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房?jī)r(jià)下跌購(gòu)房人退房要求的法律辯析
房?jī)r(jià)下跌購(gòu)房人退房要求的法律辯析王德山
目前，全國(guó)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了盡快回籠資金，紛紛降價(jià)銷售其所開(kāi)發(fā)的商品房。但開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為引起了降價(jià)前已購(gòu)買房屋的部分購(gòu)房人的極大不滿，購(gòu)房人認(rèn)為因降價(jià)而使自己的樓房大量貶值，因此要求開(kāi)發(fā)商“退房”。購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商提出退房，在合同法上屬于解除房屋買賣合同。購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商退房須符合法律規(guī)定的合同解除的法定或者約定事由，否則，應(yīng)當(dāng)經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，合同才能變更或解除。
一、法定解除房屋買賣合同（退房）法律分析
房屋買賣合同是非要式合同，如果簽訂合同的雙方當(dāng)事人主體合格、內(nèi)容合法，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，房屋買賣合同一經(jīng)簽訂即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保護(hù)，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。因此，房屋買賣合同成立后，無(wú)論房屋是否辦理了過(guò)戶手續(xù)，對(duì)合同效力均無(wú)影響，合同雙方當(dāng)事人須嚴(yán)格按照合同的約定全面履行自己的合同義務(wù)，任何一方不得擅自變更或者解除合同。換句話說(shuō)，購(gòu)房人不得以房?jī)r(jià)下跌為由而要求開(kāi)發(fā)商退房或者補(bǔ)償商品房降價(jià)前后的差額。
但根據(jù)《合同法》第94條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問(wèn)題的解釋》（下稱《解釋》）、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（下稱《條例》）等法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人因開(kāi)發(fā)商違約，即在以下情形下行使解除權(quán)，解除房屋買賣合同，要求開(kāi)發(fā)商退房還款：
�。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)商逾期交房
除當(dāng)事人另有約定的外，開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交房的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同。當(dāng)然，購(gòu)房人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未付款的，開(kāi)發(fā)商也有權(quán)解除合同。但根據(jù)《合同法》第94條第（四）項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，守約方無(wú)須給予三個(gè)月的合理期限而直接行使解除權(quán)解除房屋買賣合同。
（二）開(kāi)發(fā)商未告知購(gòu)房人將該房屋抵押給第三人
商品房買賣合同訂立后，開(kāi)發(fā)商未告知購(gòu)房人將該房屋抵押給第三人，購(gòu)房人有權(quán)解除合同。因?yàn)�，根�?jù)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》等規(guī)定，房屋一旦依法設(shè)定抵押，即使房屋所有權(quán)過(guò)戶至購(gòu)房人名下，若債務(wù)人不履行債務(wù)，債權(quán)人仍有權(quán)依法以該抵押房屋折價(jià)或者以拍賣、變賣該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償。因此，合同訂立后，出賣人未告知購(gòu)房人將買賣的房屋抵押給第三人，使得購(gòu)房人所購(gòu)房屋處于被抵押權(quán)人變賣或者拍賣的危險(xiǎn)中，若抵押權(quán)人依法行使抵押權(quán)，將導(dǎo)致購(gòu)房人錢財(cái)兩空的情形。因此，在此情形下法律允許購(gòu)房人解除房屋買賣合同。當(dāng)然，如果購(gòu)房人同意出賣人設(shè)定抵押，屬自愿承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)。
�。ㄈ┵I賣合同訂立后，開(kāi)發(fā)商又將該房屋出賣給第三人
房屋買賣合同成立后，開(kāi)發(fā)商又將同一套房屋出賣給他人，不但對(duì)第三人是一種欺詐行為，更重要的是侵犯了購(gòu)房人的債權(quán)。因此，法律賦予購(gòu)房人解除合同的權(quán)利，以維護(hù)自己的權(quán)益。
具有上述第（二）、（三）情形之一，購(gòu)房人無(wú)法取得房屋的，不但有權(quán)請(qǐng)求解除合同、要求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
�。ㄋ模┓课葙|(zhì)量不合格
因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。但因房屋質(zhì)量不合格而解除合同應(yīng)由具有資質(zhì)的鑒定部門對(duì)房屋質(zhì)量作出鑒定，以確認(rèn)房屋質(zhì)量是否合格。
�。ㄎ澹┟娣e誤差比絕對(duì)值超出３％或無(wú)法辦理所有權(quán)證
根據(jù)《解釋》第14條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)房人不得請(qǐng)求解除合同。但如果面積誤差比絕對(duì)值超出３％，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人返還已付購(gòu)房款及利息。
商品房買賣合同約定或者《條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е沦I受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
二、約定退房（解除合同）法律分析
約定解除房屋買賣合同，即退房，是當(dāng)事人經(jīng)過(guò)協(xié)商一致，在訂立房屋買賣合同時(shí)約定一方或雙方當(dāng)事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出現(xiàn)合同中約定的解除情形，解除權(quán)人即可依據(jù)合同的約定行使解除權(quán)而解除合同。具體到房屋買賣合同，只要符合合同約定的解除條件，開(kāi)發(fā)商或者購(gòu)房人可以根據(jù)合同約定通知另一方當(dāng)事人解除房屋買賣合同，即退房。至于是否因解除房屋買賣合同而承擔(dān)民事責(zé)任及如何承擔(dān)，仍將取決于合同約定。
應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是，根據(jù)法律規(guī)定，無(wú)論法定解除還是約定解除房屋買賣合同，如果法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限的，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅，當(dāng)事人不得再單方面解除合同。
三、房屋買賣合同因無(wú)效或被撤銷而退房
商品房是特殊的商品，為了國(guó)家利益、社會(huì)公共利益，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、銷售房屋給與嚴(yán)格的監(jiān)督和管理。只有具備法定的手續(xù)、履行法定的程序，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才能開(kāi)發(fā)、銷售房屋。開(kāi)發(fā)商違反法律、法規(guī)規(guī)定出售房屋，房屋買賣合同屬于無(wú)效合同。如“小產(chǎn)權(quán)房”買賣，即屬于無(wú)效買賣合同。
另外，《合同法》第54條規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：①因重大誤解訂立的；②在訂立合同時(shí)顯失公平的；③一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。當(dāng)然房屋買賣合同是否撤銷，由法院或者仲裁機(jī)構(gòu)作出判決或裁決，不由當(dāng)事人決定。
房屋買賣合同依法被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷，自始不具有法律約束力，所購(gòu)房屋應(yīng)退還給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房人已交購(gòu)房款。此外，因開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷，購(gòu)房人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償因此所遭受的損失。
通過(guò)上述分析可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售其開(kāi)發(fā)的商品房，或者已購(gòu)房屋貶值不是房屋買賣合同解除，即購(gòu)房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有權(quán)要求退房外，購(gòu)房人欲要求開(kāi)發(fā)商退房，必須經(jīng)買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商一致。如果出賣人不同意解除，購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求退房。購(gòu)房人非因法定或者約定事由而解除房屋買賣合同，即要求開(kāi)發(fā)商退房，實(shí)際上是一種違約行為。因此，開(kāi)發(fā)商同意退房的同時(shí)有權(quán)要求購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因退房而造成的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失。
四、房屋認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)
在商品房買賣的實(shí)踐中，買賣雙方簽訂正式的房屋買賣合同之前先行簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房意向書等，約定雙方在一定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式房屋買賣合同，并交納一定數(shù)額的定金。(m.panasonaic.com)認(rèn)購(gòu)書（包括某些意向書）在法律性質(zhì)上屬于預(yù)約合同。
民法理論上將合同分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方訂立協(xié)議，約定將來(lái)簽訂合同的合同，將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱為“本約”。預(yù)約合同的成立和生效后，當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。具體到房屋認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽約認(rèn)購(gòu)書后，雙方當(dāng)事人負(fù)有義務(wù)，即在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的約定與開(kāi)發(fā)商人簽訂正式房屋買賣合同，若未在約定的期限內(nèi)訂立房屋買賣合同，有過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。但開(kāi)發(fā)商在樓盤項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前就與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書，此時(shí)訂立的認(rèn)購(gòu)書因違反《城市房地產(chǎn)管理法》強(qiáng)制性規(guī)定而不具有法律效力，屬于無(wú)效的合同，且過(guò)錯(cuò)主要在開(kāi)發(fā)商。
因此，如果購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商僅僅簽訂了購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書，但未簽訂房屋買賣合同，因房屋買賣合同未成立，故不存在解除房屋買賣合同，即退房問(wèn)題。但根據(jù)《解釋》規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，而不是預(yù)約。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)或者預(yù)訂等協(xié)議約定履行其義務(wù)。
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