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一房二賣(mài)案件的處理
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房司法解釋》）已于2003年6月1日起施行。其中第八、九、十條對(duì)于商品房重復(fù)銷(xiāo)售問(wèn)題均有規(guī)定。有人認(rèn)為這是對(duì)于一房二賣(mài)問(wèn)題的一般性規(guī)定。筆者不以為然。對(duì)于相關(guān)問(wèn)題應(yīng)如何理解與適用，在此試做探析。
需要指出的是，“一房二賣(mài)”與商品房的重復(fù)銷(xiāo)售，并非同一概念，而是一般與特殊的包含關(guān)系。由于該司法解釋第一條開(kāi)宗明義地指出：“本解釋所稱的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同�！币虼松唐贩恐貜�(fù)銷(xiāo)售的主體是特定的，出售方僅限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。而現(xiàn)實(shí)生活中一房二賣(mài)的賣(mài)方，既可能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也可能是其他法人或者個(gè)人。基于特別規(guī)定優(yōu)先的原則，商品房重復(fù)銷(xiāo)售案件應(yīng)適用本司法解釋，而普通的一房二賣(mài)案件，則應(yīng)適用《合同法》和《民法通則》的規(guī)定。
一、普通一房二賣(mài)案件的處理
普通一房二賣(mài)是指賣(mài)方以同一房屋為標(biāo)的，在與一方當(dāng)事人簽定買(mǎi)賣(mài)合同但尚未辦理過(guò)戶登記時(shí)，又與第三方簽定買(mǎi)賣(mài)合同，從而導(dǎo)致新買(mǎi)方和舊買(mǎi)方均希望獲得同一房屋的利益沖突。誰(shuí)能最終獲得該房屋的問(wèn)題，取決于先后兩個(gè)合同的效力及履行。不少人認(rèn)為，由于兩個(gè)合同存在著目的上的沖突，因此至少有一個(gè)合同是無(wú)效的。這種看法其實(shí)是不科學(xué)的。在筆者看來(lái)，兩個(gè)合同完全可能同時(shí)有效。至于目的上的沖突問(wèn)題，可以通過(guò)違約責(zé)任制度去解決。
�。ㄒ唬┚偷谝粋�(gè)買(mǎi)賣(mài)合同而言，無(wú)論是從法律還是從理論的角度來(lái)看，其效力都不應(yīng)由于沒(méi)有辦理過(guò)戶登記而受到任何影響。
1、法律或行政法規(guī)并未將房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶登記規(guī)定為生效性登記。
我國(guó)《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條進(jìn)一步明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”可見(jiàn)，司法解釋嚴(yán)格將法定登記分為生效性登記和物權(quán)變更登記。僅僅對(duì)于法律和行政法規(guī)規(guī)定的生效性登記而言，未登記才會(huì)影響合同的效力。而房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶登記顯然不屬于此。雖然我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記�！钡⑽匆�(guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。雖然建設(shè)部1994年8月13日發(fā)布的《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見(jiàn)的通知》規(guī)定：“凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無(wú)效�！钡牵勒瘴覈�(guó)《憲法》第八十九條和《立法法》第五十六條和第七十一條的相關(guān)規(guī)定，行政法規(guī)只能由國(guó)務(wù)院制定，建設(shè)部的規(guī)定僅僅是規(guī)章，而規(guī)章對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，是無(wú)法構(gòu)成影響的。可見(jiàn)，我國(guó)并沒(méi)有什么法律或行政法規(guī)將房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶登記規(guī)定為生效性登記，因此即使當(dāng)事人沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，也不會(huì)導(dǎo)致其房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
2、房屋過(guò)戶登記屬于物權(quán)行為而非債權(quán)行為，因此不應(yīng)影響合同的效力。
物權(quán)行為與債權(quán)行為具有不同的性質(zhì)，并將引起不同的法律后果。債權(quán)行為是指直接引起債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立、變更或消滅的民事行為，而物權(quán)行為則是指直接引起物權(quán)取得、變更或消滅的民事行為。當(dāng)事人訂立合同的行為由于引起了合同之債法律關(guān)系的發(fā)生，因此是典型的債權(quán)行為。但是，即使訂立的是以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的買(mǎi)賣(mài)合同，訂立合同行為本身由于不能直接導(dǎo)致所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不屬于物權(quán)行為。動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)戶登記行為，才是直接引起物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律事實(shí)，從而才是物權(quán)行為。也就是說(shuō)，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)而言，邏輯上存在著相互銜接卻又不同的兩個(gè)階段：第一階段是債權(quán)行為也就是訂約行為，其后果是引起合同的成立即債權(quán)債務(wù)關(guān)系的產(chǎn)生。第二階段是物權(quán)行為也就是房屋的交付與過(guò)戶登記行為，其后果是引起房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。這兩個(gè)環(huán)節(jié)的行為卻一不可。債權(quán)行為是物權(quán)行為的前提和基礎(chǔ)，物權(quán)行為是債權(quán)行為的要求和后果。需要說(shuō)明的是，房屋的交付與過(guò)戶登記具有雙重性質(zhì)，其一，從債的角度而言，它是合同的履行行為，其二，從物權(quán)的角度而言，它是物權(quán)變動(dòng)行為。區(qū)分債權(quán)行為與物權(quán)行為的意義在于：由于債權(quán)系相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同以外的第三人，一般情況下與第三人無(wú)關(guān)，因此無(wú)須公示。而所有權(quán)屬于對(duì)世權(quán)，可以對(duì)抗合同以外的第三人，所以才有了公示與公信的要求。就房屋買(mǎi)賣(mài)而言，過(guò)戶登記恰恰是公示與公信的體現(xiàn)，因此只能是對(duì)于物權(quán)行為而非債權(quán)行為的要求。未辦理過(guò)戶登記，也就不會(huì)對(duì)合同之債的效力有任何影響，不過(guò)它將影響所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋的所有權(quán)仍然屬于賣(mài)方而尚未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方。
（二）就第二個(gè)合同而言，其效力同樣應(yīng)當(dāng)予以肯定。
有人認(rèn)為第二個(gè)合同是無(wú)效的，因?yàn)樗址噶说谝粋�(gè)買(mǎi)方的合法權(quán)利。這種觀點(diǎn)是不能成立的。原因在于：既然第一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，因此房屋的所有權(quán)還保留在賣(mài)方的手中，賣(mài)方當(dāng)然享有包括處分權(quán)在內(nèi)的所有權(quán)的四項(xiàng)全能。與第二個(gè)買(mǎi)方簽定買(mǎi)賣(mài)合同，無(wú)非是賣(mài)方行使處分權(quán)的體現(xiàn)。至于第一個(gè)買(mǎi)方，未過(guò)戶登記意味著其尚未取得所有權(quán)，而僅僅享有對(duì)房屋的債權(quán)。而按照民法原理，債權(quán)是不能對(duì)抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作為侵權(quán)的對(duì)象，只能是具有對(duì)世性的絕對(duì)權(quán)如物權(quán)、人身權(quán)等。我國(guó)《合同法》第一百二十一條之所以規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決�！倍匆�(guī)定由第三人直接向合同中的受害方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，原因就在于債權(quán)不具有對(duì)世性從而不能成為侵權(quán)的對(duì)象。一房二賣(mài)案件中的第一個(gè)買(mǎi)方，由于尚未取得房屋的所有權(quán)，因此不能聲稱第二個(gè)合同侵犯了其所有權(quán)。第二個(gè)合同既然不屬于侵犯他人合法權(quán)利的合同，當(dāng)然不應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。
如此看來(lái)，前后兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的。但由于其標(biāo)的是同一的，房屋只能實(shí)際交付給一個(gè)買(mǎi)方，只有一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同能夠被賣(mài)方所實(shí)際履行。該合同的買(mǎi)方，基于合法有效的合同并辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，所取得的房屋所有權(quán)合法有效，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。而另一位買(mǎi)方，可以要求追究賣(mài)方的違約責(zé)任。賣(mài)方基于合法有效的合同而產(chǎn)生出實(shí)際交付房屋并過(guò)戶的義務(wù)，由于他沒(méi)有履行該義務(wù)，因此理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于房屋已經(jīng)歸屬他人，賣(mài)方失去了繼續(xù)實(shí)際履行合同的能力，因此其承擔(dān)違約責(zé)任的方式只能是支付違約金或賠償損失。
二、商品房重復(fù)銷(xiāo)售案件的
處理
最高人民法院《商品房司法解釋》對(duì)此有一些特別規(guī)定并體現(xiàn)了不同于傳統(tǒng)民法的精神。主要是對(duì)買(mǎi)方的傾斜式保護(hù)。普通一房二賣(mài)是典型的民事法律關(guān)系，因此不論是依傳統(tǒng)的民法原理還是我國(guó)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，對(duì)于有關(guān)當(dāng)事人都應(yīng)一視同仁，平等相待。但現(xiàn)代社會(huì)中存在著不少特殊的情形，一方當(dāng)事人在民事法律關(guān)系中具有明顯的優(yōu)勢(shì)并時(shí)常利用該優(yōu)勢(shì)謀求不合理的利益。如果仍然適用傳統(tǒng)民法理論，就會(huì)形成形式上平等而實(shí)質(zhì)上顯失公平的狀況。于是產(chǎn)生了扶助弱勢(shì)群體、對(duì)弱者傾斜保護(hù)的要求�！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、醫(yī)患糾紛的特別規(guī)定，以及對(duì)格式條款的嚴(yán)格限制，就是該種理論的產(chǎn)物。在商品房銷(xiāo)售合同中，作為賣(mài)方的房地產(chǎn)企業(yè)，與普通購(gòu)房人相比較，其優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，其濫用強(qiáng)者優(yōu)勢(shì)侵害購(gòu)房人合法利益的情況屢見(jiàn)不鮮。因此《商品房司法解釋》作出傾斜保護(hù)購(gòu)房人的相關(guān)規(guī)定，也就是理所當(dāng)然的了。
�。ㄒ唬┰谙荣I(mǎi)方的無(wú)效請(qǐng)求權(quán)
該解釋第十條規(guī)定：“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持�！边@就明確賦予在先買(mǎi)方有請(qǐng)求宣告在后合同無(wú)效的權(quán)利。需要探討的問(wèn)題是：
1、法理依據(jù)
如前所述，在先買(mǎi)方并未獲得房屋所有權(quán)，因此是不能主張?jiān)诤蠛贤址钙錂?quán)利的。不過(guò)筆者認(rèn)為，在先買(mǎi)方的利益受到了在后合同的侵犯。傳統(tǒng)理論認(rèn)為，只有侵犯合法權(quán)利的行為才需承擔(dān)法律責(zé)任。而現(xiàn)在越來(lái)越多的學(xué)者認(rèn)為，特殊情況下，侵犯權(quán)利以外的利益，也應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。利益與權(quán)利的唯一不同，僅在于權(quán)利是法律明文列舉的利益。人的利益體現(xiàn)在生活的方方面面，某種利益一旦被法律明文列舉予以保護(hù)，即上升到權(quán)利的高度。就此而言，權(quán)利是利益的升華，而利益則是權(quán)利的基礎(chǔ)。這也就是權(quán)利與權(quán)力的區(qū)別之所在。但法律的任何列舉，都只能是掛一漏萬(wàn)，而人的利益，卻不會(huì)因?yàn)槲幢环闪信e而消失或者可以任人宰割。侵犯利益而需要承擔(dān)民事責(zé)任，已不僅僅停留在理論上，而是被相關(guān)法律、司法解釋以及審判實(shí)踐所接受。為什么是《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》而不是《消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)法》？為什么2001年3月10日起施行的最高人民法院《關(guān)于確定民事侵權(quán)精神損害賠償責(zé)任若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定：“ 違反社會(huì)公共利益、社會(huì)公德侵害他人隱私或者其他人格利益，受害人以侵權(quán)為由向人民法院起訴請(qǐng)求賠償精神損害的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法予以受理”？為什么當(dāng)事人以貞操利益受損害而提起訴訟的能夠勝訴？這不都在引證著利益受損害的可以尋求司法保護(hù)嗎？在商品房重復(fù)銷(xiāo)售糾紛中，在先買(mǎi)方雖然尚未獲得房屋的所有權(quán)，但他對(duì)于該房屋享有預(yù)期取得的利益，因該利益受侵犯而主張?jiān)诤蠛贤瑹o(wú)效，應(yīng)當(dāng)是可以的。這正是傾斜保護(hù)買(mǎi)方的具體體現(xiàn)。
2、無(wú)效請(qǐng)求權(quán)的行使
該權(quán)利的產(chǎn)生有嚴(yán)格的前提：其一，賣(mài)方與在后買(mǎi)方屬惡意串通。賣(mài)方的惡意是不言自明的，關(guān)鍵是在后買(mǎi)方是否與賣(mài)方惡意串通。許多情況下，在后買(mǎi)方很可能根本就沒(méi)有惡意，更談不上與賣(mài)方惡意串通了。如果明知該房屬于重復(fù)銷(xiāo)售，理智的在后買(mǎi)方完全可以另覓他房，以免沒(méi)有必要的紛爭(zhēng)，除非該房物美價(jià)廉到無(wú)可替代的程度。而該種情形顯然是非常少見(jiàn)的。其二，必須是賣(mài)方已履行了在后的合同從而導(dǎo)致在先買(mǎi)方無(wú)法取得房屋。如果賣(mài)方尚未履行在后的合同，房屋所有權(quán)還保留在賣(mài)方的手中，在先買(mǎi)方完全可以按照一般的合同糾紛直接追究賣(mài)方的違約責(zé)任并要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同，而無(wú)須主張?jiān)诤蠛贤瑹o(wú)效。
無(wú)效請(qǐng)求權(quán)既然是在先買(mǎi)方的權(quán)利，因此他完全可以自主決定行使還是放棄該權(quán)利。只有在他明確行使該權(quán)利、明確提出要求確認(rèn)在后合同無(wú)效的情況下，人民法院才能依其請(qǐng)求宣告在后合同無(wú)效。人民法院不應(yīng)依職權(quán)主動(dòng)宣告合同無(wú)效。在此，司法解釋與其他關(guān)于無(wú)效合同的規(guī)定在表述上有明顯的區(qū)別：未直接規(guī)定為在后合同無(wú)效，而是規(guī)定為在先買(mǎi)方“請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持”。所以對(duì)于在后合同的無(wú)效宣告，只能是以在先買(mǎi)方的請(qǐng)求為必然前提。筆者認(rèn)為主要原因在于避免商品房交易落空。如果由法院主動(dòng)依職權(quán)宣告在后合同無(wú)效，很可能出現(xiàn)的后果是：在先買(mǎi)方只要賣(mài)方賠償損失而不再要房，在后買(mǎi)方卻又由于合同無(wú)效而無(wú)法獲得房屋，于是房屋積壓在賣(mài)方手中。簽了兩個(gè)合同竟然沒(méi)有一個(gè)成交，事情轉(zhuǎn)了一個(gè)圈卻又回到了起點(diǎn)。這顯然與激活房地產(chǎn)市場(chǎng)、鼓勵(lì)交易的指導(dǎo)思想相背。
3、相關(guān)的程序問(wèn)題
如果在先買(mǎi)方明確主張?jiān)诤蠛贤瑹o(wú)效，有關(guān)程序問(wèn)題有待探討：
（1）案由
筆者認(rèn)為案由應(yīng)是合同糾紛而非侵權(quán)糾紛。在先買(mǎi)方對(duì)于在后合同的無(wú)效主張，僅僅是一個(gè)手段，服務(wù)于依據(jù)在先合同獲得房屋所有權(quán)這一最終目的。因?yàn)闃?biāo)的同一，因此前后兩個(gè)合同的目的是互相排斥的。而且在后合同已經(jīng)履行，在后買(mǎi)方已經(jīng)獲得房屋所有權(quán)。如果在先買(mǎi)方還想獲得房屋所有權(quán)的話，就必須主張?jiān)诤蠛贤瑹o(wú)效，從而基于無(wú)效合同法律后果中“返還原物”的條款，使房屋所有權(quán)復(fù)歸賣(mài)方，然后再要求賣(mài)方以實(shí)際繼續(xù)履行合同的方式承擔(dān)違約責(zé)任。這是在先買(mǎi)方獲得房屋所有權(quán)的唯一手段，除此之外別無(wú)他途。既然其真正用意在于要求賣(mài)方履行在先合同，案由當(dāng)然應(yīng)當(dāng)是合同糾紛了。
�。�2）當(dāng)事人的確定
當(dāng)時(shí)人的確定只能以案由為基礎(chǔ)。由于案由是合同糾紛，因此被告只能是賣(mài)方，在后買(mǎi)方與原告之間并無(wú)合同關(guān)系，當(dāng)然也就不可能成為該合同糾紛的被告。在后買(mǎi)方的法律地位只能是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。他與案件的處理結(jié)果有著必然的利害關(guān)系。如果原告勝訴，在后買(mǎi)方將被迫失去房屋所有權(quán)；而如果原告敗訴，如被告有合法的抗辯，則在后買(mǎi)方的房屋所有權(quán)可保無(wú)憂。
�。�3）在后買(mǎi)方的利益保護(hù)
如果在先買(mǎi)方主張?jiān)诤蠛贤瑹o(wú)效并獲法院支持，在后買(mǎi)方將被迫歸還房屋于賣(mài)方并由賣(mài)方以承擔(dān)違約責(zé)任的方法交付并過(guò)戶給在先買(mǎi)方。在后買(mǎi)方的利益在于他有權(quán)要求賣(mài)方返還購(gòu)房款。那么，他是否需要另行提出該訴訟請(qǐng)求呢？筆者認(rèn)為不需要。因?yàn)榉ㄔ阂坏┱J(rèn)定在后合同無(wú)效，就必然要按照原告即在先買(mǎi)方的請(qǐng)求判令在后合同的當(dāng)事人各自返還房屋和價(jià)款。這是原告訴訟請(qǐng)求所包含的必然結(jié)果，在后買(mǎi)方?jīng)]有必要另行請(qǐng)求。
�。ǘ┵I(mǎi)方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)
根據(jù)《商品房司法解釋》第八條和第九條的規(guī)定，在商品房重復(fù)銷(xiāo)售糾紛中，在先買(mǎi)方和在后買(mǎi)方都有可能獲得對(duì)于賣(mài)方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。
在先買(mǎi)方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)的依據(jù)是《商品房司法解釋》第八條的規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”，“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。而在后買(mǎi)方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣(mài)方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房
屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。
對(duì)此有以下問(wèn)題需要探討：
1、法理依據(jù)
不少人認(rèn)為該項(xiàng)司法解釋的依據(jù)是《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條的規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍�！睂�(duì)此筆者不敢茍同。
�。�1）許多購(gòu)房人根本不是消費(fèi)者
依據(jù)《消法》第二條的規(guī)定，消費(fèi)者應(yīng)是為“生活消費(fèi)需要購(gòu)買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)”的人。而事實(shí)上，購(gòu)房人買(mǎi)房的目的卻多種多樣。雖然有的是為了住宿，但也有的是為了出租，為了經(jīng)營(yíng)而不屬于消費(fèi)。另外，消費(fèi)者一般認(rèn)為只能是自然人，而購(gòu)房人卻有可能是法人或非法人組織。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為只要是接受服務(wù)或購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品者，都是消費(fèi)者。這是不正確的。從消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的起源來(lái)看，之所以將其從民法中分離出來(lái)，就是因?yàn)椤盀榱讼M(fèi)需要”而購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品或接受服務(wù)的自然人處于明顯的弱者地位，需要傾斜保護(hù)。因此，對(duì)于確屬消費(fèi)者的，由《消法》保護(hù)；對(duì)于不屬于消費(fèi)者的，由民法和合同法保護(hù)。由于不少購(gòu)房人不是消費(fèi)者，因此《商品房司法解釋》的依據(jù)不可能是《消法》。
（2）法律關(guān)系的性質(zhì)不同
依據(jù)《消法》的精神，消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的法律關(guān)系，屬于侵權(quán)法調(diào)整的對(duì)象。許多購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品者并非最終的使用人，而使用產(chǎn)品者也并不一定是購(gòu)買(mǎi)者。消費(fèi)者對(duì)經(jīng)營(yíng)者的權(quán)利，不以雙方之間存在合同關(guān)系為前提。有關(guān)的訴訟中，消費(fèi)者只要能證明自己所使用的產(chǎn)品是經(jīng)營(yíng)者提供的就可以了，而無(wú)須證明自己與對(duì)方之間曾簽有合同。但《商品房司法解釋》卻明確規(guī)定買(mǎi)賣(mài)雙方之間是合同關(guān)系。第八、第九兩條司法解釋所規(guī)定的懲罰性賠償，分別是以合同不能履行或被認(rèn)定為無(wú)效、被撤消或解除為前提的。
因此筆者認(rèn)為，《商品房司法解釋》的依據(jù)并非《消法》。不過(guò)這并不妨礙司法解釋的合理性。懲罰性賠償制度并非《消法》的專利，而只不過(guò)是國(guó)家對(duì)弱者傾斜保護(hù)的手段。既然購(gòu)房者與房地產(chǎn)企業(yè)之間存在明顯的強(qiáng)弱之分，既然房地產(chǎn)企業(yè)不斷濫用自己的優(yōu)勢(shì)，那么以懲罰性賠償制度為手段對(duì)購(gòu)房者傾斜保護(hù)，就是合理的。
2、適用條件
在先買(mǎi)方和在后買(mǎi)方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)，相似卻又有所不同。
（1）在先買(mǎi)方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)
依《商品房司法解釋》第八條的規(guī)定，在先買(mǎi)方行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)的前提是賣(mài)方嚴(yán)重的故意違約行為。具體而言是指“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得房屋。即只要屬于商品房的重復(fù)銷(xiāo)售，并且導(dǎo)致在先買(mǎi)方無(wú)法取得房屋，在先買(mǎi)方就可獲得懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)，而不考慮在后買(mǎi)方是否與賣(mài)方惡意串通。這與本司法解釋第十條所規(guī)定的在先買(mǎi)方對(duì)于在后合同的無(wú)效請(qǐng)求權(quán)形成交叉：
其一：如果在后買(mǎi)方與賣(mài)方并無(wú)惡意串通情形的話，比如在后買(mǎi)方是善意的并且房屋已過(guò)戶給在后買(mǎi)方，導(dǎo)致在先買(mǎi)方無(wú)法獲得房屋，在先買(mǎi)方只能依據(jù)第八條的規(guī)定行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)，而不能依據(jù)第十條的規(guī)定主張?jiān)诤蠛贤瑹o(wú)效。
其二：如果在后買(mǎi)方與賣(mài)方惡意串通，但在先買(mǎi)方依據(jù)第十條規(guī)定主張?jiān)诤蠛贤瑹o(wú)效，則在先買(mǎi)方最終能夠獲得房屋，因此不應(yīng)依據(jù)第八條規(guī)定行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。
其三：如果在后買(mǎi)方與賣(mài)方惡意串通并將房屋過(guò)戶給在后買(mǎi)方，而在先買(mǎi)方不主張?jiān)诤蠛贤瑹o(wú)效的話，可以依據(jù)第八條規(guī)定行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。
�。�2）在后買(mǎi)方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)
依《商品房司法解釋》第九條的規(guī)定，在后買(mǎi)方行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)的原因是賣(mài)方嚴(yán)重的締約過(guò)錯(cuò)。即賣(mài)方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人”的事實(shí)，“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的”。由于賣(mài)方的故意隱瞞行為排斥了在后買(mǎi)方與賣(mài)方惡意串通的可能性，所以第九條（在后買(mǎi)方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)）與第十條（在先買(mǎi)方對(duì)在后合同的無(wú)效請(qǐng)求權(quán)）在適用范圍方面絕對(duì)不可能交叉。不過(guò)，其與第八條（在先買(mǎi)方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)）卻能夠并經(jīng)常交叉。如果賣(mài)方故意隱瞞房屋已經(jīng)出售的事實(shí)而與在后買(mǎi)方簽約，則在先買(mǎi)方可能依據(jù)第八條規(guī)定獲得懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)，而在后買(mǎi)方卻有可能依據(jù)第九條的規(guī)定取得懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。但兩者的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)不可能同時(shí)行使。因?yàn)槎呔詿o(wú)法獲得房屋為前提。事實(shí)上，在先買(mǎi)方與在后買(mǎi)方不可能都得不到房屋�？傆幸环侥軐�(shí)際得到房屋所有權(quán)從而無(wú)法行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)�？陀^上能夠行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)的，只能是得不到房屋的另一位買(mǎi)方。
3、懲罰幅度
也許是受《消法》的影響，不少人將懲罰賠償理解為雙倍賠償。實(shí)際上并非如此。就理論而言，懲罰幅度取決于多種因素。比如強(qiáng)弱雙方的實(shí)力差距、濫用優(yōu)勢(shì)的頻率和危害、強(qiáng)者違法行為被揭露的難度和概率、違法者實(shí)際承擔(dān)責(zé)任的能力等。因此懲罰幅度不可能局限于雙倍。高于或低于雙倍都是正常的。《商品房司法解釋》所規(guī)定的懲罰幅度實(shí)際上是接近但不等于雙倍。無(wú)論是依據(jù)第八條還是第九條的規(guī)定，無(wú)論是在先買(mǎi)方還是在后買(mǎi)方，都有權(quán)要求房地產(chǎn)企業(yè)“返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任有三：一是返還房款和利息，二是賠償損失，包括直接損失和特定的間接損失，三是不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償。因此，懲罰的基數(shù)并非買(mǎi)方的全部損失，而只是以房款為基數(shù)。而且并非全部房款，而僅僅是已經(jīng)交付的那一部分房款。即使對(duì)于已付房款，也并不是當(dāng)然的一倍，而是不超過(guò)一倍，既可以等于也可以小于一倍。所以就買(mǎi)方而言，其所得到的賠償是少于但接近于損失總額的兩倍的�？梢�(jiàn)，該項(xiàng)懲罰比《消法》的懲罰幅度略小一些。筆者認(rèn)為這是合理的。畢竟房屋的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般的消費(fèi)品，過(guò)重的懲罰既可能使買(mǎi)方獲得過(guò)分的賠償而有失公正，也可能使房地產(chǎn)企業(yè)蒙受過(guò)大的損失從而最終影響到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展。
陜西省高級(jí)人民法院·趙建民
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