管局登記， 如果沒有進行權(quán)屬登記，自然無法獲得法律承認的所有權(quán)。
根據(jù)《中華人民共和國立法法》第八條規(guī)定，民事基本制度只能由法律規(guī)定，規(guī)章和地方法規(guī)無權(quán)對此立法。從民法精神看，確認一個新的物的所有權(quán)當屬民事基本制度。對此，加快立法研究，盡早出臺地下空間立法已經(jīng)迫在眉睫。
六、當前國內(nèi)對地下空間的立法研究
無可否認，空間權(quán)是一種現(xiàn)實的權(quán)利。它就是人們對土地地表上下一定范圍內(nèi)的空間支配權(quán)，包括空間所有權(quán)和空間利用權(quán)�？臻g所有權(quán)為土地所有權(quán)所包容，空間權(quán)利用必須附屬于地表，是土地所有權(quán)的題中應(yīng)有之權(quán)，當它為土地所有人享有時，它與土地所有權(quán)自然融為一體，沒有予以分割的必要。在我國，因為城市土地所有權(quán)歸屬國家，故除國家外任何人都不可能獲得空間所有權(quán)；當空間利用為土地所有人之外的人享有時，則不能以“空間所有權(quán)”稱之，而只能得以“空間利用權(quán)”稱之。
從用益物權(quán)立法角度看，空間權(quán)本質(zhì)上即是一種用益物權(quán)，是土地所有權(quán)的一種派生的用益物權(quán)。但是，它到底是屬于一項單獨用益物權(quán)，還是屬于傳統(tǒng)用益物權(quán)的某種形式，我國學(xué)者之間存在著較大爭議，并形成了“否定說”和“肯定說”兩種見解。
以梁慧星教授為首的中國物權(quán)法研究課題組對此持“否定說”。在《中國物權(quán)法草案建議稿》中，沒有對空間權(quán)作出專章規(guī)定，而是將其分解成空間基地使用權(quán)、空間農(nóng)地使用權(quán)和空間鄰地利用權(quán)三種，分別歸入基地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)和鄰地利用權(quán)三章當中予以規(guī)定。
以王利明教授為首的中國物權(quán)法研究課題組對此持“肯定說”。在《中國物權(quán)法草案建議稿》中，將“空間利用權(quán)”單獨列為一節(jié)，作為用益物權(quán)一章中的一個單獨的種類，予以專門和系統(tǒng)的規(guī)定。
從大陸法系國家及臺灣地區(qū)學(xué)說、判例及立法例情況看，認為空間權(quán)中的主要類型-空間地上權(quán)就是地上權(quán)的一種形式。德國、日本等國民法典，均規(guī)定有“空間地上權(quán)”條款，并將其直接規(guī)定在“地上權(quán)”一章中。
無論立法采用那種形式，權(quán)利的歸位總比缺位好！
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