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房屋預(yù)售制度若干理論問題研究
?近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，出現(xiàn)了一種新的房屋銷售制度——房屋預(yù)售。它是指開發(fā)商在房屋尚未建成時(shí)，就把樓宇分成各個(gè)單位（以圖紙標(biāo)明）來預(yù)售給客戶，此時(shí)先預(yù)收首期付款，建筑期中再收一部分，待樓宇峻工并可以交付過戶時(shí)再由購房人交足剩余部分的款項(xiàng)。相對(duì)于一般的現(xiàn)房買賣，也稱之為期房買賣。對(duì)此制度《中國城市房地產(chǎn)管理法》第44條作了一般性規(guī)定，并授權(quán)國務(wù)院根據(jù)具體情況作出補(bǔ)充規(guī)定，除此之外，對(duì)此制度的法律調(diào)整主要就是依靠各地的地方法規(guī)了。作為一種新興制度，因立法規(guī)定的不足和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的欠缺，在房屋預(yù)售中有一些基本問題認(rèn)識(shí)不清。筆者試圖依據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)，結(jié)合基本法理，參考境外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)以下基本問題略作理論探討。一、預(yù)售合同的法律性質(zhì)
（一）預(yù)售合同是否屬于買賣合同
房屋預(yù)售合同簽訂之日，房屋尚未開工或正在施工，但雙方意圖都在于竣工后的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。因此預(yù)售合同的標(biāo)的物呈有一個(gè)“成長”過程，但雙方行為的本質(zhì)仍是買賣行為，預(yù)購人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價(jià)款也自然負(fù)有交付房屋的義務(wù)。預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買賣合同相同。我國正在起草的《合同法草案》中將房屋預(yù)售稱為待建房屋的買賣，將其列在買賣合同一章中規(guī)定。〔1〕因此，在實(shí)踐中遇到預(yù)售合同糾紛缺乏專門法律規(guī)定時(shí)，應(yīng)按買賣合同一般規(guī)定來處理。
預(yù)售合同的買賣性質(zhì)還是較明顯的，但在70年代的臺(tái)灣地區(qū)，房屋預(yù)售制度發(fā)展歷史中，曾出現(xiàn)大量預(yù)售合同的變形——委建合同，對(duì)它是否屬于買賣合同曾頗有爭議。
所謂委建合同是指當(dāng)事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負(fù)擔(dān)費(fèi)用的合同�！�2〕關(guān)于委建合同的性質(zhì)有“買賣契約說、制作物供給契約說，承攬契約說，承攬與買賣混合契約說、承攬、委托與買賣之混合契約說�！薄�3〕劉得寬在《委建契約與房屋所有權(quán)之歸屬》一文中認(rèn)為：“委建契約實(shí)質(zhì)上是一種代購地基及材料委任與承攬建屋之混合契約，如土地所有權(quán)已屬于承建人（開發(fā)商）所有，則委建契約為地基買賣與建屋承攬之混合契約�！薄�4〕?
對(duì)于這種委建合同性質(zhì)之爭，主要可集中到買賣與承攬兩種，不同性質(zhì)的認(rèn)定對(duì)于雙方的權(quán)利義務(wù)與賦稅有一定影響。如視為承攬合同，則房屋峻工之后所有權(quán)直接歸委建人（實(shí)為預(yù)購人）所有，這樣對(duì)保護(hù)委建人（多為經(jīng)濟(jì)上較弱的消費(fèi)者）是有利的，對(duì)開發(fā)商則較為不利。但因這種情況下不認(rèn)為雙方之間有買賣行為，所以委建人和開發(fā)商可以不納契稅，另外開發(fā)商也可降低建筑營業(yè)額與所得額，從而減輕捐稅負(fù)擔(dān)。于是，為了減輕稅賦，雙方假借委建之名，謂購屋客戶委托建筑商代為建造房屋之做法大為盛興。后來因建筑糾紛增多，臺(tái)灣行政機(jī)關(guān)規(guī)定，預(yù)售房屋無論是何種類型，均應(yīng)先有建筑執(zhí)照，凡起造人名義變更仍應(yīng)按買賣核課契稅，委建契約則減少甚多。同時(shí)因?yàn)樵谖ㄆ跫s下建筑物所有權(quán)第一次登記時(shí)，應(yīng)以有起造人身份的消費(fèi)者名義為之，于建筑商較為不利，因此更促使委建契約銳減�！�5〕?
從臺(tái)灣地區(qū)委建合同發(fā)展?fàn)顩r來看，委任、預(yù)售之目的都是開發(fā)商出售房屋，預(yù)購人購買房屋。所以在臺(tái)灣司法實(shí)務(wù)上為簡化法律關(guān)系，探求當(dāng)事人真意，傾向于把委建合同認(rèn)定為房屋預(yù)售。臺(tái)最高法院62年壹上字第1546號(hào)判例認(rèn)為：“上訴人與建房屋之某建筑公司所訂之委建房屋合約書，核其內(nèi)容是上訴人將價(jià)款交付某建筑公司，于房屋建成后由該公司將土地及房屋過戶與上訴人，名為委建，其實(shí)質(zhì)仍為房屋之買賣，上訴人自不能主張是原始建筑人而取得其所有權(quán)”。
對(duì)于這種委建合同，因我大陸地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)初興，而且不允許建筑許可證的變更，所以尚未出現(xiàn)此種變通做法。但也應(yīng)以此為鑒，對(duì)于今后類似問題應(yīng)依照預(yù)售合同處理，以求嚴(yán)格貫徹房屋預(yù)售制度，維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)與融資秩序。
�。ǘ╊A(yù)售契約是預(yù)約還是本約
合同有本約與預(yù)約之分，兩者有不同的性質(zhì)及效力。預(yù)約是約定將來訂立一定合同（本約）的契約，本約則是因履行該預(yù)約而訂立的契約。預(yù)約的權(quán)利人僅可以請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約的義務(wù)，不得直接依預(yù)定之本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。
目前所訂立的房屋預(yù)售合同，因買賣的房屋在合同成立之時(shí)，并不存在或尚未完工，所以帶有預(yù)售字樣。但雙方關(guān)于房屋面積，價(jià)金付款方式，交屋期限，違約責(zé)任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，達(dá)到雙方交易目的。就此，上海市1988年10月12日發(fā)布的《土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)經(jīng)營管理實(shí)施細(xì)則》第19條規(guī)定：“房屋竣工驗(yàn)收合格后按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，房屋交付后，購房人應(yīng)憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)登記，過戶手續(xù)�！北本┦�1994年2月24日發(fā)布的《外銷商品房管理規(guī)定》第7條規(guī)定：“房屋交用之日起30日內(nèi)，買賣雙方須持預(yù)售契約及有關(guān)證件到市場處辦理房屋買賣過戶手續(xù)。并按規(guī)定申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件�！本蜕鲜隼碚摲治龊蛯�(shí)際立法來看，預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買賣預(yù)約，而是本約，是買賣合同，僅房屋交付期在未來而已。
預(yù)售合同屬于本約是明確的，應(yīng)嚴(yán)格依約履行。但簽約之時(shí)房屋只體現(xiàn)在圖紙上，預(yù)測面積與竣工后實(shí)測面積常有誤差。所以預(yù)售雙方在合同中都約定交房時(shí)就面積問題重新結(jié)算，在辦理登記過戶時(shí)應(yīng)附帶交屋證明。也有的地方房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)要求預(yù)售雙方換簽正式房屋買賣合同，對(duì)面積問題徹底落實(shí)，然后才給辦理過戶登記。這種“換約”做法與前面的預(yù)售合同附加誤差憑證做法哪種更有效率、穩(wěn)妥一些，姑且不論。退一步講，即使這種“換約”做法更合理一些，這也對(duì)預(yù)售合同的本約性質(zhì)并無大礙。因?yàn)閰^(qū)分預(yù)約、本約的實(shí)際意義在于二者約定內(nèi)容不同，違約救濟(jì)不同。而預(yù)售契約與換本后的買賣契約除面積修訂外，并無不同內(nèi)容；違反預(yù)售合同，守約一方是可以依預(yù)定內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行的。承認(rèn)了這一點(diǎn)，也就說明了預(yù)售合同應(yīng)是本約，這與“換約”做法并不矛盾。
�。ㄈ┓课蓊A(yù)售是不是分期付款買賣
預(yù)售房屋價(jià)金的交付，無論其名目為工程款，公司無息貸款還是優(yōu)惠貸款，從定金、簽約金、開工款開始，扣除銀行貸款部分，其余款項(xiàng)多需根據(jù)施工進(jìn)度分期交付（當(dāng)然也有房屋銷售看好，客戶一次交付的），這種做法類似于分期付款買賣。
所謂分期付款買賣，顧名思義就是指約定買受人的應(yīng)付價(jià)金以分期方式支付的買賣形態(tài)。其特點(diǎn)在于標(biāo)的物交付給買方后，價(jià)金尚有二期以上仍待支付。分期付款買賣制度是方便買受人利益而設(shè)立，買賣的標(biāo)的物于合同生效之時(shí)仍屬出賣人所有，但標(biāo)的物必須交付給買受人使用收益。買受人雖然經(jīng)濟(jì)能力較差，無力一次支付標(biāo)的物的全部價(jià)金，但可通過分期付款提前享受生活上所需新商品，而不致負(fù)擔(dān)過重；同時(shí)對(duì)買方而言，則可擴(kuò)大銷售，促進(jìn)生產(chǎn)。
分期付款買賣與預(yù)售房屋交易，同屬分期繳付價(jià)款，而且付款完畢之前，標(biāo)的物所有權(quán)亦同屬于出賣人。但分期付款買賣的標(biāo)的物必須在合同生效時(shí)交付給買受人，這是二者區(qū)別之一。且分期付款的價(jià)金必須在標(biāo)的物交付給買受人后，尚有二期以上的價(jià)金尚未支
付；預(yù)售房屋則無此限制，事實(shí)上一般預(yù)售房屋的買賣在交屋前，開發(fā)商均要求預(yù)購人以貸款繳付價(jià)金完畢或以現(xiàn)金付清剩余房款，更不是在標(biāo)的物交付后尚有二期以上的價(jià)金需支付，此為二者不同之二。故預(yù)售房屋絕不是分期付款買賣，在經(jīng)濟(jì)功能上，房屋預(yù)售是買方向賣方融資，分期付款買賣是賣方向買方融資。
另外從預(yù)購人轉(zhuǎn)賣期房的權(quán)利觀察，預(yù)售房屋尤其與分期付款的性質(zhì)不同，如將房屋預(yù)售的買賣類型解釋為分期付款買賣，對(duì)于預(yù)購人不免有嚴(yán)重?fù)p害。雖交易的標(biāo)的物尚不存在，但預(yù)購人在對(duì)標(biāo)的物無所有權(quán)的情形下，享有完全的債權(quán)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。相反的，分期付款的買賣雖交易的標(biāo)的物已經(jīng)存在，且買受人已可享受標(biāo)的物的管理、使用和收益等權(quán)利，卻因無所有權(quán)而不得予以轉(zhuǎn)賣。
二、預(yù)售合同登記的性質(zhì)及效力
《城市房地產(chǎn)管理法》和各地方法規(guī)都規(guī)定房屋預(yù)售合同必須到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理登記，否則不受法律保護(hù)。例如《北京市外銷商品房管理規(guī)定》第7條規(guī)定：《外銷商品房預(yù)售契約》簽訂后30日內(nèi)，買賣雙方必須向北京市房地產(chǎn)管理局市場處辦理預(yù)售預(yù)購登記。該規(guī)定的附件一《外銷商品房預(yù)售契約》第9條規(guī)定：本契約由雙方簽字并在辦理預(yù)售預(yù)購登記后生效。
從上述情況可以看出，房屋預(yù)售合同要以辦理登記為生效要件。通過這種登記制度使房屋預(yù)售情況載明在固定的簿冊(cè)上，公之于眾。在簽訂合同之前預(yù)購人可以查閱登記簿了解到預(yù)購房屋的權(quán)屬狀況，避免其因不知情而做出錯(cuò)誤決擇和受蒙騙，這樣，對(duì)于確保房屋交易安全的作用是十分顯明的。另外在合同登記的過程中市場管理機(jī)關(guān)還要對(duì)合同的真實(shí)、合法性進(jìn)行審查，保護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益（但對(duì)于何種合同不予登記，也就是辦理登記的條件，目前尚無明文規(guī)定）。上述兩點(diǎn)是預(yù)售合同登記的直接效果。但這種房屋預(yù)售登記與現(xiàn)房買賣去辦理的產(chǎn)權(quán)登記有何異同，登記后取得的權(quán)利是否相同，則難從現(xiàn)有立法規(guī)定中直接找出結(jié)論。
在此需先分析一下現(xiàn)房買賣登記的性質(zhì)及效力�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋買賣必須辦理登記，不經(jīng)登記者不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。一般民法原理認(rèn)為：“房屋買賣登記是取得所有權(quán)的必要條件，登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生、變化的依據(jù)和憑證。通過登記制度，人們還可以憑借它了解物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，在很大程度上起著維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的作用�！庇纱丝梢�，在房屋買賣中產(chǎn)權(quán)登記是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的形式要件，非經(jīng)登記者不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。與之相比，在房屋預(yù)售中預(yù)購人能通過合同登記取得房屋所有權(quán)嗎？基于所有權(quán)的特性和對(duì)各方面利益的權(quán)衡，我們認(rèn)為，預(yù)購人依據(jù)合同登記取得的權(quán)利不是房屋所有權(quán)。因?yàn)椋?br />
1.在房屋預(yù)售合同生效之時(shí)，房屋尚未存在，而所有權(quán)是一種既存的現(xiàn)實(shí)權(quán)利，標(biāo)的物尚不存在，則在權(quán)利觀念上難以說明如何成就一種排他性權(quán)利。另外如承認(rèn)預(yù)購人對(duì)“未來房屋”取得所有權(quán)，那么在房屋建成之時(shí)，預(yù)購人應(yīng)即時(shí)取得房屋所有權(quán)。但依據(jù)買賣合同特性，標(biāo)的物必須存在前一個(gè)主人的所有權(quán)，才會(huì)產(chǎn)生后一個(gè)主人的所有權(quán)。而預(yù)售房屋建成時(shí)，卻直接歸第二個(gè)主人擁有，那么第一個(gè)主人的所有權(quán)人于何時(shí)存在呢？這一點(diǎn)，如依前述假設(shè)，則不能解釋。
2.建筑期間房屋所有權(quán)的歸屬對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)也有重要影響。在買賣合同中，風(fēng)險(xiǎn)由所有權(quán)人承擔(dān)，如此時(shí)房屋歸預(yù)購人所有，則其要承擔(dān)標(biāo)的物意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)，這無疑是加重了廣大消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。
3.在建房屋所有權(quán)如歸預(yù)購人所有會(huì)影響到建筑商的利益。因?yàn)榻ㄖ膛c開發(fā)商訂有建筑承包合同，如開發(fā)商不能支付酬金和費(fèi)用，建筑商可以依法對(duì)承建房屋行使留置權(quán)。但如在建房屋所有權(quán)歸預(yù)購人所有，建筑商則不能對(duì)房屋行使留置權(quán)，因留置權(quán)只能針對(duì)開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)行使。這樣如發(fā)生開發(fā)商不付建筑費(fèi)用情況，建筑商利益必受損害。為排除這種風(fēng)險(xiǎn)，建筑商會(huì)不愿與開發(fā)商簽訂合同，而要求直接與預(yù)購人簽訂合同，這又是極不現(xiàn)實(shí)的。一是預(yù)購人人數(shù)眾多，常易變動(dòng)；二是預(yù)購人已將全部房屋價(jià)款（包括建筑成本）支付給了開發(fā)商，其是不會(huì)再對(duì)建筑商承擔(dān)義務(wù)的。
4.如在建期間房屋所有權(quán)歸預(yù)購人所有，對(duì)開發(fā)商也是不利的。因?yàn)榉课菟袡?quán)在合同登記之時(shí)轉(zhuǎn)歸預(yù)購人所有，在分期付款中，預(yù)購人如拒付房款，開發(fā)商不能對(duì)房屋主張所有權(quán)保護(hù)，只是享有債上請(qǐng)求權(quán)，這對(duì)其不利。另外在實(shí)踐中開發(fā)商在房屋建設(shè)中，為了發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，往往將在建房屋中可供使用但未竣工驗(yàn)收的部分開辟為自己的臨時(shí)辦公用房和售樓服務(wù)點(diǎn)。如在建房屋歸預(yù)購人所有，開發(fā)商則無權(quán)使用。
經(jīng)上述分析，筆者認(rèn)為預(yù)售合同登記后預(yù)購人取得的權(quán)利不是所有權(quán)，而只能等待房屋建成，開發(fā)商交屋并且雙方辦理完產(chǎn)權(quán)過戶登記后才能取得所有權(quán)。預(yù)購、預(yù)售登記是合同生效的形式要件，依此產(chǎn)生的權(quán)利仍是一種債權(quán)，但這種債權(quán)應(yīng)不同于一般債權(quán)。理由是：
1.依據(jù)債權(quán)原理，債權(quán)是特定當(dāng)事人之間的關(guān)系，不需公示即可有效。而在房屋預(yù)售中這種經(jīng)過公示的債權(quán)，根據(jù)公示制度的作用應(yīng)該產(chǎn)生公信力，具有對(duì)抗第三人的效果，亦即此種經(jīng)過公示的債權(quán)應(yīng)優(yōu)于未經(jīng)過公示的債權(quán)，在它們沖突時(shí)，以公示債權(quán)為準(zhǔn)，這樣可防止一房二賣。賦予經(jīng)過登記的債權(quán)以優(yōu)先效力并不會(huì)損害善意第三人的利益，因?yàn)楹贤怯浌玖诵畔�，排除了第三人因善意不知情而受損害的可能性。
2.應(yīng)賦予這種經(jīng)過登記的債權(quán)以強(qiáng)制執(zhí)行力。要求開發(fā)商在房屋建成時(shí)必須交付房屋，不允許臨時(shí)毀約（尤其是在房價(jià)上漲之時(shí)，開發(fā)商常易拒絕交屋），屆時(shí)如不交屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記，預(yù)購人應(yīng)有權(quán)直接依據(jù)預(yù)售合同請(qǐng)求辦理過戶登記，取得房屋所有權(quán)，增強(qiáng)預(yù)購人債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行力是與房屋預(yù)售制度的利益基礎(chǔ)相符的。因?yàn)槿缙谌〉梅课菔穷A(yù)購人（多次炒賣期房中是指最后的預(yù)購人）的根本目的所在，通過如期取得房屋把自己的預(yù)期利益安排在一個(gè)合理的限度內(nèi)。如果因開發(fā)商拒不交屋使預(yù)購人到頭來僅得到一些普通債權(quán)和訴訟糾紛，那么會(huì)極大損害其預(yù)購房屋的積極性。通過利益平衡，預(yù)購人會(huì)更多地考慮購買現(xiàn)房。倘如此，房屋預(yù)售制度的融資目的必將受挫，這會(huì)阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，最終開發(fā)商的利益也會(huì)受損。
三、對(duì)預(yù)購人權(quán)利保護(hù)的問題
在房屋預(yù)售中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比一般現(xiàn)房買賣大得多。例如，有時(shí)開發(fā)商預(yù)收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時(shí)因?yàn)榉N種原因，個(gè)別開發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋使購房人無法按時(shí)進(jìn)住或出租。有時(shí)購房人在交付了首期房價(jià)款后，個(gè)別開發(fā)商會(huì)以種種借口提出后期的房價(jià)款要漲價(jià)，甚至要求首期已經(jīng)付過的房價(jià)款要重新加價(jià)等，使購房人無所適從。〔6〕在預(yù)售合同中購房人只是買了一張圖紙，一個(gè)許諾。因?yàn)闆]有實(shí)際房產(chǎn)存在，購房者只能憑開發(fā)商的介紹和文字材料來想象房產(chǎn)的質(zhì)量。等房屋竣工后，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)實(shí)際房屋質(zhì)量與介紹和文字材料相去甚遠(yuǎn)的情況。這時(shí)購房者早已付清最后一筆房價(jià)款，已經(jīng)變得非常被動(dòng)和無能為力了。
除上述房屋本身情況不確定外，在預(yù)售合同的簽約機(jī)會(huì)上雙方力量也難均衡。由于預(yù)售協(xié)議除法定標(biāo)準(zhǔn)合同之外，其余補(bǔ)充協(xié)議和合同附件都由開發(fā)商事先擬訂好，并在售屋現(xiàn)場簽訂，加
之買方法律知識(shí)和建筑知識(shí)的欠缺，所以，實(shí)際上買方很少有能力對(duì)簽約進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。一些對(duì)已不利的約定條款也不得不接受，如交屋時(shí)間確定，不可抗力條款的解釋，共有面積的確定分?jǐn)偅苍O(shè)施的開發(fā)利用及物業(yè)管理等方面問題常有開發(fā)商在合同上大做手腳。
就上述分析可見，在房屋預(yù)售中預(yù)購人的實(shí)力遠(yuǎn)弱于開發(fā)商，其煩憂也重于一般現(xiàn)房購買人。另外，因現(xiàn)代都市空間緊張，一棟建筑物常分成眾多單元給預(yù)購者，消費(fèi)者也是積多年之蓄購屋安居，一旦開發(fā)商情況不妙，涉及對(duì)象眾多，會(huì)引起廣泛的社會(huì)問題�；趯�(duì)弱小消費(fèi)者特別保護(hù)和維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的目的考慮，各國房屋預(yù)售法律制度都十分注意加強(qiáng)保護(hù)預(yù)購人的利益，預(yù)防糾紛的發(fā)生。我國在吸收境外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，在預(yù)售制度發(fā)展之初便十分注意這一問題，采取了一些較為完善的措施。根據(jù)現(xiàn)行實(shí)踐情況和理論設(shè)想，筆者認(rèn)為還應(yīng)注意加強(qiáng)和采取如下方面的措施。
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這些措施主要是指國家行政機(jī)關(guān)通過加強(qiáng)對(duì)建筑行業(yè)、銀行業(yè)的管理和約束開發(fā)商的行為來保護(hù)預(yù)購人的利益。
1.嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立條件，保證開發(fā)商資力雄厚、信譽(yù)良好。以確保房地產(chǎn)開發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些濫竽充數(shù)，資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，給利用開發(fā)搞詐騙之行滋生基礎(chǔ)。
2.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定，其目的與上者相同。對(duì)非法預(yù)售的開發(fā)商要嚴(yán)厲查處，因其性質(zhì)已類似非法發(fā)行股票、債券之類的集資行為。
3.嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售合同登記措施，對(duì)不合乎法律，顯失公平的合同不予辦理登記，對(duì)開發(fā)商一房二賣的合同不予辦理登記。
4.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行法定標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售合同，對(duì)于不使用法定標(biāo)準(zhǔn)合同者或補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)合同沖突者認(rèn)定為無效，以避免開發(fā)商利用經(jīng)濟(jì)上或事實(shí)上的優(yōu)越地位，強(qiáng)迫預(yù)購人接受不利的合同條款。
5.加強(qiáng)房屋查驗(yàn)和質(zhì)量監(jiān)督管理。建筑主管機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)工程施工管理，對(duì)于建筑工程必須查驗(yàn)部分，應(yīng)切實(shí)查驗(yàn)是否合格。房屋完工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格依照《建筑質(zhì)量管理?xiàng)l例》，對(duì)于房屋之主要構(gòu)造，室內(nèi)間隔及建筑物設(shè)備等與設(shè)計(jì)圖紙是否相符，面積計(jì)算是否準(zhǔn)確等應(yīng)特別檢查，以求能徹底防止偷工減料，不按時(shí)施工，公用面積重復(fù)計(jì)算等流弊。
6.應(yīng)加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的管理�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。但對(duì)于如何保證監(jiān)督預(yù)售款項(xiàng)使用的問題目前尚無明確法律規(guī)定。在公司股票、債券的發(fā)行中都規(guī)定籌集資金不按規(guī)定用途使用的，要承擔(dān)法律責(zé)任，在房屋預(yù)售中也應(yīng)借鑒此種做法�？煽紤]責(zé)令由銀行或信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)管，確保工程款項(xiàng)充分供給，對(duì)于監(jiān)管機(jī)構(gòu)由開發(fā)商給付報(bào)酬。如有挪用資金者應(yīng)嚴(yán)厲處罰，并可考慮由監(jiān)管機(jī)構(gòu)承擔(dān)適當(dāng)保證之責(zé)，以增強(qiáng)預(yù)購人資金的安全使用。
7.加強(qiáng)對(duì)房屋預(yù)售廣告、宣傳的管理，如《北京市外銷商品房管理規(guī)定》規(guī)定廣告宣傳中必須標(biāo)明預(yù)售許可證號(hào)，表明預(yù)售的合法性。另外對(duì)售樓廣告、宣傳的真實(shí)性，廣告管理機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真核查，以防欺詐之嫌。
�。ǘ┖贤ūＷo(hù)措施
房屋預(yù)售屬于一種買賣關(guān)系，合同是雙方當(dāng)事人的唯一聯(lián)系途徑。所以預(yù)購人利益的保護(hù)，除謀求行政機(jī)關(guān)從整個(gè)社會(huì)公益角度進(jìn)行監(jiān)管工作之外，對(duì)個(gè)人利益最好的保護(hù)措施還是依據(jù)合同。對(duì)此要注意以下幾個(gè)問題：
1.尋求簽約機(jī)會(huì)平等
�。�1）要尋找合適的交易對(duì)象。購房者在選購房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)同時(shí)對(duì)欲購房產(chǎn)的開發(fā)商有所了解，對(duì)他們的有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場逐漸擴(kuò)大，選擇的余地也在增大，不要圖一時(shí)小利，被一些表面現(xiàn)象所蒙騙。
�。�2）合同條款的爭取�，F(xiàn)在預(yù)售房屋除簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同外，還需另簽補(bǔ)充協(xié)議。這些補(bǔ)充協(xié)議在實(shí)踐中都由開發(fā)商單方擬定，其中有的有很多不合理?xiàng)l件和誘騙條款。對(duì)于此購房人應(yīng)親自或委托自己的律師進(jìn)行識(shí)別、據(jù)理力爭，以求簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，避免自己在合同中居于不利地位。如對(duì)合同中關(guān)于面積計(jì)算問題上要注意公共設(shè)施面積分?jǐn)偅苊忾_發(fā)商進(jìn)行一些不合理的分?jǐn)偤椭貜?fù)計(jì)算，加大客戶的名義面積使客戶多付款。完善的預(yù)售合同可以有效地規(guī)范開發(fā)商的行為，從而有力地促使開發(fā)商履行義務(wù)，同時(shí)也有效地保障了購房者的合法利益。
2.在簽約之后對(duì)合同的執(zhí)行上，預(yù)購人要利用合同中的權(quán)利擔(dān)保和瑕疵擔(dān)保條款的規(guī)定，確保自己獲得一幢滿意的房屋。對(duì)于開發(fā)商的訛詐、違約行為要及時(shí)依合同追究違約責(zé)任，請(qǐng)求損害賠償或解除合同。
（三）物權(quán)法保護(hù)措施
完善的合同是保護(hù)預(yù)購人的重要手段，但合同債權(quán)保護(hù)有時(shí)面對(duì)開發(fā)商的惡境是間接、滯后的。相對(duì)來說物權(quán)是一種排他性、支配權(quán)，對(duì)預(yù)購人利益的保護(hù)更穩(wěn)妥一些。為此，可考慮在立法上采取以下幾方面物權(quán)保護(hù)手段。
1.應(yīng)賦予登記經(jīng)過的預(yù)售合同的排他效力。登記是一種物權(quán)公示措施，因預(yù)售房屋尚不存在，只能對(duì)合同登記。依據(jù)此登記契約產(chǎn)生的權(quán)利在理論上不好說是一種物權(quán)，但在其實(shí)踐功能上賦予其物權(quán)效力并無不可�；诖耍煽紤]將預(yù)購人對(duì)待建房屋擁有的權(quán)利視為一種準(zhǔn)物權(quán)，具有特別效力，關(guān)于效力的具體內(nèi)容本文第二部分已有詳論，此處不再贅述。
2.應(yīng)設(shè)立預(yù)購人對(duì)預(yù)售房屋的法定抵押權(quán)制度。主要是考慮到開發(fā)商在建筑期間如有破產(chǎn)、毀約停建的情況，這時(shí)房屋尚未建成，預(yù)購人自不能依據(jù)合同直接請(qǐng)求辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，主張所有權(quán)保護(hù)。而只能請(qǐng)求開發(fā)商賠償損失、主張普通債權(quán)，與其他債權(quán)平等受償，這樣預(yù)購人的利益是沒有保障的，對(duì)其甚為不利。這種在建房屋又是主要利用預(yù)購人資金興辦的產(chǎn)業(yè)，所以應(yīng)考慮對(duì)預(yù)購人提供特別物權(quán)保護(hù)，由法律直接規(guī)定在房屋停建的情況下，預(yù)購人對(duì)在建房屋有抵押權(quán)，保證其優(yōu)先受償。
3.為確保預(yù)售房屋房地合一，應(yīng)限制開發(fā)商對(duì)預(yù)售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押。法律規(guī)定開發(fā)商必須取得土地使用權(quán)才能預(yù)售，但在實(shí)踐中有些開發(fā)商預(yù)售前或預(yù)售中將土地使用權(quán)抵押給銀行取得貸款。這種做法目前法無禁止規(guī)定，但其會(huì)給預(yù)購人帶來嚴(yán)重危險(xiǎn)，開發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權(quán)，則預(yù)購人有房無地。對(duì)于這種損失預(yù)購人只能去向開發(fā)商追索，但債權(quán)實(shí)現(xiàn)的安全保障已大為降低，岌岌可危境況并非聳人聽聞之后。因此雖依擔(dān)保法的規(guī)定在抵押期間所有權(quán)人仍有權(quán)出賣抵押物，但筆者認(rèn)為抵押物出賣時(shí)實(shí)際很少有人愿意購買，就是購買的話，價(jià)格也大打折扣。在房屋預(yù)售中預(yù)購人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)本已很重，如房屋地基再被執(zhí)行抵押，則境況更為不妙，這會(huì)極大損害預(yù)購人利益，影響預(yù)售融資的安全秩序。如不能兼顧擴(kuò)大融資與保障融資安全，應(yīng)以安全為主，注意保護(hù)廣大預(yù)購人的利益。因此筆者建議，對(duì)于這種設(shè)有土地抵押權(quán)的在建房屋不準(zhǔn)預(yù)售，對(duì)于已預(yù)售的房屋不允許再就土地使用權(quán)設(shè)定抵押。?
注：
〔1〕參見梁慧星主編：《民商法論叢》第4卷，第478頁，法律出版社。
〔2〕〔3〕楊玉齡著：《房屋之買賣、委建或承攬》，正中法律出版社，第392，396頁。
〔4〕劉德寬著：《民法諸問題與新展望》第101頁，臺(tái)北三民書局。
〔5〕呂榮海、彭學(xué)圣合著：《售屋契約的陷井》第98頁，蔚理法律出版社。
〔6〕陳文、朱茂元：《購置房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)注意的法律問題》，《北京律師》，1995年第6期，第17頁。
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