商品房預(yù)售合同登記作為合同生效要件以及商品房預(yù)售款項(xiàng)規(guī)范管理的構(gòu)想——如何降低商品房預(yù)售中購房者的風(fēng)險(xiǎn)

　　隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步形成和發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，并成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證和促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，全國人大及其常委會(huì)先后制定并公布了《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》等法律；國務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地管理法實(shí)施細(xì)則》等行政法規(guī)；建設(shè)部、國土資源部等行政管理部門制定了大量行政規(guī)章和行政解釋；最高人民法院、最高人民檢察院發(fā)布了一系列的司法解釋。目前，我國房地產(chǎn)法律體系業(yè)已初步建立，為房地產(chǎn)糾紛的處理提供了依據(jù)。作為新興產(chǎn)業(yè)之一，且正處于新舊體制交替時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可避免地會(huì)出現(xiàn)許多新情況、新問題，近年來法院審理的房地產(chǎn)糾紛案件的數(shù)量呈不斷上升趨勢(shì)，而“3.15”消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)熱線投訴電話之最亦屬房地產(chǎn)業(yè)。其中，因商品房預(yù)售而產(chǎn)生的糾紛亦不在少數(shù)。

　　從哲學(xué)的角度出發(fā)，有因必有果，有果必有因，商品房預(yù)售合同糾紛的存在是一個(gè)不可避免的話題。那么，其原因何在？我們又應(yīng)采取什么對(duì)策來加以規(guī)范？在本文中，針對(duì)現(xiàn)如今商品房預(yù)售市場(chǎng)存在的諸多問題，筆者從商品房預(yù)售的相關(guān)法律法規(guī)出發(fā)，從法理的角度闡析導(dǎo)致商品房諸多預(yù)售糾紛中該法律法規(guī)中所存在的漏洞，并就如何完善立法加強(qiáng)管理和規(guī)范提出自己的些許建議。

　　一、商品房預(yù)售的概念及相關(guān)法律規(guī)定

　　商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售方式首創(chuàng)于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預(yù)售給廣大投資者，如“落花片片墜落”，故商品房預(yù)售又被稱為“賣樓花”。 因其可以有效地解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先期資金投入的問題，因而是目前應(yīng)用比較廣泛的一種交易形式。在商品房預(yù)售過程中，由于工程長(zhǎng)，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使購房者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)有比一般現(xiàn)房買賣大得多，購房者通過房屋預(yù)售合同只獲得一種期待權(quán)，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)非常地被動(dòng)。為了保護(hù)廣大購房者的權(quán)益，國家對(duì)商品房的預(yù)售有著較為嚴(yán)格的法律限制。其中，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。”、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款規(guī)定：“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”等規(guī)定對(duì)商品房的預(yù)售條件、市場(chǎng)準(zhǔn)入等予以事前調(diào)整及規(guī)范。另外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案�！�、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)�！薄ⅰ冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十七條第二款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案�！薄⒌谌�十三條“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)�！钡纫�(guī)定也都對(duì)規(guī)范商品房預(yù)售后有關(guān)合同的登記備案制度及產(chǎn)權(quán)登記等事項(xiàng)進(jìn)行了詳細(xì)地事后調(diào)整。在今年的4月28日，最高人民法院還出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，并將于今年的6月1日起施行。

　　二、商品房預(yù)售所存在的幾個(gè)較為突出的問題

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，由于我國的不動(dòng)產(chǎn)立法還不完善，市場(chǎng)機(jī)制也不健全，商品房交易行為極不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則，再加上房地產(chǎn)開發(fā)工期長(zhǎng)、施工過程中會(huì)面臨不確定的、復(fù)雜的因素，各種形式的商品房預(yù)售合同糾紛層出不窮，嚴(yán)重?fù)p害了購房者的合法權(quán)益。

　　以泉州市鯉城區(qū)法院為例，僅2002年就受理商品房預(yù)售合同糾紛案件180件。其中，開發(fā)商在售房時(shí)做出的虛假廣告與實(shí)際建設(shè)情況不符而引發(fā)糾紛，有15件，占（該類案件數(shù)的）8%；開發(fā)商違反合同中約定的日期交房，買方要求支付逾期違約金而引發(fā)糾紛，有26件占14%；開發(fā)商交付的商品房面積縮水，與合同約定的面積不符而引發(fā)糾紛，有3件占2%；開發(fā)商與買方因商品房銷售合同中的有關(guān)條款理解不一致產(chǎn)生分歧而引發(fā)糾紛，有36件占20%；開發(fā)商未按期將完工的商品房交付有關(guān)部門驗(yàn)收，導(dǎo)致商品房交付時(shí)未取得驗(yàn)收合格證書或造成買方未能如期發(fā)揮商品房的使用功能而引發(fā)的糾紛，有100件占56%.

　　縱觀現(xiàn)今商品房預(yù)售市場(chǎng)存在的諸多問題，主要可歸納為以下幾種：

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重復(fù)預(yù)售商品房，或者將已抵押的商品房預(yù)售、將已預(yù)售的商品房抵押，使得一部分購房者的權(quán)益無法得到實(shí)現(xiàn)，給購房者造成巨大損失；

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已貸款抵押的商品房預(yù)售套取資金，而后席卷預(yù)售款項(xiàng)或逃或匿，給購房者留下一幢“爛尾樓”；

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房后，未能將預(yù)售款項(xiàng)用于在建工程，而是挪作他用，導(dǎo)致所建項(xiàng)目未能如期竣工交付使用甚至停工；

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付的商品房面積縮水或者偷工減料使工程質(zhì)量不合格，甚至出現(xiàn)豆腐渣工程，給房屋安全問題埋下巨大隱患；

　　5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房屋時(shí)做出虛假廣告，與實(shí)際建設(shè)情況不符，欺騙購房者，引發(fā)訴訟糾紛；

　　6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按期將完工的商品房交付有關(guān)部門驗(yàn)收，導(dǎo)致商品房交付時(shí)未取得驗(yàn)收合格證書或造成購房者未能如期發(fā)揮商品房的使用功能。

　　由于我國商品房市場(chǎng)仍處于發(fā)育階段，不僅市場(chǎng)主體的一些經(jīng)營行為極不規(guī)范，我國相關(guān)的法律也不完善，行政管理無法到位。立法上的不健全，未能給予嚴(yán)格地法律監(jiān)督，導(dǎo)致行政管理上未能對(duì)商品房的預(yù)售進(jìn)行適當(dāng)?shù)胤�律定位（如預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，使得該制度停留在表面上無法得到完全遵守，并導(dǎo)致商品房的一房多售和商品房抵押與預(yù)售的沖突，未能實(shí)質(zhì)性的保護(hù)購房者，充其量也只是行政機(jī)關(guān)對(duì)購房者的一種雪上加霜的做法）、動(dòng)態(tài)跟蹤（如預(yù)售款項(xiàng)使用的監(jiān)管空白，使得購房者的購房款有如一葉小舟置身茫茫大海，能否平安返航只有大海知道）、完善地懲處機(jī)制（如未規(guī)定對(duì)不依法對(duì)預(yù)售合同到相關(guān)部門進(jìn)行登記備案及不依法使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的處罰措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為不能得到及時(shí)制止，購房者的合法權(quán)益得不到及時(shí)保護(hù)）等等，問題也就存在了。

　　三、商品房預(yù)售相關(guān)法律規(guī)定的漏洞

　　在上述法律法規(guī)的保護(hù)下，購房者的合法權(quán)益一次又一次地遭到侵害，體現(xiàn)了商品房預(yù)售機(jī)制

中對(duì)購房者保障力度的薄弱，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者之間的極不平等性。上述規(guī)定看似非常地嚴(yán)密，卻有如花拳繡腿中看不中用，實(shí)是存在著非常嚴(yán)重的紕漏：

　　1、商品房預(yù)售登記不是商品房預(yù)售合同生效的要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，它并不如擔(dān)保法規(guī)定的房地產(chǎn)抵押合同須經(jīng)登記生效以保障抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，使遠(yuǎn)處于弱勢(shì)的承購人的房屋期待權(quán)未能得到更切實(shí)有利地保護(hù)和實(shí)現(xiàn)，購房者所能做的僅僅是等待，卻無從發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否有在背后搞小動(dòng)作，其所能看得見的唯一保障就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本，而這對(duì)于一座高樓大廈來說簡(jiǎn)直不足為道。當(dāng)商品房預(yù)售登記對(duì)一個(gè)合同的效力問題并不產(chǎn)生任何影響的時(shí)候，它就顯得沒有那么重要了，很自然地會(huì)被忽略或忘記。于是，商品房的一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押就不為人所知了。這樣，承購人的合法權(quán)益遭受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不法侵害也就難以避免了。

　　2、對(duì)于如何保證監(jiān)督商品房預(yù)售款項(xiàng)使用的問題，由于目前尚無明確法律規(guī)定，導(dǎo)致商品房預(yù)售款項(xiàng)的使用過于混亂無序且無人監(jiān)管，這一漏洞在精明的商人們的眼中猶如一個(gè)能吸走任何東西的風(fēng)穴，使得商品房預(yù)售籌集資金不足的真正目的被扭曲成了為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低交易風(fēng)險(xiǎn)的棋子或變相套取資金的手段甚至詐騙購房者預(yù)交的款項(xiàng)的良機(jī)。商品房預(yù)售款項(xiàng)不規(guī)范管理，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最直接收益為提前收回成本，無異于將購房者推到風(fēng)口浪尖，為一幢短期內(nèi)看不見的“海市蜃樓”擔(dān)負(fù)風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則在旁觀望、嘲笑。商品房預(yù)售款項(xiàng)的管理空白，使得我國相關(guān)法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的多重限制和約束只剩下市場(chǎng)準(zhǔn)入，而一切事后調(diào)整的規(guī)定在喪失對(duì)預(yù)售款項(xiàng)的有效監(jiān)管下，成了無根之木，無水之源。因?yàn)�，本�?yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上了 ，這無疑為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解除了后顧之憂。

　　3、房產(chǎn)主管部門和土地管理部門如何對(duì)違反登記備案制度以及預(yù)售款項(xiàng)用于工程建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰的法律空白，使得商品房預(yù)售及款項(xiàng)使用得不到有效的監(jiān)管，特別是《城市房地產(chǎn)管理法》第六十七條規(guī)定：“違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款�！彼�注意到了商品房預(yù)售的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件和限制，卻有意地疏忽了違反該法第四十四條第二、三款的懲處機(jī)制，未能給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以健全地處罰措施保障預(yù)售合同登記備案義務(wù)及預(yù)售款項(xiàng)專項(xiàng)使用義務(wù)得到徹底地履行，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以可乘之機(jī)，更給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意將商品房的一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押等侵害購房者合法權(quán)益的行為打開了便利之門。據(jù)筆者所知，“一房多售”的最高記錄為“一房五售”，真是讓人觸目驚心。

　　此外，“購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”的規(guī)定，卻使得商品房的所有權(quán)與使用權(quán)著實(shí)有三個(gè)月之長(zhǎng)的法定可分離狀態(tài)，不利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定，也讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)足有三個(gè)月的時(shí)間尋找買主將該商品房再次銷售給他人并辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)以惡意套取資金，侵害一手購房者的合法權(quán)益。亦或者，倘若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不配合購房者到有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，或者遲遲不將已竣工的房屋交付有關(guān)部門驗(yàn)收的話，處于極為有利位置的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以借此與購房者討價(jià)還價(jià)，極大地拖累了購房者，兩者的關(guān)系就猶如一個(gè)被人抓住小辮子的人處處被動(dòng)的局面。

　　四、完善我國商品房預(yù)售立法的幾點(diǎn)建議

　　綜上所述，筆者認(rèn)為，對(duì)于商品房預(yù)售中所存在的諸多問題，我們應(yīng)該進(jìn)一步完善商品房預(yù)售的立法，給予相關(guān)行政部門明確地執(zhí)法依據(jù)，以加強(qiáng)行政管理， 通過國家行政機(jī)關(guān)行使行政職權(quán)來約束房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意或有意將投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，亦或者不合理使用預(yù)售款項(xiàng)引發(fā)一系列工程問題，給商品房的預(yù)售一個(gè)完善的法制環(huán)境，平衡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者之間的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)則，以更好地保護(hù)購房者的利益。即將施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》雖然對(duì)商品房預(yù)售的合同效力、預(yù)售廣告、風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)、質(zhì)量、五種懲罰性賠償責(zé)任等方面如何具體適用法律作出了明確的規(guī)定，但是，規(guī)范商品房預(yù)售市場(chǎng)的兩個(gè)其作用不可估量的關(guān)鍵因素（即商品房預(yù)售登記和預(yù)售款項(xiàng)規(guī)范管理）卻被忽略了：

　　首先，商品房預(yù)售登記必須作為預(yù)售合同的生效要件

　　根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售登記是由預(yù)售人到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)，這是預(yù)售人的義務(wù)。從權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系論出發(fā)，兩者是一個(gè)對(duì)立統(tǒng)一體，有權(quán)利必有義務(wù)，有義務(wù)必有權(quán)利。而購房者作為與該預(yù)售合同具有最密切聯(lián)系的一方，他就應(yīng)該有權(quán)利要求預(yù)售人必須對(duì)預(yù)售合同進(jìn)行登記，而相關(guān)法律法規(guī)中并為賦予購房者這一權(quán)利。因此，應(yīng)該明文賦予購房者要求預(yù)售人進(jìn)行預(yù)售登記的權(quán)利，這樣才能避免預(yù)售人不到有關(guān)部門登記，而購房者卻始終被蒙在鼓里無法及時(shí)有力地保護(hù)自己的合法權(quán)益，最后才知道新娘要嫁人了而新郎不是你。

　　從市場(chǎng)交易實(shí)踐來看，商品房預(yù)售的登記，它可以保護(hù)購房者的合法權(quán)益，也可以避免和預(yù)防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的作用。商品房的預(yù)售登記并不是一種物權(quán)登記，它使購房者取得了對(duì)尚未實(shí)際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)。但是，我國相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義，致使商品房的預(yù)售登記成為一個(gè)擺設(shè)。因?yàn)樯唐贩款A(yù)售登記制度的不抓落實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價(jià)上漲后賣給他人賺取更高的利潤。而要將商品房預(yù)售登記制度上升到實(shí)質(zhì)意義上法律強(qiáng)制的高度，則必然要求將登記作為預(yù)售合同的生效要件。這樣，才能強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者必須到有關(guān)部門進(jìn)行合同登記，在思想上和行動(dòng)上予以足夠的重視，通過登記使合同產(chǎn)生公示的效力，對(duì)抗第三人的購房行為，減少商品房預(yù)售的糾紛，通過行政部門的登記監(jiān)管行為，徹底打破房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用商品房預(yù)售套取資金的美夢(mèng)，從根本意義上保護(hù)購房者的合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，也可以解決現(xiàn)今法學(xué)界一直在爭(zhēng)論的“商品房預(yù)售”與“商品房抵押”何者效力優(yōu)先的沖突，其對(duì)于穩(wěn)定金融秩序的積極意義不容小視。

　　其次，必須有專門機(jī)構(gòu)對(duì)商品房預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行有效監(jiān)管

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款規(guī)定：“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)�！钡�是，這一條款具體可操作性并不強(qiáng)。因?yàn)�，沒有任何一個(gè)機(jī)構(gòu)對(duì)其款項(xiàng)的使用進(jìn)行有效的監(jiān)管，使之根本并未得到廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視和遵守。而當(dāng)商品房預(yù)售款項(xiàng)的使用被放縱的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)攜款潛逃現(xiàn)象非難事，商品房面積縮水、工程質(zhì)量不合格現(xiàn)象將因款項(xiàng)的不到位而成為順理成章的事。在商品房的諸多問題中，偷工減料、豆腐渣工程屢見報(bào)端，就連98年以前的長(zhǎng)江大堤這一關(guān)系國計(jì)民生的大壩也有豆腐渣工程的陰影。這其中，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為牟取暴

利而為之的心態(tài)在作祟，但是，賺錢是生意人的本性，對(duì)于其心態(tài)我們還可以表示適當(dāng)?shù)乩斫�。而�?dāng)這些不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程在陽光下作業(yè)時(shí)，我們的法律又在干什么呢？它告訴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，你必須將預(yù)售款項(xiàng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，然后它就在懶懶地陽光下睡著了。在我們的國度里，國民的素質(zhì)尚未提高到每個(gè)人都能自覺遵守法律、自覺捍衛(wèi)法律的高度，它必須在有關(guān)部門的有效監(jiān)管的外力作用下才能真正得到貫徹落實(shí)。在公司股票、債券的發(fā)行中都規(guī)定籌集資金不按規(guī)定用途使用的，要承擔(dān)法律責(zé)任，而且它還有中國證監(jiān)會(huì)的監(jiān)督管理和會(huì)計(jì)師事務(wù)所的審計(jì)。在商品房預(yù)售中，我們也應(yīng)當(dāng)借鑒此種做法，考慮由銀行或者信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的監(jiān)管，確保預(yù)售款項(xiàng)的專項(xiàng)使用和工程款項(xiàng)的充分供給，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付監(jiān)管結(jié)構(gòu)一定的報(bào)酬， 待商品房竣工驗(yàn)收合格后再將余款退給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以避免預(yù)售款項(xiàng)未被用于工程建設(shè)而引起的工程質(zhì)量不合格、工程停工甚至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的老板攜款潛逃或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按期將完工的商品房交付有關(guān)部門驗(yàn)收等問題，最大限度地保證工程款項(xiàng)不人為地流失，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行，保障購房者的合法權(quán)益，也給購房者提起民事訴訟的財(cái)產(chǎn)保全留有余地。

　　最后，完善對(duì)未依法進(jìn)行預(yù)售登記和預(yù)售款項(xiàng)專項(xiàng)使用規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)懲處機(jī)制

　　所謂的法律，它的一大特征就是由國家強(qiáng)制力保證實(shí)施的。而在商品房預(yù)售的相關(guān)法律法規(guī)中，卻沒有對(duì)不履行預(yù)售合同登記備案義務(wù)及預(yù)售款項(xiàng)專項(xiàng)使用義務(wù)的懲處機(jī)制。在缺乏相應(yīng)地懲處機(jī)制的前提下，違法成為了一件肆無忌憚的習(xí)慣行為，購房者的合法權(quán)益受到侵害也就司空見慣了。在前面，我們已經(jīng)闡述了商品房預(yù)售登記必須作為預(yù)售合同的生效要件和專門機(jī)構(gòu)對(duì)商品房預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行有效監(jiān)管的合理性和必要性，因此，為了保證這兩項(xiàng)措施得到落實(shí)和遵守，我們還應(yīng)該健全相應(yīng)地懲處機(jī)制，明確其違法的代價(jià)，包括行政、民事甚至刑事責(zé)任。只有在國家強(qiáng)制力的保護(hù)下，才能真正起到令行禁止的作用。

　　總而言之，在我國推行依法治國的治國方略下，我們要力求立法盡可能的完善，完善的立法被完全執(zhí)行。在規(guī)范商品房預(yù)售的市場(chǎng)交易行為中，我們應(yīng)完善立法，明確違法所應(yīng)擔(dān)負(fù)的法律責(zé)任，并輔以嚴(yán)厲地懲處措施，使其不能、不敢、不愿也不想違法，立法被完全執(zhí)行，不要讓不法奸商鉆了法律的空子，讓法律成為不法奸商的保護(hù)傘，更不要讓人民群眾的合法權(quán)益受到侵害，這才是法律的真正目的所在。

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