簡(jiǎn)論我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)按揭的曲解

　　[內(nèi)容摘要] 文章考察了按揭的淵源和演變，認(rèn)為我國(guó)大陸房地產(chǎn)買賣中的所謂按揭并非真正意義上的按揭，目前的所謂按揭做法，其在法律性質(zhì)上，期房按揭其實(shí)是質(zhì)押，而現(xiàn)房按揭則是抵押，但這些質(zhì)押和抵押和現(xiàn)行的擔(dān)保制度又不盡相似，在某些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上不當(dāng)?shù)赝黄屏水?dāng)事人間的利益平衡。通過(guò)比對(duì)分析，澄清了以往一些理論上的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，剖析了房地產(chǎn)業(yè)界因?qū)Π唇业那�解利用而�?duì)廣大購(gòu)房者產(chǎn)生的不利影響，提出真正的按揭制度設(shè)計(jì)必須結(jié)合擔(dān)保法律體系構(gòu)造的基礎(chǔ)平臺(tái)關(guān)系，并就此也對(duì)日后的立法完善提出了一些設(shè)想。

　　[關(guān)鍵詞] 按揭  現(xiàn)房按揭 期房按揭

    按揭被引入我國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)已十余年，它先由深圳建行在當(dāng)?shù)卦囆校�之后逐漸流行全國(guó)。目前因通過(guò)這種方式買賣商品房發(fā)展規(guī)模相當(dāng)之大，故對(duì)廣大置業(yè)者、房產(chǎn)商、銀行、甚至保險(xiǎn)公司等的利益影響也無(wú)疑十分巨大，它的好處被認(rèn)為是：緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的狀況，擴(kuò)大了房地產(chǎn)的銷售市場(chǎng)，并帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)。所以這一制度是多贏的設(shè)計(jì)，似乎是1993年房市泡沫之后的一劑良方，房地產(chǎn)買賣言必稱按揭。但是，必須看到：按揭被引到我國(guó)大陸，與其說(shuō)是制度的引入，倒不如說(shuō)僅是稱謂的引入。盡管目前我國(guó)物權(quán)立法的步伐正在加緊，有些專家草案建議稿中根據(jù)大陸法的體例提出了讓與擔(dān)保（目前它們主要體現(xiàn)在判例中），[1]但畢竟是兩種不同的制度。在實(shí)務(wù)中，銀行常只是根據(jù)自己制定的業(yè)務(wù)規(guī)則操作，合同形式上多表現(xiàn)為格式條款。在筆者看來(lái)，所謂“按揭”在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，從某種意義上說(shuō)，只是個(gè)偽概念，事實(shí)上并不存在。在此，筆者擬就以下幾個(gè)問(wèn)題略述己見(jiàn)，希能起引玉之磚的作用。

　　一 、普通法按揭制度的確立及衡平法的介入

　　“按揭”一詞，流傳我國(guó)大陸，可謂魯魚(yú)亥豕，貽誤廣遠(yuǎn)。眾所周知，它是英美法中的mortgage在香港的粵音譯法，在我國(guó)內(nèi)地的法律文獻(xiàn)中mortgage常被譯成抵押，但此處抵押顯然不能簡(jiǎn)單地等同于大陸法中的抵押概念。大陸法中的抵押雖自羅馬法起，至今歷經(jīng)更迭變遷，但其主旨仍一脈相傳，抵押權(quán)是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，以其變價(jià)金額優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，為擔(dān)保物權(quán)[2]的一種。而在英美法上，與大陸法擔(dān)保物權(quán)對(duì)應(yīng)但不完全相等的概念里，pledge譯成質(zhì)權(quán)，lien譯成留置，charge作動(dòng)詞時(shí)為廣義的擔(dān)保，為名詞時(shí)則譯為債務(wù)負(fù)擔(dān)或財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)。德國(guó)民法典1191條至1203條規(guī)定的土地債務(wù)與定期土地債務(wù)，都設(shè)定在不動(dòng)產(chǎn)上，但英美法的charge并不只限在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定。英國(guó)早期的擔(dān)保制度最常見(jiàn)的是質(zhì)，質(zhì)權(quán)人可用質(zhì)物收益抵沖債權(quán)本金而使債務(wù)清償完畢者為活質(zhì)，質(zhì)物收益僅能抵沖債權(quán)利息而不能抵沖本金者為死質(zhì)。后來(lái)，羅馬法中信托質(zhì)傳入英國(guó)，死質(zhì)的性質(zhì)發(fā)生變化，依羅馬法的信托質(zhì)，債權(quán)人并不以擔(dān)保物的孳息抵償債務(wù)，債權(quán)并不因此消滅，正與死質(zhì)相似，這就是mortgage.從詞源上看，它源于法語(yǔ)，由詞根mort與gage構(gòu)成，前者意為永久，后者為擔(dān)�；虻盅�。

　　但是，須注意的是，質(zhì)是需要轉(zhuǎn)移占有的，英國(guó)早期如此，羅馬法也如此。質(zhì)權(quán)是對(duì)動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)占有的簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)移，當(dāng)債權(quán)人的這種占有受到侵?jǐn)_或受到剝奪時(shí)，裁判官采用占有令狀加以保障。而信托卻與此不同，主要表現(xiàn)為以提供擔(dān)保為目的實(shí)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在習(xí)慣上可能主要針對(duì)的是“要式物”，它還包括一項(xiàng)簡(jiǎn)約，為債務(wù)人（信托人）保留在清償債務(wù)之后向債權(quán)人（受托人）索還物品的權(quán)利，同時(shí)一般不發(fā)生占有的轉(zhuǎn)移，債務(wù)人繼續(xù)享用物品，并可通過(guò)占有來(lái)恢復(fù)所有權(quán)。但是債權(quán)人如果愿意，也可以有權(quán)出賣物品，其根據(jù)是他取得了所有權(quán)，而且必須是在清償債務(wù)期屆至?xí)r方可行使這種出賣權(quán)，否則，他可能會(huì)在“信托之訴”中受到追究 .[3]所以從本意上看，按揭的法律構(gòu)成具備這樣的特點(diǎn)：特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移而占有不轉(zhuǎn)移，債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)確定地取得所有權(quán)，債務(wù)人則享有通過(guò)履行債務(wù)而回贖擔(dān)保物的權(quán)利。

　　1475年，里托頓因?qū)Ρ恍拚�的格蘭維勒擔(dān)保方式在舉證上不利于債權(quán)人而對(duì)此進(jìn)行改革，正式確立了普通法中的按揭，受揭人取得了絕對(duì)的不容推翻的權(quán)利。在傳統(tǒng)上，按揭主要是不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，中世紀(jì)的英國(guó)土地屬于王室所有，故設(shè)定按揭時(shí)，所謂權(quán)原轉(zhuǎn)移，并非所有權(quán)而實(shí)為租借權(quán)轉(zhuǎn)移，嚴(yán)格意義上，絕對(duì)權(quán)利也不過(guò)是權(quán)利人可以終身享有，并且可以不受限制地繼承的土地租借權(quán)的附條件的轉(zhuǎn)移而已。但是，這并不意味著衡平法對(duì)按揭的介入從未出現(xiàn)過(guò)，其實(shí)，早在14世紀(jì)，衡平法就已開(kāi)始對(duì)普通法中的按揭進(jìn)行干預(yù)，以限制債權(quán)人不人道的行為，至17世紀(jì)，衡平法上的按揭正式形成[4].衡平法對(duì)按揭的態(tài)度，最主要的是按揭不論如何不是以取得擔(dān)保物權(quán)原為目的，而在擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，所以它雖然承認(rèn)普通法按揭權(quán)利的轉(zhuǎn)移，但僅只是法律上的利益罷了，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)并不象普通法一樣，債權(quán)人可以確定地取得擔(dān)保物所有權(quán)，而是給債務(wù)人的贖回權(quán)以一定的寬限期，并且債權(quán)人只可依取消贖回之訴實(shí)現(xiàn)取消債務(wù)人的贖回權(quán)。

　　至此，我們可以看到：大陸法中同一抵押物上的多重抵押、抵押物的讓與、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的變價(jià)清償?shù)仍诎唇业闹贫戎惺菦](méi)有適存的土壤的，這與現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)重在利用和流通的觀念極為不符。同時(shí)，它也不象我國(guó)傳統(tǒng)的典權(quán)存在找貼，當(dāng)債權(quán)額低于按揭物的價(jià)值時(shí)，債權(quán)人也可以通過(guò)取消回贖之訴確定地取得按揭物，這對(duì)債務(wù)人極不公平。1925年，英國(guó)財(cái)產(chǎn)法引進(jìn)了大陸法的登記制度和變價(jià)清償，克服了上述缺點(diǎn)，有學(xué)者認(rèn)為這已與大陸法的抵押非常接近，而英美法的抵押即由按揭和財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)構(gòu)成，[4]（52）從擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的結(jié)果上看，這種觀點(diǎn)可以說(shuō)是正確的，但未實(shí)現(xiàn)之前，按揭關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則與抵押大異其趣也十分明顯。

　　二、按揭在香港的的演化

　　在香港，雖然繼承了英國(guó)的按揭制度，但其按揭在廣義上還包括了質(zhì)押和抵押，此處的抵押是指使債權(quán)人取得“權(quán)益”作為保障的意思，而與狹義的按揭使債權(quán)人取得“產(chǎn)業(yè)”作為保障相區(qū)別，“權(quán)益”和“產(chǎn)業(yè)”或許可分別理解成大陸法中所有權(quán)概念中的交換價(jià)值和整個(gè)所有權(quán)本身，但是一定要使兩個(gè)不同法系的法律概念一一對(duì)應(yīng)則無(wú)疑是困難的，也是沒(méi)有必要的。故依此，香港的廣義按揭中的抵押與大陸法的抵押已經(jīng)幾無(wú)實(shí)質(zhì)區(qū)別。

　　按香港的法律，房地產(chǎn)被視為產(chǎn)業(yè)（或產(chǎn)權(quán)），它分為法定式產(chǎn)業(yè)和公義式產(chǎn)業(yè)，前者是法律承認(rèn)的既存產(chǎn)業(yè)，后者則是目前暫不存在的產(chǎn)業(yè)，如“樓花”即是，樓花購(gòu)買人只持有公義式產(chǎn)業(yè)，按衡平法的理論，這種產(chǎn)權(quán)是有效的。但是，只有發(fā)展商事實(shí)上建成樓宇，按法律規(guī)定取得工務(wù)司署頒發(fā)的“入伙紙”和屋宇地政處頒發(fā)的“滿意紙”，并簽訂正式的官地租契，方可取得法定產(chǎn)權(quán)，之后再依法律程序?qū)⒃摲ǘóa(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給樓花購(gòu)買人�！叭牖锛垺币馕吨鴺怯钤趯�(shí)物上已建成可入住，在法律上已完成：“滿意紙”則是表明發(fā)展商履行了其在批地條款上向政府承諾的職責(zé)[5].狹義的按揭基于上述產(chǎn)業(yè)的分類也分為法定式按揭和公義式按揭，前者債權(quán)人獲得法定的產(chǎn)

權(quán)作擔(dān)保，而后者則僅獲得衡平法上的公義式產(chǎn)權(quán)作擔(dān)保。但是，根據(jù)香港《地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例》第44條規(guī)定，自1984年11月1日起，以法定式產(chǎn)業(yè)擔(dān)保的，必須以契約形式設(shè)定法定式抵押而不可設(shè)定法定式按揭，該日之前設(shè)定的法定式按揭從該日起自動(dòng)轉(zhuǎn)為法定式抵押，所以事實(shí)上不動(dòng)產(chǎn)按揭只存在一種公義式情形，[6]這一點(diǎn)將對(duì)理解我國(guó)內(nèi)地所謂的現(xiàn)房按揭和期房（預(yù)售房）按揭會(huì)有重要的啟示，對(duì)應(yīng)于內(nèi)地的概念，也就是說(shuō)，現(xiàn)房只能抵押，而期房則可按揭。香港人買樓既是生活必須又是一種投資，基本上都通過(guò)銀行按揭，上世紀(jì)90年代初，香港跟隨美國(guó)大幅減息，房市出現(xiàn)了歷史上罕見(jiàn)的大牛市直至1997年金融風(fēng)暴爆發(fā)。之后隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，同時(shí)香港銀行又隨美聯(lián)儲(chǔ)數(shù)次減息，按揭利率創(chuàng)30年新低，房產(chǎn)市場(chǎng)曾一度十分火爆。[7]

　　三、我國(guó)按揭的現(xiàn)行做法和擔(dān)保體系構(gòu)造基礎(chǔ)的關(guān)系

　　當(dāng)我國(guó)內(nèi)地也試行著按揭的時(shí)候，馬上引發(fā)了關(guān)于它的法律屬性等問(wèn)題的很多討論。就我國(guó)目前房市而言，買賣形式非常豐富。跟所謂按揭有關(guān)的是商品房買賣，即開(kāi)發(fā)商在完成一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作后，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)與購(gòu)房者之間發(fā)生買賣關(guān)系，包括期房按揭和現(xiàn)房按揭，也稱作甲類按揭與乙類按揭。其實(shí)際的做法經(jīng)常是：

　　1、現(xiàn)房按揭由購(gòu)房者在合同簽訂生效后，將其買得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證書(shū)交銀行執(zhí)管，并在房地產(chǎn)管理部門作登記，向銀行擔(dān)保其用以清償開(kāi)發(fā)商房款的借款本息，此外，開(kāi)發(fā)商也常同時(shí)為保證人，借款額度一般最高為房款的70%左右，此后買受人依約分期還款至清償完畢。購(gòu)房者不償還銀行貸款本息（通常約定連續(xù)六期不清償）時(shí)，銀行有權(quán)將該房折價(jià)或以拍賣、變賣該房的價(jià)款優(yōu)先受償，或者由開(kāi)發(fā)商（保證人）將該房回購(gòu)，并將回購(gòu)款償付銀行本息。在按揭關(guān)系消滅之前，購(gòu)房人未經(jīng)銀行同意，不得為負(fù)擔(dān)行為或處分行為。銀行為保障債權(quán)順利實(shí)現(xiàn)，常以格式條款要求購(gòu)房人以銀行為受益人作房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。由此也可看到，銀行在所謂現(xiàn)房按揭中事實(shí)上不過(guò)是言按揭之名，行抵押之實(shí)而已。

　　2、期房按揭則由購(gòu)房人憑商品房預(yù)售合同向銀行貸款，將合同交銀行執(zhí)管，并向房管部門登記依此擔(dān)保銀行貸款，待房屋交付使用，購(gòu)房人將取得的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證作登記擔(dān)保未清的貸款本息，其余同現(xiàn)房按揭。但值得注意的是，央行在2001年6月26日重申了1998年的“零首付”禁令時(shí)，也規(guī)定了借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買期房的，所購(gòu)期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2／3.

　　由上可見(jiàn)，房屋按揭至少涉及以下幾種法律關(guān)系：首先是購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商的房屋買賣關(guān)系；其次是購(gòu)房人與銀行的借款關(guān)系；再次是購(gòu)房人與銀行的按揭關(guān)系，除此，可能還有開(kāi)發(fā)商與銀行的保證關(guān)系以及后續(xù)的開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人的房屋回購(gòu)關(guān)系等，他們之間關(guān)系相互交叉。表面十分復(fù)雜，但是剖析其各種關(guān)系，到最后常只是購(gòu)房人與銀行的按揭關(guān)系，也即債權(quán)擔(dān)保關(guān)系。

　　基于房屋買賣中有期房與現(xiàn)房之別，有人認(rèn)為現(xiàn)房按揭是不動(dòng)產(chǎn)抵押，期房按揭為權(quán)利質(zhì)押，[8]也有人認(rèn)為期房按揭為抵押，[8]（15）更有認(rèn)為期房按揭為準(zhǔn)抵押[8]（48）或者“所有權(quán)之期待權(quán)抵押”的，[8]（60）這些不同的觀點(diǎn)主要在司法實(shí)務(wù)界流行。另外，有論者提出鑒于按揭的標(biāo)的既有現(xiàn)房又有期房，它的權(quán)利具有兩重性即物權(quán)性和債權(quán)性，同時(shí)又因自身的特性，因此不必將其歸于物權(quán)或債權(quán)，它是新型的獨(dú)立的擔(dān)保形態(tài)，其法律屬性就是按揭，[9]稍后，有人對(duì)這種觀點(diǎn)提出質(zhì)疑與批評(píng)，認(rèn)為既然在我國(guó)大陸按揭是指房地產(chǎn)買賣的一種方式，就沒(méi)有必要將它解釋為與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)同樣的物權(quán)效力，作為房地產(chǎn)買賣合同，以立法形式確定按揭的物權(quán)效力是多余的。[10]

　　之所以如此聚訟紛紜，筆者覺(jué)得是因?yàn)楹雎粤舜箨懛ㄅc英美法關(guān)于擔(dān)保體系的構(gòu)造基礎(chǔ)之間的差異造成的，從上述關(guān)于它的發(fā)展歷史來(lái)看，傳統(tǒng)上確實(shí)與我們的擔(dān)保制度有很大的不同，但說(shuō)到底它是一種擔(dān)保制度，原來(lái)的擔(dān)保范圍也不局限在房地產(chǎn)領(lǐng)域，法制史上動(dòng)產(chǎn)也可按揭，現(xiàn)在香港還有證券按揭，等等。除去一些細(xì)枝末節(jié)的區(qū)別，不管從1925年的英國(guó)財(cái)產(chǎn)法還是從1984年的香港地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例來(lái)看，其目前的按揭（尤其是現(xiàn)房按揭）已與抵押實(shí)質(zhì)上界限已很模糊，問(wèn)題是在我國(guó)大陸，似乎已經(jīng)把按揭僅和房地產(chǎn)買賣聯(lián)系在一起，在房地產(chǎn)按揭中，按揭擔(dān)保銀行借款，而借款本身又構(gòu)成房地產(chǎn)買賣不可或缺的一部分。

　　所以，究竟如何看待按揭的法律屬性，關(guān)鍵在于我們將按揭制度置于整個(gè)擔(dān)保體系的平臺(tái)上設(shè)計(jì)，還是僅將它融合在房地產(chǎn)的買賣方式（或者至多還包括其他諸如車輛船舶航空器等買賣方式）中。筆者的意見(jiàn)是，如果制度設(shè)計(jì)是基于前者，則必須考慮它本來(lái)的本質(zhì)內(nèi)容，核心是讓渡按揭物的所有權(quán)益，作為專門一類的非典型擔(dān)保方式，目前我們沒(méi)有這方面的法律支持，日后物權(quán)立法時(shí)可改造成大陸法上的讓與擔(dān)保。如果是僅僅基于后者，則應(yīng)盡力使其能在現(xiàn)行擔(dān)保法的框架內(nèi)尋找適存的空間，以求得理論上的和諧。否則，將可能會(huì)出現(xiàn)許多混亂的情況，理論上前后矛盾，實(shí)務(wù)上難以操作。

　　四、筆者對(duì)我國(guó)所謂房地產(chǎn)按揭的看法

　　我國(guó)大陸的現(xiàn)房按揭依上述的實(shí)際做法來(lái)看，并非真正意義上的按揭，而很有一些特殊性，其主要表現(xiàn)為：第一它只讓渡交換價(jià)值而非所有權(quán)益；第二適用擔(dān)保登記和變價(jià)清償，這兩點(diǎn)與抵押完全相同。但是第三，擔(dān)保期間它排斥適用抵押的某些重要規(guī)則，如它以按揭物的全部?jī)r(jià)值僅擔(dān)保遠(yuǎn)低得多的借款債權(quán)（隨著分期清償債權(quán)額越來(lái)越少）而不能就超出部分對(duì)其他債權(quán)設(shè)定后次序的多重抵押，又如原則上它不允許法律上處分等。關(guān)于第三點(diǎn)的實(shí)務(wù)做法嚴(yán)格來(lái)講是顯失公平的，也不符合現(xiàn)行擔(dān)保法的規(guī)定（第49條、第54條），造成這種局面的的原因純粹在于銀行的格式條款�，F(xiàn)在既然有立法上的根據(jù)，司法自然可以修正它，而不能將這種行業(yè)的不良慣例置于法律之上。所以不管今后立法如何，僅按目前而論，我國(guó)大陸所謂的現(xiàn)房按揭事實(shí)上是不存在的，就算想存在，也因與現(xiàn)行法律框架沖突而不能存在，其實(shí)質(zhì)只是一種被扭曲了的剝奪購(gòu)房人許多合法權(quán)益的抵押而已。現(xiàn)在，一般非專業(yè)人士對(duì)按揭的理解經(jīng)常只是落在分期付款的層面。

　　香港自1984年11月以后，已無(wú)法定式按揭而都改為法定式抵押，筆者認(rèn)為似乎不只是主要從結(jié)果上欲實(shí)現(xiàn)按揭人與受揭人的實(shí)體權(quán)利平衡，還應(yīng)有簡(jiǎn)化擔(dān)保結(jié)構(gòu)方面的考慮。盡管英國(guó)也已從1925的財(cái)產(chǎn)法起引進(jìn)了登記和變價(jià)清償制度，然而畢竟清償前按揭物的所有權(quán)利屬于受揭人，按揭人可占有、使用和收益，但不能法律上處分，限制了按揭物的經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮，香港干脆通盤改造，這一點(diǎn)對(duì)我們?nèi)蘸蟮奈餀?quán)立法不無(wú)借鑒意義。

　　至于期房按揭，首先要明確的是期房不是期貨，而是遠(yuǎn)期現(xiàn)貨（現(xiàn)房是即期現(xiàn)貨），兩者大相徑庭；[11]其次期房買賣合同也非預(yù)約合同而是本合同，因?yàn)榇撕贤�有確定的標(biāo)的，能發(fā)生約定的私法上效果，而預(yù)約合同只是關(guān)于訂立合同的合同，本身不直接發(fā)生當(dāng)事人欲追求的私法效果。此兩點(diǎn)以前許多論著常有誤解。期房按揭的標(biāo)的物在物理上未最終成型，但在法律上可特定化，在香港即是公義式財(cái)產(chǎn)。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第44條規(guī)定了商品房預(yù)售（期房買賣）

的條件，建設(shè)部1994年11月15日40號(hào)令城市商品房預(yù)售管理辦法第2條也規(guī)定了它的定義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。建設(shè)部又在1997年5月9日發(fā)布的城市房地產(chǎn)抵押管理辦第3條第4款規(guī)定：本辦法所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀代其支付其余購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房[12]抵押給銀作償還貸款履行擔(dān)保的行為。可見(jiàn)，我國(guó)立法已將期房不僅當(dāng)作買賣的標(biāo)的物來(lái)對(duì)待，而且也可當(dāng)作抵押的標(biāo)的，期房按揭也就變成了期房抵押。筆者認(rèn)為在目前的擔(dān)保法體系下，期房不可抵押而只可質(zhì)押，理由是：

　　第一， 期房雖是說(shuō)遠(yuǎn)期現(xiàn)貨，但購(gòu)房人并未可取得可供抵押的權(quán)利第二，遠(yuǎn)期現(xiàn)貨買賣在動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域最為常見(jiàn)，通常商家先獲得訂單，后組織生產(chǎn)，故該動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)

　　品產(chǎn)出來(lái)之前，該產(chǎn)品既非物理上的物，也非法律上的物。設(shè)定其買賣只產(chǎn)生債權(quán)人的請(qǐng)求效力，債權(quán)人不能就該尚未生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品設(shè)定抵押，但可對(duì)就該產(chǎn)品的交付請(qǐng)求權(quán)設(shè)定債權(quán)質(zhì)押。而在期房則有所不同，由于合同將它特定化并經(jīng)登記，所以很多人認(rèn)為期房已經(jīng)屬于物的范疇或等同于香港的公義式產(chǎn)權(quán)，前述建設(shè)部關(guān)于其抵押的規(guī)定鞏固了這種觀念。但是我國(guó)沒(méi)有衡平法的淵源，孤立地引進(jìn)一個(gè)公義式產(chǎn)權(quán)概念恐與我們法律框架沖突，造成混亂。從物權(quán)方面看，依通說(shuō)，凡具有法律上排它支配可能性或管理可能性者，皆得為物。[13]期房預(yù)購(gòu)合同雖經(jīng)登記備案，但其登記備案的效力究竟是什么，法律并不明確，購(gòu)房人并未具有法律上排它支配或管理的可能性，售房人只依合同給購(gòu)房人一個(gè)承諾，購(gòu)房人又怎么能對(duì)一個(gè)承諾排它地支配或管理呢？盡管央行新近規(guī)定借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買期房的，所購(gòu)期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2／3，但購(gòu)房人并沒(méi)有對(duì)它享有物上的任何權(quán)利，所以建設(shè)部規(guī)定的期房抵押不能理解成物的抵押。立法與學(xué)理上都有權(quán)利抵押，我國(guó)擔(dān)保法第34條第（3）項(xiàng)、第（5）項(xiàng)、第（6）項(xiàng)也可資支持，但一般認(rèn)為其標(biāo)的物為用益物權(quán)，[14]購(gòu)房人對(duì)期房的權(quán)利顯然不是用益物權(quán)，而只是對(duì)開(kāi)發(fā)商的交付現(xiàn)房請(qǐng)求權(quán)，故在此恐難以適用�？赡苡腥藭�(huì)提到土地使用權(quán)，但是，要知道購(gòu)房人在以期房設(shè)定“抵押”時(shí)是尚未取得該權(quán)利的，更重要的是這兩者有聯(lián)系但非同一概念，所以，期房抵押也不能理解成權(quán)利抵押。雖然擔(dān)保法第37條關(guān)于不得抵押的禁止性規(guī)定中未包括期房抵押，但根據(jù)物權(quán)法定的原則，只能將它理解成對(duì)第34條可以抵押的財(cái)產(chǎn)的限制。故筆者認(rèn)為：建設(shè)部的規(guī)定違背了擔(dān)保法的精神，除非修改擔(dān)保法，目前的期房按揭不能按照抵押的方式運(yùn)作。

　　第三， 期房按揭人取得了可供質(zhì)押的普通債權(quán)第四，期房按揭合同訂立后，購(gòu)房人既然要以期房向銀行擔(dān)保借款而不能抵押，則只能質(zhì)押，

　　因?yàn)槿缟鲜鲑?gòu)房人擁有的是對(duì)開(kāi)發(fā)商交付房屋請(qǐng)求權(quán)。擔(dān)保法第75條雖未明文普通債權(quán)可作質(zhì)押，但該條第4項(xiàng)規(guī)定的其他權(quán)利在解釋上應(yīng)該容納它不成問(wèn)題。不過(guò)，由于前述央行的新近規(guī)定，事實(shí)上，期房質(zhì)押只是非常短暫的過(guò)渡，因?yàn)樵O(shè)定期房按揭的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商的多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂，高層住宅完成投資的2/3，其轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房即在眼前。購(gòu)房人一般須連續(xù)6期遲延支付銀行借款，銀行才有可能實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)。所以開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)加重，銀行風(fēng)險(xiǎn)降低，同時(shí)也使期房按揭淡化了其實(shí)際意義。一俟期房竣工購(gòu)房人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，按建設(shè)部的城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第34條規(guī)定期房抵押（實(shí)為質(zhì)押）應(yīng)重新辦理現(xiàn)房抵押。

　　綜上，筆者的結(jié)論是：第一，我國(guó)事實(shí)上并沒(méi)有真正的按揭制度，所謂的房地產(chǎn)按揭在我國(guó)實(shí)際情況是：現(xiàn)房按揭即是抵押，而期房按揭前期是質(zhì)押，竣工交付后為抵押。它們既不是英美法上的按揭，也不是香港的按揭。但是稍需注意的是，當(dāng)期房竣工變?yōu)楝F(xiàn)房，質(zhì)押也相應(yīng)變?yōu)榈盅簳r(shí)，立法上對(duì)此應(yīng)進(jìn)一步完善和明確，否則在嚴(yán)格意義上，易與物權(quán)法定主義產(chǎn)生沖突。第二，大陸法的非典型擔(dān)保中的讓與擔(dān)保，與英美法的按揭在擔(dān)保期間讓渡所有權(quán)益有本質(zhì)的相同之處，但該制度在我國(guó)物權(quán)法今后立法中如何取舍，應(yīng)視我國(guó)在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)對(duì)物權(quán)擔(dān)保制度的總體的要求而定，如果確立這種制度，則應(yīng)該在更廣泛的范圍設(shè)計(jì)其價(jià)值功能，而不是僅僅局限在房地產(chǎn)的買賣方式上，否則就是立法資源的浪費(fèi)，因?yàn)閮H就房地產(chǎn)買賣而言，根據(jù)本文前述的分析，目前的擔(dān)保法已經(jīng)可以解決銀行的債權(quán)擔(dān)保問(wèn)題。

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　　[2]雖然有些學(xué)者認(rèn)為抵押權(quán)為保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)，與債權(quán)目的關(guān)系同一，應(yīng)屬債權(quán)。劉德寬。民法諸問(wèn)題與新展望[M].1992.337.我國(guó)民法通則也將其規(guī)定在債權(quán)中，但綜觀各國(guó)通說(shuō)，因其典型地具備物權(quán)性而為擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)屬無(wú)疑。

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