試論我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善

　　試論我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善
　　
　　冷帥
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。隨著社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。在聯(lián)合國1986年修訂的《全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)業(yè)分類》的國際標(biāo)準(zhǔn)中列入十大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的第八類，在我國現(xiàn)行的行業(yè)分類中列為第七類。這說明，無論在國際上還是在國內(nèi)，房地產(chǎn)已作為一個(gè)重要的獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門而存在。尤其在我國現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一，房地產(chǎn)市場也隨著我國房地產(chǎn)管理體制的改革的深入而逐漸完善和成熟。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場和諧與健康秩序的維持離不開健全的房地產(chǎn)法制建設(shè)。特別是在我們這樣一個(gè)幅員遼闊、地區(qū)差異大的國度，健全和完善的房地產(chǎn)法更是不可或缺。
　　
　　物業(yè)管理在國外有100多年的歷史，在我國，從深圳開始到目前，只有20年左右的時(shí)間。在七八年前，對普通老百姓來講，住宅小區(qū)作為城市的縮影，成為集居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)功能為一體的小社會(huì)，而目前物業(yè)管理也已成為我國的新興行業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對物業(yè)管理的要求也會(huì)越來越高。物業(yè)管理的發(fā)展必須與人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求相適應(yīng)。實(shí)踐證明，物業(yè)業(yè)主的自治管理以及受托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)管理有助于建立多層建筑和住宅小區(qū)物業(yè)所有人之間的和諧秩序。但與此同時(shí)，我國傳統(tǒng)的房屋管理體制和物權(quán)法律結(jié)構(gòu)阻礙了市場化物業(yè)管理的推行。一個(gè)完善的物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，推動(dòng)房地產(chǎn)市場，促進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)。
　　
　　1物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建模式和我國立法現(xiàn)狀
　　
　　1.1物業(yè)管理立法的必要性
　　
　　1.1.1促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展
　　
　　市場經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理具有重要的地位，不僅涉及物業(yè)區(qū)域維修養(yǎng)護(hù)、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務(wù)，而且影響市民工作生活的質(zhì)量，更攸關(guān)現(xiàn)代化建設(shè)。物業(yè)管理因此牽涉多方面關(guān)系，包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的眾多參與者，既有業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間平等的民事關(guān)系，也有相關(guān)政府部門對物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督參與的行政關(guān)系。在復(fù)雜的各種關(guān)系中，通過立法能夠明確各方主體—政府、業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商的地位、作用、權(quán)利義務(wù)，使物業(yè)管理有法可依，避免糾紛的產(chǎn)生。
　　
　　1.1.2法律適應(yīng)時(shí)代要求，與時(shí)俱進(jìn)
　　
　　現(xiàn)代城市的發(fā)展有兩個(gè)特征：第一，為緩解土地住房緊張，多層建筑的出現(xiàn)；第二，城市功能區(qū)域化，住宅小區(qū)等種類物業(yè)區(qū)域的出現(xiàn)，引起法律關(guān)系的變化。
　　
　�。�1）關(guān)于相鄰關(guān)系
　　
　　相鄰關(guān)系是傳統(tǒng)民法上的概念，指兩個(gè)或者兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)時(shí)，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
　　
　　相鄰關(guān)系通常因土地、山嶺、森林、草原自然資源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而發(fā)生。相鄰關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)主要表現(xiàn)為享有要求對方提供便利的權(quán)利，承擔(dān)為對方提供便利的義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關(guān)系�！睹穹ㄍ▌t》第83條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系�！�
　　
　�。�2）關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)
　　
　　多層建筑與物業(yè)區(qū)域的出現(xiàn)，產(chǎn)生了一種新型的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利形態(tài)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是伴隨現(xiàn)代城市的發(fā)展而產(chǎn)生一項(xiàng)重要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有一部分，就專有部分享有單獨(dú)所有權(quán)；并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分比例共有的建筑物所有權(quán)。傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)構(gòu)成單一，僅僅指權(quán)利主體對不動(dòng)產(chǎn)占有、使用、收益和處分；建筑物區(qū)分所有權(quán)則由專有部分所有權(quán)、共有部分持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)三者復(fù)合而成。建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)制度上的一次偉大革命。在傳統(tǒng)物權(quán)法中有一物一權(quán)的原則。一物一權(quán)原則，即一個(gè)物上只能有一個(gè)權(quán)利，也就是物權(quán)特定。物權(quán)特定或者一物一權(quán)，現(xiàn)在的法律上沒有規(guī)定理由何在：首先是一物一權(quán)反映的是早期的市場經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的狀態(tài)，即小生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。在那樣的經(jīng)濟(jì)下，物權(quán)就是所有權(quán)。一個(gè)財(cái)產(chǎn)歸張三所有，張三有所有權(quán)，其它人沒有，一物一權(quán)原則是用來對抗歷史上封建社會(huì)在一個(gè)土地上有兩個(gè)所有權(quán)的封建分封制。莊園主的財(cái)產(chǎn)來源于國王，莊園主又把這個(gè)土地交給佃農(nóng)耕種，在這個(gè)土地上，有國王的權(quán)利、莊園主的權(quán)利、佃農(nóng)的權(quán)利，在過去叫一物之上多個(gè)權(quán)利，如雙重權(quán)利等等。這樣的權(quán)利不適應(yīng)市場交易的要求，在房屋土地上有兩個(gè)以上所有權(quán)，這個(gè)房屋土地怎么能夠正常交易，市場交易的要求打破一物之上有雙重、多重權(quán)利的狀態(tài)，這就用一物一權(quán)原則來對抗，一物一權(quán)原則要求在一個(gè)物上只能有一個(gè)權(quán)利，這是市場交易的要求。但是隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對資金的需求，最后發(fā)生了抵押權(quán)制度，在一個(gè)財(cái)產(chǎn)之上所有權(quán)以外還有一個(gè)抵押權(quán)，一物一權(quán)原則也就不符合狀態(tài)了，但是法學(xué)家們不愿意放棄一物一權(quán)原則，他們把一物一權(quán)原則范圍縮小，稱一物一權(quán)原來講的是一個(gè)物上只能有一個(gè)所有權(quán)，所有權(quán)之外有一個(gè)抵押權(quán)，兩個(gè)抵押權(quán)都不影響，因此這個(gè)原則一直在教科書上存在。但到了二戰(zhàn)后，即六七十年代，各個(gè)國家的城市，特別是大城市，城市化的結(jié)果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，這就產(chǎn)生了大量的高層建筑。其結(jié)果是在一幢建筑上有很多個(gè)所有權(quán)，那么我們所說的一個(gè)建筑物上只能有一個(gè)所有權(quán)已經(jīng)行不能，試看一個(gè)商品房，20層的大樓上面有100多個(gè)買房人，同時(shí)存在100多個(gè)所有權(quán)，在這種情況下怎么存在一物一權(quán)原則，這就是沒有規(guī)定一物一權(quán)原則的理由。
　　
　　物業(yè)小區(qū)中的業(yè)主所有權(quán)實(shí)質(zhì)就是區(qū)分所有權(quán)，而物業(yè)管理權(quán)是其中的一項(xiàng)權(quán)能。當(dāng)前各國立法均肯定了區(qū)分所有權(quán)，甚至制定專門的區(qū)分所有權(quán)法。但如何有效維護(hù)保障業(yè)主享有的區(qū)分所有權(quán)，充分利用實(shí)現(xiàn)其物業(yè)管理權(quán)，協(xié)調(diào)眾多業(yè)主的權(quán)利沖突，理順業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，則是物業(yè)管理立法的任務(wù)。因?yàn)槎鄬咏ㄖ�以及物業(yè)小區(qū)中，人口密度集中，人際關(guān)系復(fù)雜，事關(guān)百姓安居樂業(yè)。舊有的法律框架，例如民法中的相鄰關(guān)系制度等，難以適應(yīng)城市物業(yè)的迅猛發(fā)展。所以，需要針對業(yè)主之間的共同關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的契約關(guān)系進(jìn)行專門立法。
　　
　　1.2物業(yè)管理的實(shí)踐模式
　　
　　物業(yè)管理在實(shí)踐中主要有以下兩種操作模式：
　　
　　1、委托式物業(yè)管理即由業(yè)主通過物業(yè)管理合同委托物業(yè)公司進(jìn)行管理。這種管理模式的最大優(yōu)勢是，可以對整個(gè)小區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一管理，專業(yè)化程度比較高，管理效果相對要好一些。其主要弊端是：管理費(fèi)用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收繳率較低，不少中低收入者反映，買了房改房以后，交不起物業(yè)管理費(fèi)。這是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的一個(gè)突出矛盾。
　　
　　1、自營式物業(yè)管理所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理，就是住宅小區(qū)（臺(tái)灣稱社區(qū)）的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)，也不聘請社會(huì)上專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，而是由樓房業(yè)主自己管理。
　　
　　業(yè)主自營式物業(yè)管理的最大優(yōu)勢是，業(yè)主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，并實(shí)現(xiàn)政府要求達(dá)到的管理目標(biāo)，即對住宅樓房及其設(shè)施設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)的綠地、車輛實(shí)行集中統(tǒng)一的維修和管理，創(chuàng)建安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境。
　　
　　1.3物業(yè)管理的立法模式
　　
　　由于建筑物區(qū)分所有權(quán)是物業(yè)管理產(chǎn)生的前提，物業(yè)管理的立法實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)在區(qū)分所有權(quán)的立法當(dāng)中。境外有關(guān)國家和地區(qū)物業(yè)管理法的體例主要有：
　　
　　1、民法模式。此種模式以意大利和瑞士為代表。指在民法典中若干條款，以規(guī)范物業(yè)管理中的法律關(guān)系。如《意大利新民法典》的第1117至1139條有下列規(guī)定：建筑物共同部分之范圍，共有人對共同所有物之權(quán)利，共同部分之不可侵害性；共用部分之變更，共同所有建筑物的部分設(shè)置費(fèi)用之分擔(dān)，樓梯之維護(hù)與重建；天花板、地下室、地板的維護(hù)與整修；日光浴室之排他使用；建筑頂樓之建筑；建筑物全毀或者部分損毀；管理人的選任與解任，管理人之職務(wù)，管理人的代表權(quán)；關(guān)于分層住宅所有人（區(qū)分所有權(quán)人）不贊同時(shí)之提起訴訟；管理人之外圍，分層住宅所有人引起之費(fèi)用；分層住宅所有人會(huì)議的權(quán)限，分層住宅所有人會(huì)議之組織的決議的效力，分層住宅所有人會(huì)議人異議；分層住宅所有人間之規(guī)約，共同所有法之準(zhǔn)用。
　　
　　2、單行法模式。此種模式以德國、日本、法國等國為代表，指專門制定建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)，(m.panasonaic.com)其中設(shè)專章或?qū)９?jié)對物業(yè)管理進(jìn)行調(diào)整。如1962年4月4日日本頒布《有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)法》的第一章第四節(jié)為“管理人”，內(nèi)容包括：管理人的權(quán)限、管理人的選任與解任、管理所有委托規(guī)定的準(zhǔn)用及區(qū)分所有權(quán)人的責(zé)任等；第五節(jié)為“規(guī)約及集會(huì)”，內(nèi)容包括：規(guī)約事項(xiàng)、規(guī)約的設(shè)定、變更與廢止、依公證書設(shè)定規(guī)約、規(guī)約的保管及閱覽、關(guān)于集會(huì)的如今、決議事項(xiàng)的限制、表決權(quán)等等；第六節(jié)為“管理團(tuán)體法人”。內(nèi)容包括：管理團(tuán)體法人之成立、名稱、管理團(tuán)體法人之理事、監(jiān)事、監(jiān)事的代表權(quán)、管理團(tuán)體法人事務(wù)的執(zhí)行等等。
　　
　　在英美法系，物業(yè)管理一般亦進(jìn)行專門立法。例如，美國各州均有了自己的建筑物區(qū)分所有權(quán)法，從而對物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范。而且美國統(tǒng)一州法全國委員會(huì)制定了《統(tǒng)一建筑物區(qū)分所有權(quán)法》（UNIFORMCONDOMINIUMACT），供各州立法時(shí)進(jìn)行參考。另外，我國臺(tái)灣地區(qū)的“公寓大廈管理?xiàng)l例”以及香港的《建筑物管理?xiàng)l例》也是對區(qū)分所有建筑物物業(yè)管理的單行立法。
　　
　　對以上兩種立法模式比較而言，民法模式的優(yōu)點(diǎn)在于以民事基本法形式確立了物業(yè)管理法律制度，將物業(yè)管理納入民商法的整體調(diào)整范圍，使民法典更加豐滿和完善；其缺點(diǎn)是無法詳盡物業(yè)管理的諸項(xiàng)制度，使法律的操作性削弱，而且物業(yè)管理涉及眾多的行政管理規(guī)定，無法在民法中一一體現(xiàn)。因此，筆者認(rèn)為，進(jìn)行專門物業(yè)管理立法的模式較為可取。

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