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“一房數(shù)賣”的法律適用問題初探
內(nèi)容提要：“一房數(shù)賣”，從法律角度觀之，既涉及合同法，又關(guān)系物權(quán)法。而對物權(quán)變動模式的立法選擇乃合同法和物權(quán)法上諸項(xiàng)制度安排的邏輯前提。在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，一方面應(yīng)充分尊重合同自由，嚴(yán)格區(qū)分以物權(quán)變動為目的的合同和物權(quán)變動本身，限制無效合同的范圍；另一方面應(yīng)維護(hù)不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動之公示方式的公信力，保障交易安全�！耙环繑�(shù)賣”的法律適用即應(yīng)遵循上述原則。關(guān) 鍵 詞：合同效力 物權(quán)變動 一房數(shù)賣 法律適用
“一房數(shù)賣”，也稱房屋多重買賣，是指出賣人以同一房屋為標(biāo)的物訂立數(shù)個買賣合同，分別出售給數(shù)個買受人的行為。在房地產(chǎn)交易中，此種情況并不少見，尤其在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度的價格波動時最為常見。由于我國尚無統(tǒng)一完備的物權(quán)法律制度，加之實(shí)務(wù)界對我國《合同法》相關(guān)條款的理解不盡一致，因此在審判實(shí)踐中此類案件的裁判理由和裁判結(jié)果存在一定的差異，特別是在數(shù)個房屋買賣合同的效力、房屋所有權(quán)的最終歸屬等問題上分歧比較嚴(yán)重。解決這些問題，不能脫離我國法律現(xiàn)有的物權(quán)變動模式，以及由此而在合同效力、物權(quán)移轉(zhuǎn)等方面引發(fā)的一系列體系效應(yīng)。本文擬從我國現(xiàn)行法對物權(quán)變動模式的選擇出發(fā)，并在這一背景下解讀我國現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，對“一房數(shù)賣”的法律適用問題談?wù)劰P者的淺見，求教于方家。[1]
一、我國現(xiàn)行法上的物權(quán)變動模式根據(jù)物權(quán)變動原因的不同，可以將物權(quán)變動分為基于法律行為的物權(quán)變動和非基于法律行為的物權(quán)變動。其中基于法律行為的物權(quán)變動，又可分為基于單方法律行為的物權(quán)變動和基于合同行為的物權(quán)變動。后者是各個國家和地區(qū)的民事法律規(guī)制的重點(diǎn)，是物權(quán)交易法的核心。通常意義上的物權(quán)變動模式，就是指一個國家或地區(qū)的民事立法，對于基于合同行為的物權(quán)變動進(jìn)行法律調(diào)控的具體方式。[2]
各國民事立法由于受到本國的法律傳統(tǒng)和特定時期的歷史背景的影響，形成了不同的物權(quán)變動模式。歸納起來，大陸法系具有典型意義的物權(quán)變動模式有三種，即債權(quán)意思主義、物權(quán)形式主義和債權(quán)形式主義。
1、債權(quán)意思主義，又稱意思主義，以法國民法為其代表�！斗▏穹ǖ洹返�711條規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)因繼承、生前贈與、遺贈以及債的效果而取得或轉(zhuǎn)移。換言之，物權(quán)變動為債權(quán)行為的當(dāng)然結(jié)果，不承認(rèn)有物權(quán)行為。以買賣契約為例，依照《法國民法典》第1583條的規(guī)定，第三人就標(biāo)的物及其價金相互同意時，即使標(biāo)的物尚未交付、價金尚未支付，買賣即告成立，而標(biāo)的物的所有權(quán)也于此時在法律上由出賣人移轉(zhuǎn)于買受人。所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以債權(quán)契約為根據(jù)，既不須另有物權(quán)行為，也不以交付或登記為生效要件，學(xué)說稱為債權(quán)意思主義。
2、物權(quán)形式主義，以《德國民法典》為其典范。依此主義，買賣標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，除須有買賣契約、登記或交付外，尚須當(dāng)事人就標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)作成一個獨(dú)立于買賣契約之外的合意。此合意是以物權(quán)的變動為內(nèi)容，學(xué)說上又稱為物權(quán)合意。《德國民法典》第873條規(guī)定，為了移轉(zhuǎn)土地所有權(quán)，或?yàn)榱嗽谕恋厣显O(shè)定某項(xiàng)物權(quán)或移轉(zhuǎn)此項(xiàng)權(quán)利，或?yàn)榱嗽诖隧?xiàng)物權(quán)上更設(shè)定某項(xiàng)物權(quán)，除法律有特別規(guī)定外，必須由權(quán)利人及相對人，對于權(quán)利變更成立合意，并將此種權(quán)利變更之事實(shí)，登記于土地登記簿內(nèi)。《德國民法典》第929條規(guī)定，動產(chǎn)所有權(quán)的出讓，必須由所有人將物交付于取得人，而且雙方就所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，必須成立合意。如取得人已經(jīng)占有該物時，僅須就所有權(quán)的移轉(zhuǎn)成立合意。此種把當(dāng)事人之間有關(guān)物權(quán)的合意與交付或登記作為引起物權(quán)變動的法律事實(shí)，即物權(quán)變動的物權(quán)形式主義。
3、債權(quán)形式主義，又稱意思主義與登記或交付之結(jié)合，此種主義因以奧地利民法為其典型，故又稱奧國主義。依此主義，物權(quán)因法律行為發(fā)生變動時，除當(dāng)事人之間須有債權(quán)合意（債權(quán)行為）外，僅須另外踐行登記或交付的法定方式，即生物權(quán)變動的效力。按照1811年6月1日公布的《奧地利民法典》，這一主義的基本要點(diǎn)如下：其一，發(fā)生債權(quán)的意思表示即為物權(quán)變動的意思表示，二者合一，并無區(qū)別。此與意思主義同，而與物權(quán)形式主義異；其二，欲使物權(quán)變動實(shí)際發(fā)生，僅有當(dāng)事人之間的債權(quán)意思表示（債權(quán)契約）尚有未足，尚須履行登記或交付的法定方式。因此，公示原則所須之登記或交付，系物權(quán)變動的成立或生效要件；其三，物權(quán)的變動，僅須在債權(quán)的意思表示之外加上登記或交付即為滿足，不需另有物權(quán)的合意，故無獨(dú)立的物權(quán)行為存在；其四，既然無獨(dú)立的物權(quán)行為存在，則物權(quán)變動之效力自然受其原因關(guān)系-債權(quán)行為之影響，因而所謂物權(quán)行為無因性也不存在。[3]
以上三種物權(quán)變動模式孰優(yōu)孰劣，是一個在理論上眾說紛紜的話題。但這已超出了本文的討論范圍。盡管論者對于我國未來的物權(quán)立法對物權(quán)變動模式的選擇這一問題上仁智互見，但普遍認(rèn)為我國現(xiàn)行立法系采債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式。我國《民法通則》第72條第2款規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”這里所說的“合同”，是指買賣合同、互易合同、贈與合同等債權(quán)合同�！捌渌戏ǚ绞健笔侵咐^承、遺贈、征用、沒收、法院判決以及強(qiáng)制執(zhí)行等。該規(guī)定表明，一方面，以發(fā)生物權(quán)變動為目的的原因行為的成立和生效，并不直接導(dǎo)致物權(quán)變動結(jié)果的發(fā)生；另一方面，財產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)并不要求有獨(dú)立的物權(quán)行為的存在，在一般情況下，債權(quán)合同加上交付行為即可發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)�？梢�，作為民事基本法的《民法通則》采認(rèn)了債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式。我國《合同法》第133條同樣規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外�！边@兩條規(guī)定中所說的作為例外情形的“法律另有規(guī)定”，主要是指民事特別法上關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)定。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓……時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記……”由此可見，我國立法對不動產(chǎn)的物權(quán)變動同樣采認(rèn)債權(quán)形式主義，以債權(quán)合同加上過戶登記的方式來移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)的所有權(quán)。
筆者之所以用相當(dāng)?shù)钠鶃黻U釋物權(quán)變動模式問題，是因?yàn)閷@一問題的不同回答將導(dǎo)致對民法體系內(nèi)的合同效力、無權(quán)處分、風(fēng)險負(fù)擔(dān)以及交易安全等相關(guān)問題作出不同的制度安排。因?yàn)椤拔餀?quán)變動模式的立法選擇在運(yùn)用民法的言說方式對特定社會經(jīng)濟(jì)交往關(guān)系作出描述和反映后，就會在邏輯上限定民法上一系列制度的具體設(shè)計或表述”。[4]本文對“一房數(shù)賣”的法律適用問題的探討，即以我國現(xiàn)行法上債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式為邏輯起點(diǎn)，通過體系解釋和利益衡量的方法，力求對這一問題作出符合法理的回答。
二、數(shù)個房屋買賣合同的效力在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，不承認(rèn)有獨(dú)立于債權(quán)意思的物權(quán)合意，不承認(rèn)有獨(dú)立于債權(quán)行為的物權(quán)行為，更無所謂“物權(quán)行為的無因性”問題。物權(quán)變動的結(jié)果系因債權(quán)合同與登記或交付這一事實(shí)行為相結(jié)合而發(fā)生，債權(quán)合同的成立和生效是物權(quán)變動的前提和基礎(chǔ)。考察“
一房數(shù)賣”的法律效果，自然應(yīng)從考察數(shù)個房屋買賣合同的效力入手。
“一房數(shù)賣”的基本法律特征就是出賣人以同一房屋為標(biāo)的物，與多個買受人訂立了房屋買賣合同。如出賣人甲將其開發(fā)的一套商品房先后出售給乙、丙二人，均訂立了買賣合同，同時均未辦理過戶登記手續(xù)。此時，兩份房屋買賣合同的效力如何？在審判實(shí)踐中，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然甲與丙訂立了房屋買賣合同，但因雙方交易的房屋已被甲先期出售給乙，因此甲、丙之間的交易損害了乙的利益，甲與丙訂立的房屋買賣合同也因此而無效。[5]筆者對此持不同意見。
首先，合同當(dāng)事人根據(jù)合同而享有的權(quán)利是一種債權(quán)。從權(quán)利的功能和作用形式的角度看，債權(quán)屬請求權(quán)，其首要權(quán)能是要求他人為某種給付。所謂“給付”，指特定的行為，在合同債權(quán)場合，即雙方當(dāng)事人在合同中約定的某種確定的作為或不作為。特定的行為可能涉及到標(biāo)的物，但權(quán)利人對標(biāo)的物并沒有直接支配或排除第三人干預(yù)的權(quán)能。附帶地，與作為支配權(quán)的物權(quán)不同，作為請求權(quán)的債權(quán)不具有排他性，同一標(biāo)的物上可以成立兩個以上不相容的合同債權(quán)，如一物二賣，先后兩個買受人都能夠成立受讓債權(quán)（請求給付），[6]先買受人不得僅以自己的合同債權(quán)成立在先為由而主張后買受人的合同債權(quán)無效。
其次，出賣人就同一房屋訂立數(shù)個買賣合同的行為并不損害買受人的利益。如前所述，合同債權(quán)屬相對權(quán)，不具有公開性和排他性，其指向的客體是債務(wù)人的特定行為，而非合同的標(biāo)的物。因此，買受人無法也不必知道是否存在“一房數(shù)賣”的情形。在“一房數(shù)賣”的情況下，任何一個買受人在辦理過戶登記手續(xù)前都不能取得優(yōu)先于其他買受人的權(quán)利，至于其買賣合同成立時間的先后則在所不問。此即債權(quán)平等原則。根據(jù)這一原則，各買受人均有權(quán)要求出賣人履行房屋買賣合同，移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)�！盎谙群筚I賣契約而生之此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無位序關(guān)系，不因先后而異其效力。因此，前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務(wù)。出賣人破產(chǎn)時，前買受人及后買受人均以同等地位參與分配�！盵7]誠然，由于房屋屬特定物而非種類物，最終只有一個買受人能夠取得房屋所有權(quán)，實(shí)現(xiàn)合同目的。但沒有取得房屋所有權(quán)的買受人可以根據(jù)買賣合同要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任以填補(bǔ)自己的損失。
再次，“一房數(shù)賣”不屬于我國《合同法》所規(guī)定的合同無效的情形�！逗贤ā窂暮贤杂珊凸膭罱灰椎脑瓌t出發(fā)，對無效合同的范圍作出了適當(dāng)?shù)南拗�。該法�?2條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定�！笨梢姡瑹o效合同的本質(zhì)特征是受其影響的利害關(guān)系具有涉他性，超出了合同當(dāng)事人的范圍。而“一房數(shù)賣”中的數(shù)個房屋買賣合同只涉及到當(dāng)事人之間利益、風(fēng)險的分配和責(zé)任的承擔(dān)。因此，“一房數(shù)賣”本身并不能構(gòu)成合同無效的原因。有疑問的是，如果后買受人明知或應(yīng)知就同一房屋有買賣合同成立在先，是否是《合同法》第52條第3項(xiàng)規(guī)定的“惡意串通，損害第三人利益”的情形？前已論及，由于債權(quán)的相對性和平等性，后買受人與出賣人訂立以同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同，這一行為本身并不對先買受人的債權(quán)造成損害，這已不符合《合同法》第52條第3項(xiàng)規(guī)定中的客觀要件即“損害第三人利益”，也就不能根據(jù)該項(xiàng)規(guī)定認(rèn)定合同無效。
最后，從利益衡量角度觀之，認(rèn)定合同有效更有利于保護(hù)買受人利益，更符合公平正義的觀念，也更有利于維護(hù)市場信用。如果對“一房數(shù)賣”中訂立在后的合同一律認(rèn)定無效，則至少將產(chǎn)生如下不利后果：（1）使后買受人訂立合同的目的徹底落空。在合同有效的情況下，后買受人因享有與前買受人平等的請求權(quán)，尚有可能取得房屋所有權(quán)。若合同無效，則使這種可能性完全喪失。（2）使后買受人無法獲得違約救濟(jì)。合同無效，買受人據(jù)以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的基礎(chǔ)即不復(fù)存在，其履行利益的損失無法得到充分補(bǔ)償，至多只能要求出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償信賴?yán)娴膿p失。而信賴?yán)嬖诜秶鲜遣粫^履行利益的。（3）使交易成本增加，交易效率降低。如果對于成立時間在后的合同一律否定其效力，就等于要求買受人在訂立房屋買賣合同前必須確定其他人與出賣人未就該標(biāo)的物訂立任何買賣合同，否則就要承擔(dān)合同無效的巨大風(fēng)險。然而由于合同不具有公開性，要達(dá)到這一目的幾乎是不可能的。這無疑與合同法鼓勵市場交易、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)的基本原則相悖，也不符合市場經(jīng)濟(jì)對交易便捷的基本要求。（4）不利于市場信用機(jī)制的建立。如果認(rèn)為“一房數(shù)賣”中的數(shù)個買賣合同中只有訂立在先的有效，出賣人則不必顧及自身資力是否足以承擔(dān)數(shù)個合同的責(zé)任，進(jìn)而任意締結(jié)合同。交易中大量的合同被認(rèn)定為無效，將極大地降低合同制度的可信賴程度，損害市場信用。
需要特別強(qiáng)調(diào)的是，在認(rèn)定不動產(chǎn)買賣合同的效力時，應(yīng)當(dāng)將以物權(quán)變動為目的的合同與不動產(chǎn)物權(quán)變動本身區(qū)分開來。合同的成立、生效屬于債權(quán)法的范疇，應(yīng)當(dāng)適用債權(quán)法、合同法的規(guī)定；物權(quán)的變動屬于物權(quán)法的范疇，應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)法的規(guī)定。在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，債權(quán)變動和物權(quán)變動的法律事實(shí)基礎(chǔ)是有明確區(qū)分的。債權(quán)變動法律效果的發(fā)生基于生效的債權(quán)合同，物權(quán)變動法律效果的發(fā)生基于生效的債權(quán)合同與交付或登記行為的結(jié)合。其中交付和登記是物權(quán)變動的公示方法，但公示方法的采用并非債權(quán)合同的生效要件，而是通過此類公示方法的采用，實(shí)現(xiàn)合同的交易目的即引起物權(quán)變動法律效果的發(fā)生。因此，未交付或未登記，其實(shí)質(zhì)是出賣人未履行合同義務(wù)，是出賣人要承擔(dān)違約責(zé)任的問題，而非合同不能生效的問題�！逗贤ā返�135條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。”據(jù)此，在房屋買賣情形，辦理過戶登記手續(xù)以使買受人取得房屋所有權(quán)是出賣人對買受人負(fù)有的合同義務(wù)，當(dāng)然不能因合同義務(wù)的不履行而否定買賣合同的效力。否則，等于賦予不守誠信的出賣人通過對登記的控制任意使合同無效的特權(quán)，對買受人甚不公平，而且害及交易秩序。
三、房屋所有權(quán)的最終歸屬在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，合同生效并不必然發(fā)生物權(quán)變動的法律后果，而是尚需與交付或登記相結(jié)合。交付和登記，使物權(quán)變動通過對外公示而獲得了得以對抗一切人的絕對效力。而交付和登記的公信力的確立，也為維護(hù)交易安全提供了前提和保障。
�。ㄒ唬┪餀�(quán)變動的公示原則
公示原則是物權(quán)變動的基本規(guī)則，即物權(quán)變動必須以一種公開的、能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動的方式予以展示，并進(jìn)而決定物權(quán)變動的法律效果的原則。作為通例，不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式為不動產(chǎn)登記，動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式為動產(chǎn)的交付。根據(jù)我國《民法通則》第72條第2款以及《合同法》第133條的規(guī)定，按照合同方式取得財產(chǎn)的，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。此處關(guān)于“法律另有規(guī)定”的除外規(guī)定，主要是就不動產(chǎn)交易而言的。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓……時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記……
”可見，我國立法對房屋所有權(quán)變更登記的效力的規(guī)定系采登記要件主義，即房屋所有權(quán)依法律行為發(fā)生變動必須進(jìn)行登記，而且房屋所有權(quán)變動的有效與否直接取決于登記是否完成。登記要件主義的理由是：法律行為僅僅是當(dāng)事人自己的意思表示，但這種意思表示的后果，即物權(quán)的變動卻要發(fā)生排他的效力；既然要發(fā)生排他的效力，它就應(yīng)以一種公開的方式表現(xiàn)出來，使得人們從這種表現(xiàn)方式上知道物上有物權(quán)存在，即知道該物權(quán)有排他性，以此來消除交易中的風(fēng)險。[8]
根據(jù)登記要件主義，“一房數(shù)賣”情形下房屋所有權(quán)的最終歸屬，只能根據(jù)登記來確定。在與出賣人訂立了房屋買賣合同的數(shù)個買受人中，不論合同成立的時間順序，也不論房屋被出賣人移轉(zhuǎn)給哪一個買受人占有，只有最終得以登記的買受人才能取得房屋的所有權(quán)。未能取得房屋所有權(quán)的買受人可以向出賣人主張違約責(zé)任的承擔(dān)。但如果數(shù)個買受人同時向出賣人行使請求權(quán)，或同時向法院提起訴訟，要求出賣人履行合同，應(yīng)如何處理？該數(shù)個買受人是否應(yīng)該就該房屋變價后平等受償？筆者認(rèn)為不可，理由如下：（1）各買受人享有的合同債權(quán)屬請求權(quán)而非支配權(quán)，不具有就標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)男Я�。如果將這種效力賦予房屋買受人的債權(quán)，則明顯侵害了出賣人其他債權(quán)人的平等受償權(quán)，尤其在出賣人別無其他財產(chǎn)的情形更是如此。（2）各買受人根據(jù)房屋買賣合同所享有的請求權(quán)，其主要內(nèi)容是請求出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，而非給付金錢。將作為標(biāo)的物的房屋變賣后在買受人之間分配價款，實(shí)際上已經(jīng)使數(shù)個買賣合同的目的一概落空。（3）在正常的交易環(huán)境下，一棟房屋的變價款僅與一位買受人支付的購房款具有等價性。因而前述處理方式將使各買受人的損失均得不到足額補(bǔ)償，最后還是要訴諸出賣人的其他財產(chǎn)。筆者認(rèn)為，“一房數(shù)賣”中數(shù)個買受人的債權(quán)具有平等性。這種平等性不僅體現(xiàn)在各買受人之間，同樣也體現(xiàn)在各買受人與出賣人的其他債權(quán)人之間。另外，債務(wù)人是選擇履行合同以消滅債務(wù)，還是選擇不履行并承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)屬于債務(wù)人可以自由決定的范圍，因?yàn)檫@二者并無法律責(zé)任的輕重之分，也符合民法上意思自治與自己責(zé)任的原則。因此，在數(shù)個買受人同時要求出賣人履行合同的情況下，應(yīng)由出賣人自主決定將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給何人。未能取得房屋所有權(quán)的買受人得向出賣人主張違約責(zé)任的承擔(dān)。
值得注意的是，房屋權(quán)屬文書的移轉(zhuǎn)并不能代替登記成為房屋所有權(quán)的公示方式，更不能根據(jù)對房屋權(quán)屬文書的占有來確定房屋所有權(quán)的歸屬。房屋權(quán)屬文書，即通常所說的房產(chǎn)證，包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，是房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給房屋所有權(quán)人作為其享有房屋所有權(quán)的證書，但不能僅以對該證書的交付或占有作為房屋所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)的根據(jù)。按照我國現(xiàn)行的房屋所有權(quán)登記制度，房屋登記是房屋所有權(quán)的唯一公示方法，任何人均可以到登記機(jī)關(guān)通過查閱登記簿來了解某一房屋的所有權(quán)歸屬以及權(quán)利狀態(tài)。而房屋權(quán)屬文書只掌握在持有人手中，根本不具有公示所必須具備的公開性。而且，房屋權(quán)屬文書的效力是從房屋登記簿的確權(quán)效果中派生出來的，只具有初步證據(jù)的作用。當(dāng)房屋權(quán)屬文書上記載的內(nèi)容與房屋登記簿不一致時，應(yīng)以后者的內(nèi)容為準(zhǔn)。因此，房屋權(quán)屬文書的交付并不意味著房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。
�。ǘ┪餀�(quán)變動的公信原則
物權(quán)的存在既然以登記或占有為其表征，則信賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對于信賴此表征之人也不生任何影響，稱為公信原則。該原則系以保護(hù)交易的動的安全為其使命，并以此實(shí)現(xiàn)交易便捷。參與交易行為之人，只需依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)變動從事交易即可，而不必再費(fèi)時費(fèi)力，詳查標(biāo)的物權(quán)利狀態(tài)的實(shí)際底細(xì)。因此公信原則完全符合市場交易之便捷和迅速的要求，交易人不再擔(dān)憂有公示方法所表現(xiàn)以外的物權(quán)狀態(tài)存在，而遭受不測的損害。因此，交易的動的安全受到保障，公信原則于是成為近現(xiàn)代物權(quán)法一項(xiàng)重要原則。[9]在不動產(chǎn)交易場合，不動產(chǎn)登記的公信力是指不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在其不動產(chǎn)登記簿上所作的各種登記，具有使社會公眾信其正確的法律效力，具體包括：決定因法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否生效的效力；權(quán)利正確性推定的效力；善意保護(hù)的效力；風(fēng)險警示的效力。[10]
在“一房數(shù)賣”的情況下，公信原則對于保護(hù)善意第三人基于對登記的信賴而取得的利益至關(guān)重要。例如，甲將房屋轉(zhuǎn)讓給乙，但因房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)漏登，在登記簿上所記載的房屋所有權(quán)人仍是甲。后甲又將房屋轉(zhuǎn)讓給不知情的丙，并辦理了過戶登記手續(xù)。丙隨即向乙請求返還房屋。根據(jù)房屋所有權(quán)登記的公信力，即使登記錯誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人（登記簿上記載的所有權(quán)人）進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護(hù)。因此，丙將取得房屋所有權(quán)。而乙因此而遭受的損失則應(yīng)由登記機(jī)關(guān)依照國家賠償法的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。
在存在錯誤登記的“一房數(shù)賣”中，后買受人欲得到公信力的保護(hù)以取得房屋所有權(quán)，須滿足下列條件：[11]（1）須登記簿之錯誤不能從登記簿發(fā)現(xiàn)。登記錯誤，即登記與權(quán)利的實(shí)際情況不一致，且此種不一致不能從登記簿上發(fā)現(xiàn)。（2）后買受人須為善意。所謂善意，指后買受人不知登記錯誤且對不知無重大過失。如后買受人明知或依當(dāng)時之情形應(yīng)知登記有錯誤而竟未知，則非善意。同時，后買受人不能以信賴房屋占有人或房產(chǎn)證持有人為房屋所有權(quán)人為理由而主張自己為善意。非善意的后買受人不受登記公信力的保護(hù)。（3）后買受人與出賣人（登記名義人）之間的買賣合同，除出賣人并非真正權(quán)利人外，[12]別無其他方面的瑕疵。（4）須無異議登記。如果錯誤登記雖未獲更正，但已有人提出異議并記載于登記簿上，此異議即具有阻止登記公信力的效力，而且可以在此基礎(chǔ)上對不實(shí)登記加以矯正，從而從根本上消除登記上的權(quán)利與事實(shí)上的權(quán)利之間的矛盾。若登記簿上不存在此種異議，則不實(shí)登記的公信力仍然得以維持。
在不動產(chǎn)交易中，法律上還設(shè)有預(yù)告登記制度。所謂預(yù)告登記，是指為保全以不動產(chǎn)物權(quán)之得喪、變更、消滅為目的的債權(quán)請求權(quán)所進(jìn)行的登記。在不動產(chǎn)交易中，因當(dāng)事人雙方買賣合同的生效與完成過戶登記、移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)之間尚有一定的時間差，而買受人的合同債權(quán)又不具有對抗第三人的效力，因此難以阻止第三人搶在買受人之前辦理完過戶登記手續(xù)，使買受人欲獲得房屋所有權(quán)的合同目的不能達(dá)成。預(yù)告登記制度正是為了彌補(bǔ)買受人與第三人之間的利益失衡而設(shè)。預(yù)告登記并不使所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)，而主要是使買受人享有優(yōu)先請求的權(quán)利，即賦予買受人的債權(quán)以對抗其他買受人的效力。在我國，商品房預(yù)售登記即具有預(yù)告登記的效力�！吧唐贩款A(yù)售登記的法律性質(zhì)，與現(xiàn)房買賣中的產(chǎn)權(quán)過戶登記完全不同。商品房預(yù)售登記所登記的并非房屋的所有權(quán)，而是房屋預(yù)售合同約定的債權(quán)�！唐贩款A(yù)售登記的法律意義既不在于制約商品房預(yù)售合同的債權(quán)效力，也不在于移轉(zhuǎn)預(yù)售房的所有權(quán)，而在于經(jīng)由預(yù)售登記這一公示程序，使商品房預(yù)售合同約定的債權(quán)取得對抗第三人的法律效力�！盵13]例如，在“一房數(shù)賣”中，出賣人在與先買受人訂立房屋買賣合同后、通過過戶登記將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給先買受人前，辦理了預(yù)告登記的，盡管出賣人與后買受人之間以同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同為生效合同，但先買受人的合同債權(quán)因預(yù)告登記而具有了對抗第三人的效力，后買受人即不得向出賣
人主張移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，而只能要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
四、兩個特殊問題
（一）關(guān)于無權(quán)處分在房屋買賣中，房屋所有權(quán)登記制度作為一種權(quán)利狀態(tài)的公示手段，對無權(quán)處分行為的發(fā)生起到了相當(dāng)?shù)亩糁谱饔�。買受人于訂立買賣合同前，只要查閱登記機(jī)關(guān)的登記簿，便可以對房屋的所有權(quán)歸屬以及有否權(quán)利限制（如是否有抵押權(quán)的存在）等情況一目了然。即便登記有誤，登記名義人并非真正權(quán)利人，善意買受人的利益也受登記公信力的保護(hù)，該筆交易仍然產(chǎn)生與有權(quán)處分同樣的效果。但這并不排除對房屋所有權(quán)的無權(quán)處分仍有一定的存在空間。在“一房數(shù)賣”中，比較典型的情況是，出賣人與先買受人訂立了房屋買賣合同，并與先買受人辦理了過戶登記手續(xù)，其后又將該房屋賣給后買受人并與其訂立了買賣合同。由于在第二份合同訂立之時，房屋所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)給先買受人，出賣人對該房屋已無處分權(quán)，因此出賣人與后買受人之間的合同構(gòu)成無權(quán)處分。
我國《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效�！睂υ摋l款的理解與評價，理論界爭議頗多，未有定論。[14]由于本文主旨所限，筆者無意在此探討該規(guī)定本身的合理性。筆者認(rèn)為，法官在適用法律的過程中應(yīng)當(dāng)在本國立法所特有的理論背景下，從維護(hù)整個法律體系和各項(xiàng)法律制度的和諧統(tǒng)一出發(fā)，努力探尋對現(xiàn)行法的合理解釋。
在債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，債權(quán)合同的生效并不直接發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。因此，處分他人之物的債權(quán)合同的生效并不會導(dǎo)致真正權(quán)利人的權(quán)利喪失。在買賣合同中，出賣人是否享有對標(biāo)的物的處分權(quán)，影響的是出賣人能否依約定履行移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的合同義務(wù)，而不能影響到合同本身的效力。而且，即便出賣人在締約當(dāng)時對標(biāo)的物無處分權(quán)，也不能排除出賣人日后通過買受、互易、受贈、繼承等途徑取得標(biāo)的物所有權(quán)的可能。若認(rèn)定合同無效，則出賣人不必受該無效合同的約束，自然也無向買受人承擔(dān)違約責(zé)任的可能；若認(rèn)定合同效力待定，只有真正權(quán)利人追認(rèn)或者出賣人取得處分權(quán)時方才有效，則將合同的效力和買受人的利益系于真正權(quán)利人或出賣人的意志，買受人完全處于被動狀態(tài)，對買受人實(shí)有不公；若認(rèn)定合同有效，則必將鞭策出賣人通過種種努力取得處分權(quán)并移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)給買受人，以避免違約責(zé)任之承擔(dān)�？梢�，唯有認(rèn)定合同有效，才能最大限度地平衡出賣人（無權(quán)處分人）、買受人以及真正權(quán)利人之間的利益關(guān)系。
我國《合同法》第52條把違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同規(guī)定為無效合同。那么，違反《合同法》第132條第1款關(guān)于“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分”的規(guī)定而訂立的合同，是否應(yīng)認(rèn)定為無效合同？王軼先生認(rèn)為，《合同法》第132條第1款并非合同法上的強(qiáng)制性規(guī)范，而是倡導(dǎo)性規(guī)范，僅是誘導(dǎo)性地提倡一種立法者認(rèn)為較佳的行為模式，并不對當(dāng)事人之間的利益關(guān)系產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。法官在運(yùn)用《合同法》處理合同糾紛時并無適用倡導(dǎo)性規(guī)范的可能，自然不能根據(jù)《合同法》第52條第5項(xiàng)的規(guī)定將無權(quán)處分合同認(rèn)定為無效合同。[15]王軼先生同時認(rèn)為，《合同法》第51條的規(guī)定，并非我國合同法上有關(guān)無權(quán)處分合同的一般規(guī)定，而是當(dāng)當(dāng)事人就動產(chǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)特別約定采用債權(quán)意思主義的物權(quán)變動模式時，有關(guān)出賣他人之物買賣合同為效力待定合同的規(guī)定。[16]此種解釋是在尊重現(xiàn)行法的法律效力的基礎(chǔ)上，在我國債權(quán)形式主義物權(quán)變動模式的背景下，依體系解釋的方法得出的合理性結(jié)論，可謂用心良苦。從法律適用的角度看，筆者甚為贊同。但從完善立法的角度觀之，有學(xué)者指出，《合同法》第51條與第132條第1款應(yīng)予以刪除，以簡化法律關(guān)系，避免因理解上的偏差而導(dǎo)致法律適用上的混亂。[17]
綜上所述，處分他人之物的合同，如果沒有其他方面的瑕疵，仍然應(yīng)為有效合同。至于買受人能否取得標(biāo)的物所有權(quán)，在出賣人于履約之際取得了處分權(quán)的情況下，自然可以將標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人；在出賣人仍然未能取得處分權(quán)的情況下，則買受人可以通過物權(quán)變動的公示公信原則和善意取得制度尋求救濟(jì)，或者要求出賣人承擔(dān)合同不履行的違約責(zé)任。
回到本部開頭所引的案例。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情況來處理：（1）如果后買受人在訂立合同時要求（明示或者可以合理地推知）出賣人須對作為標(biāo)的物的房屋有處分權(quán)，那么出賣人將已過戶給他人的房屋出賣給后買受人的行為應(yīng)當(dāng)構(gòu)成欺詐，后買受人可以根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定撤銷原合同，請求出賣人返還已付購房款及利息并賠償損失；也可以對原合同中涉及違約責(zé)任等的救濟(jì)條款加以變更，如提高違約金的數(shù)額，以衡平交易風(fēng)險的增大。（2）如果后買受人在訂立合同時并未對訂約時房屋所有權(quán)的歸屬作出特別要求，那么后買受合同應(yīng)為有效合同。出賣人如果未能在合同約定的履行期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)并移轉(zhuǎn)給后買受人，就應(yīng)當(dāng)向后買受人承擔(dān)違約責(zé)任。
�。ǘ╆P(guān)于撤銷權(quán)債權(quán)人的撤銷權(quán)是指債權(quán)人所享有的對于債務(wù)人所為的危害債權(quán)的行為，可以請求法院予以撤銷的權(quán)利。我國《合同法》第74條規(guī)定，因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。
在“一房數(shù)賣”情形，如果出賣人在與先買受人訂立了房屋買賣合同后，又與后買受人訂立以同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同，并與后買受人辦理了過戶登記，那么，對于先買受人而言，雖然出賣人可以通過買回房屋等方式重新取得房屋所有權(quán)以履行對先買受人的合同義務(wù)，但在實(shí)踐中出賣人作出如此選擇的可能性畢竟不大。而且這一方案還要依后買受人（已取得房屋所有權(quán)）的意思而定。因此，在這種情況下，先買受人承擔(dān)的交易風(fēng)險增加，合同目的很有可能落空。此時，先買受人能否行使撤銷權(quán)以保全自己的合同債權(quán)？
作為房屋買賣合同標(biāo)的物的房屋，在性質(zhì)上屬特定物。在給付特定物的債權(quán)中，如果債務(wù)人將該特定物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第三人，債權(quán)人是否可以以此種移轉(zhuǎn)將導(dǎo)致其債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)為由而請求法院撤銷債務(wù)人的行為？通說認(rèn)為，撤銷權(quán)的行使目的在于恢復(fù)債務(wù)人的責(zé)任財產(chǎn)，保全全體債權(quán)人的利益，而不在于保障債務(wù)人能夠向特定物債權(quán)人給付特定物。而且，撤銷權(quán)行使的效力是直接變更債務(wù)人與第三人的意思表示的效果，對第三人利益影響甚巨。因此，只有在債務(wù)人移轉(zhuǎn)特定物所有權(quán)將導(dǎo)致其責(zé)任財產(chǎn)減少、其資產(chǎn)不足以清償債權(quán)人的債務(wù)時，債權(quán)人才可以行使撤銷權(quán)。[18]申言之，在“一房數(shù)賣”中，只有出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的行為已經(jīng)或?qū)⒁獦O大地減少出賣人的責(zé)任財產(chǎn)，以致于先買受人請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的請求權(quán)難以完全實(shí)現(xiàn)或者根本不能實(shí)現(xiàn)時，先買受人方有權(quán)撤銷出賣人與后買受人之間的買賣合同。
注釋：
[1] 在社會生活中，不能完全排除一種可能，即后買受人故意實(shí)施或與出賣人惡意通謀實(shí)施旨在侵害先買受人債權(quán)、使其合同目的落空的行為。這種情況雖然在客觀上也可表現(xiàn)為“一房數(shù)賣”，但并非交易行為的常態(tài)，在法律適用上也與“一房數(shù)賣
”這一行為本身所具有的特殊性無甚關(guān)系，應(yīng)屬侵權(quán)行為法的范疇。受篇幅所限，此種情形不在本文的討論范圍。
[2] 王軼著：《物權(quán)變動論》，中國人民大學(xué)出版社2001年版，第11頁。
[3] 參見梁慧星、陳華彬著：《物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第91-93頁。
[4] 王軼著：《物權(quán)變動論》，第6頁。關(guān)于“一房數(shù)賣”在不同的物權(quán)變動模式下的法律效果，可參見王軼著：《論一物數(shù)賣》，載于《清華大學(xué)學(xué)報》（哲社版）2002年第4期。
[5]《人民法院報》2002年10月29日第5版。
[6] 龍衛(wèi)球著：《民法總論》，中國法制出版社2002年版，第127頁。
[7] 王澤鑒著：《民法學(xué)說與判例研究》（4），中國政法大學(xué)出版社1998年版，第164頁。
[8] 中國物權(quán)法研究課題組（負(fù)責(zé)人梁慧星）著：《中國物權(quán)法草案建議稿》，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第108頁。
[9] 梁慧星、陳華彬著：《物權(quán)法》，第75頁。
[10] 參見中國物權(quán)法研究課題組（負(fù)責(zé)人梁慧星）著：《中國物權(quán)法草案建議稿》，第138-139頁。
[11] 參見李開國著：《民法學(xué)》，西南政法大學(xué)1995年印刷，第375頁。
[12]“不動產(chǎn)登記推定力的意義在于，對第三人而言登記下的名義人被推定為真權(quán)利人，其對登記不動產(chǎn)的處分為有權(quán)處分，縱使登記名義人實(shí)質(zhì)上并無該項(xiàng)權(quán)利，對第三人亦發(fā)生與有權(quán)處分一樣的效果�！保ㄐず駠骸段餀�(quán)變動研究》，法律出版社2002年版，第400頁。）
[13] 李開國著：《對<合同法征求意見稿>若干問題的看法和修改建議》，載于《現(xiàn)代法學(xué)》1998年第6期。
[14] 代表性的文章有：梁慧星著：《如何理解合同法第51條》，載于《人民法院報》2000年1月8日第3版；王利明著：《論無權(quán)處分》，載于《中國法學(xué)》2001年第3期；王軼著：《論無權(quán)處分行為的效力》，載于《中外法學(xué)》2001年第3期；孫鵬著：《論無權(quán)處分行為》，載于《現(xiàn)代法學(xué)》2000年第4期。
[15]“倡導(dǎo)性規(guī)范與任意性規(guī)范，都與合同自由原則的確認(rèn)和貫徹有關(guān)，也同樣關(guān)涉合同當(dāng)事人之間‘私’的利益安排，但倡導(dǎo)性規(guī)范與任意性規(guī)范仍有所不同。區(qū)別在于：任意性規(guī)范對于當(dāng)事人利益的調(diào)整具有雙向性，從而具有行為規(guī)范和裁判規(guī)范的雙重功能。換言之，它既調(diào)整當(dāng)事人之間的行為，又是法官對合同糾紛據(jù)以作出決斷的依據(jù)。相比而言，倡導(dǎo)性規(guī)范盡管確定了合同當(dāng)事人的行為準(zhǔn)則，但卻僅具倡導(dǎo)性，因而并非法官可以運(yùn)用的裁判規(guī)范�！逗贤ā返�10條第2款關(guān)于合同應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律和行政法規(guī)采取書面形式的規(guī)定，第12條關(guān)于合同一般內(nèi)容的規(guī)定……第132條第1款對于買賣合同出賣人資格的要求……即屬此類。例如《合同法》第238條第2款規(guī)定：‘融資租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式�！偃绠�(dāng)事人之間所訂立的融資租賃合同并未依據(jù)此款規(guī)定采用書面形式，法官既不能據(jù)此認(rèn)定合同不成立，更不得認(rèn)定合同為不生效的合同。因?yàn)樵摽钜?guī)定所確立的倡導(dǎo)性規(guī)范，是基于融資租賃合同所具有的履行期限長、交易金額高、交易規(guī)則復(fù)雜的三項(xiàng)特征，以及基于這三項(xiàng)特征所產(chǎn)生的兩個必要性，即謹(jǐn)慎交易的必要性以及保存證據(jù)的必要性，而專門設(shè)置的規(guī)定。但該項(xiàng)規(guī)定，一方面僅關(guān)涉合同當(dāng)事人‘私’的利益安排，另一方面僅具有誘導(dǎo)功能，不能發(fā)揮裁判規(guī)范的作用。”（王軼著：《物權(quán)變動論》，第208頁注釋①。）
[16] 參見王軼著：《論無權(quán)處分行為的效力》，載于《中外法學(xué)》2001年第3期。
[17] 參見陳本寒、周平著：《買賣標(biāo)的之再認(rèn)識》，載于《法學(xué)評論》2000年第2期；董學(xué)立著：《也論無權(quán)處分》，載于《法學(xué)論壇》2002年第3期。
[18] 參見王利明、崔建遠(yuǎn)著：《合同法新論。總則》，中國政法大學(xué)出版社2000年修訂版，第391-392頁；崔建遠(yuǎn)主編：《合同法》，法律出版社2000年版，第132-133頁。
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