商品房買賣合同糾紛中的懲罰性賠償

　　在法院民事審判中，涉及房地產(chǎn)糾紛的案件特別是商品房買賣合同糾紛案件不僅案件的件數(shù)增加較快，而且也呈現(xiàn)了較高的增長率，而中華人民共和國最高人民法院于二00三的四月二十八日下發(fā)了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“司法解釋”），該司法解釋第八條、第九條中，把“懲罰性賠償原則”引入到了商品房買賣合同糾紛的處理之中來，另外在該《司法解釋》第十四條也對(duì)該懲罰性賠償作出了規(guī)定。對(duì)出賣人嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定“可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。該懲罰性賠償?shù)囊?guī)定為人民法院審理商品房買賣合同及保護(hù)購房人的合法權(quán)益提供了有力的保障，下面筆者對(duì)懲罰性賠償?shù)囊恍┚唧w情況條件簡要進(jìn)行闡述。

　　一、適用懲罰性賠償?shù)木唧w情形。

　　根據(jù)《解釋》的規(guī)定，適用上述懲罰性賠償原則的具體情形有五種：

　　（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

　�。ǘ�）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

　　（三）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

　　（四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

　　（五）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

　　二、懲罰性賠償?shù)臈l件

　　通過以上規(guī)定的情形，還可以得出以懲罰性原則適用需滿足以下的條件：

　　（一）只有商品房買賣合同適用懲罰性賠償，而并非所有的房屋買賣合同糾紛都可以適用“懲罰性賠償原則”�！端痉ń忉尅愤m用于“商品房買賣合同”糾紛，而作為《司法解釋》中的懲罰性賠償原則也僅適用于“商品房買賣合同”，其并不當(dāng)然地適用于其他集資房、房改房、二手房的買賣糾紛。

　�。ǘ�）只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。在《司法解釋》規(guī)定的五種情形中，前兩種情形屬于惡意違約行為。根據(jù)合同法的規(guī)定，以及目前我國的司法實(shí)踐，構(gòu)成違約責(zé)任必須同時(shí)具備以下四個(gè)條件：

　　第一，行為，也就是一方當(dāng)事人必須有不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的行為，這是構(gòu)成違約責(zé)任的客觀條件。違約行為只能在特定的關(guān)系中才能產(chǎn)生。違約行為發(fā)生的前提是，當(dāng)事人之間已經(jīng)存在著合同關(guān)系。如果合同關(guān)系并不存在，則不發(fā)生違約行為。

　　第二，過錯(cuò)，即違約一方當(dāng)事人主觀上有過錯(cuò)，這也是違約責(zé)任的主觀要件。當(dāng)事人違約可能有各種原因，如不可抗力、對(duì)方違約等。因這些原因引起違約，當(dāng)事人不能承擔(dān)違約責(zé)任。只有因違約當(dāng)事人的原因造成違約責(zé)任。因此，違約當(dāng)事人要承擔(dān)違約責(zé)任，主觀上必須要有過錯(cuò)。而在雙方過錯(cuò)的情況下，過錯(cuò)的大小是其承擔(dān)違約責(zé)任大小的依據(jù)。

　　第三，損害事實(shí)，損害事實(shí)指當(dāng)事人違約給對(duì)方造成了財(cái)產(chǎn)上的損害和其他不利的后果。從權(quán)利角度考慮，只要有違約行為，合同債權(quán)人的權(quán)利就無法實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn)，其損失即已發(fā)生。在違約人支付違約金的情況下，不必考慮對(duì)方當(dāng)事人是否真的受到損害及損害的大��；而在需要支付賠償金的情況下，則必須考慮當(dāng)事人所受到的實(shí)際損害。

　　第四，因果關(guān)系 ，即違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系。違約當(dāng)事人承擔(dān)的賠償責(zé)任，只限于因其違約而給對(duì)方造成的損失。對(duì)合同對(duì)方當(dāng)事人的其他損失，違約人自然沒有賠償?shù)牧x務(wù)。違約行為造成的損害包括直接損害和間接損害，對(duì)這兩種損害違約人應(yīng)賠償。在此之外，應(yīng)該注意的是惡意違約的規(guī)定，而《司法解釋》上述二種情形的規(guī)定則是規(guī)定的惡意違約的具體規(guī)定。

　　后三種屬于“欺詐行為”。欺詐，一般是指以使他人發(fā)生錯(cuò)誤為目的的故意行為。在欺詐中，為了使他人了生錯(cuò)誤，一般要作所謂不正確說明和陳述，它主要指的是一方當(dāng)事人在訂立合同之前，為了吸引對(duì)方訂立合同而對(duì)重要事實(shí)所作的一種不真實(shí)的陳述，從而使對(duì)方產(chǎn)生誤解并遭受損害的行為。它主要分為兩種類型：一種叫做非故意的不正確說明，如果作出不正確說明的人是出于誠實(shí)地相信真有其事而作的，那就屬于非故意的不正確說明；一種叫做欺騙性的不正確說明。欺詐應(yīng)被告稱為“欺騙性的不正確說明”。如果作出不正確說明的人并非出于誠實(shí)地相信有其事而作，則屬于欺騙性的不正確說明。高院司法解釋所說明的后三種情形則指的是欺騙性的不正確的說明，也就是欺詐。

　　《司法解釋》中指明的后三種情形與《消法》第四十九條的規(guī)定有相似之處，但卻是不同的。首先，《消法》中所稱的“欺詐行為”是泛指的；而本《解釋》中的欺詐是有特定范圍的，即“故意隱瞞”某些特定的事實(shí)。另外，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也不一樣，《消法》規(guī)定的是確定的，是“購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍”；而本解釋中規(guī)定的是“可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。

　　三、對(duì)于誤差比超過3%的也符合懲罰性賠償?shù)臈l件�！端痉ń忉尅返牡谑�四條作了明確的規(guī)定：如果雙方在合同中有明確約定，則按合同規(guī)定辦，如沒有約定或約定不明確的，則按誤差的3％為界，分別作不同處理：第一，如果誤差在3％以內(nèi)，購房者提出解除合同退房的，法院不予支持；如果誤差超過3％，購房者提出解除合同，法院應(yīng)予支持。第二，如果誤差超過3％，購房者同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款，由購房者按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差比超過3％部分的房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還購房者。

　　四、只有購房者買不到房屋，才能適用賠償。在《司法解釋》后三種情形規(guī)定的其適用條件是：其欺詐行為“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除”，故也就是說只有退房才可以主張?jiān)擁?xiàng)權(quán)利。 所以只有購房者買不到房屋時(shí)才能要求進(jìn)行懲罰性賠償。

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