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商品房買賣糾紛中面積誤差糾紛的處理
面積是房屋使用價(jià)值和房屋交易價(jià)格的基礎(chǔ)。因商品房買賣面積誤差問(wèn)題而發(fā)生的糾紛逐年遞增，商品房買賣糾紛中面積誤差的認(rèn)定和法律責(zé)任的承擔(dān)也是審判實(shí)踐中難以把握的問(wèn)題。正確認(rèn)定面積誤差是審理好這類案件的前提，明確其法律責(zé)任有利于公正判決，切實(shí)保護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益。最高法院《解釋》對(duì)此問(wèn)題作了原則規(guī)定，但實(shí)踐中仍有不少問(wèn)題值得探討。一、商品房買賣雙方因面積誤差產(chǎn)生糾紛的原因
司法實(shí)踐中，商品房買賣合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)證的面積常有誤差。其主要原因有：1.雙方簽訂房屋買賣合同后因商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更造成的房屋面積誤差；2.因產(chǎn)權(quán)登記時(shí)露臺(tái)?樓頂平臺(tái)?不計(jì)算為房屋建筑面積，而買賣雙方在房屋買賣合同中將獨(dú)立或不獨(dú)立使用的露臺(tái)?樓頂平臺(tái)?面積計(jì)入房屋建筑面積造成的面積誤差；3.適用的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的面積誤差。上述原因造成的面積誤差比絕對(duì)值一般在3％以上，買賣雙方往往因此產(chǎn)生糾紛。另外，由于施工、測(cè)繪規(guī)則允許的誤差而造成的面積誤差在所難免，因誤差比值較小，雙方一般能協(xié)商解決。
二、商品房面積誤差的認(rèn)定處理
1.商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更造成的房屋面積誤差的認(rèn)定處理
根據(jù)目前房地產(chǎn)面積的測(cè)量體制，商品房的實(shí)測(cè)面積是已竣工的房屋在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門審核確認(rèn)了賣方委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位所做的測(cè)量成果（面積）。賣方委托測(cè)繪單位測(cè)量的面積未經(jīng)土地房管部門審核確認(rèn)，則不能作為商品房的實(shí)測(cè)面積。因此，土地房管部門審核面積與合同約定面積的差值或比值，是認(rèn)定設(shè)計(jì)變更是否造成房屋面積誤差及誤差數(shù)量的依據(jù)。買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，應(yīng)依據(jù)最高人民法院《解釋》第14條的有關(guān)規(guī)定處理，即合同有約定的，按照約定處理。合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)?含3％?，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；?二?面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)?含3％?部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內(nèi)?含3％?部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。首先，法院應(yīng)先審查是否有約定，有約定從約定。買賣雙方可以在合同中約定在結(jié)算房屋價(jià)款時(shí)，房屋實(shí)測(cè)建筑面積與暫測(cè)建筑面積的誤差不超過(guò)一定幅度，如果在此幅度內(nèi)，買方按房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算；房屋建筑面積誤差超過(guò)約定的幅度時(shí)，自賣方向買方出示測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)（經(jīng)土地房產(chǎn)管理部門審核的面積數(shù)據(jù)）起一定期間內(nèi)，買方可以選擇解除預(yù)售合同，要求賣方退還房款、利息或違約金等，也可以選擇按房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算。其次，在沒(méi)有約定的情況下，按《解釋》第14條第（1）、（2）項(xiàng)的規(guī)定處理。
2.露臺(tái)?樓頂平臺(tái)?面積計(jì)入房屋買賣合同面積造成誤差的處理
依據(jù)建設(shè)部1995年制定的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）中有關(guān)“建筑面積”的規(guī)定，商品房銷售面積不含露臺(tái)面積，因此在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門審核賣方委托測(cè)繪單位測(cè)量的成果時(shí)，露臺(tái)面積是不計(jì)入房屋建筑面積的。但在商品房銷售中，買賣雙方已將有使用功能的露臺(tái)面積計(jì)入房屋建筑面積作為買賣的標(biāo)的物，在簽訂合同時(shí)約定計(jì)入房屋建筑面積，由此產(chǎn)生了面積誤差。買方以商品房銷售面積不含露臺(tái)面積，其不享有露臺(tái)所有權(quán)等為由，要求賣方退還房款。這類面積誤差不能認(rèn)定為實(shí)測(cè)面積與合同約定面積不符，不適用最高法院《解釋》第14條的規(guī)定，應(yīng)依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)和共有權(quán)的民法理論及雙方當(dāng)事人的約定來(lái)處理這類面積誤差的糾紛。土地房管部門審核實(shí)測(cè)面積時(shí)，雖不確認(rèn)露臺(tái)為房屋建筑面積，但對(duì)于賣方單獨(dú)計(jì)價(jià)出售獨(dú)立使用的露臺(tái)，由于露臺(tái)具有獨(dú)立使用價(jià)值（功能），具有排他性，可歸買方所有。根據(jù)意思自治和有償使用原則，雙方已約定作為房屋買賣合同的標(biāo)的物，由買方支付約定的價(jià)款是公平合理的，也符合誠(chéng)實(shí)信用原則。出賣人對(duì)獨(dú)立使用的露臺(tái)面積不單獨(dú)計(jì)價(jià)，采取適當(dāng)提高商品房面積售價(jià)，或者按“套”、“單元”計(jì)價(jià)一并出售的，同樣應(yīng)予以保護(hù)，買方要求退還露臺(tái)面積房款的，不予支持。
對(duì)于不獨(dú)立使用的露臺(tái)，因不具有排他性，屬整幢樓房業(yè)主共用，買方使用時(shí)往往會(huì)與他人產(chǎn)生糾紛，買賣雙方計(jì)入房屋面積進(jìn)行交易，損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，買方要求賣方退還露臺(tái)房款的，應(yīng)予以支持。
3.測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成面積誤差的認(rèn)定處理
由于商品房預(yù)售時(shí)雙方在合同中約定的面積，一般都是賣方依據(jù)商品房項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙自行測(cè)算或委托測(cè)繪單位測(cè)算的預(yù)測(cè)面積。預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)適用的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)有時(shí)不同（或測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)的變更），主要是公攤面積的計(jì)算方法不一樣，有的開(kāi)發(fā)商將建設(shè)部《商品房銷售計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中不屬于公攤或沒(méi)有規(guī)定作為公攤的面積計(jì)算為公攤面積，如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等面積計(jì)入公攤面積。土地房產(chǎn)管理部門在審核實(shí)測(cè)面積時(shí)，沒(méi)有把該公攤面積予以確認(rèn)為房屋建筑面積，故造成面積誤差。對(duì)于測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的面積誤差，法院應(yīng)根據(jù)原預(yù)測(cè)面積的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)審查預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積認(rèn)定是否存在誤差，對(duì)于適用預(yù)測(cè)的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)作為公攤的，而實(shí)測(cè)面積適用的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)又不作為公攤的面積誤差，由于是測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的，并非買賣雙方的原因，因此不予認(rèn)定實(shí)際面積誤差。雙方可對(duì)合同中的銷售面積作調(diào)整，但應(yīng)維持原合同約定的總價(jià)款不變。一方以此面積誤差要求補(bǔ)交或退還房款的，不予支持。對(duì)于已適用同一測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)測(cè)繪后的實(shí)測(cè)誤差，應(yīng)認(rèn)定為實(shí)際面積誤差，依合同約定或司法解釋的規(guī)定處理。
經(jīng)過(guò)調(diào)查，我們認(rèn)為可以采取積極措施預(yù)防糾紛的發(fā)生，減少訴訟。買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，合同約定的房屋建筑面積為預(yù)測(cè)面積，買賣雙方往往約定允許與房屋實(shí)測(cè)面積有一定幅度的誤差。為避免房屋交付時(shí)出現(xiàn)誤差的面積超出了雙方合同約定的幅度，發(fā)生不必要的糾紛，建議雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)在合同上注明商品房銷售面積的測(cè)量方法、預(yù)測(cè)面積所依據(jù)的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的構(gòu)成、何種情況下引起的誤差雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等。特別是土地房產(chǎn)管理部門在辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)對(duì)雙方合同約定的面積是否符合測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行事先審查，以避免糾紛的發(fā)生。
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