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從一起房屋買賣糾紛案看合同效力問(wèn)題
1998年6月8日，永同昌公司（后改為永發(fā)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，下稱永發(fā)行公司）作為甲方與乙方林建益簽訂了一份《廈門永同昌星洲廣場(chǎng)商場(chǎng)買賣意向書(shū)》（下稱意向書(shū)），約定：甲方將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的廈門永同昌星洲廣場(chǎng)（后改名為錦繡廣場(chǎng)）的沿街商業(yè)店面約4000平方米出售給乙方。該產(chǎn)業(yè)的首層層高為6米，買賣成交價(jià)格為每平方米11500元；二層層高為3米，買賣成交價(jià)為每平方米4000元，總價(jià)款約為3100萬(wàn)元。乙方應(yīng)于簽約當(dāng)日預(yù)付定金50萬(wàn)元，并于1998年6月30日之前再付250萬(wàn)元，以后按照工程進(jìn)程分期付款。乙方簽訂合同后，可以轉(zhuǎn)賣，甲方應(yīng)當(dāng)予以積極配合。甲方保證該房產(chǎn)在1999年9月31日前具備交付客戶進(jìn)入商場(chǎng)裝修大條件。合同自雙方簽字蓋章后成立，乙方交付定金后生效。但是，該合同簽訂時(shí)，永發(fā)行公司并沒(méi)有取得“商品房預(yù)售許可證”，而是在1999年7月20日取得“商品房預(yù)售許可證”。該合同簽訂后，雙方當(dāng)事人又簽訂了一系列補(bǔ)充性協(xié)議。2001年4月，由于雙方在地下一層的使用性質(zhì)發(fā)生糾紛。林建益訴訟至廈門市中級(jí)人民法院。法院一審判決認(rèn)定：林建益與永同昌公司、永發(fā)行公司簽訂的商品房意向書(shū)、商品房買賣合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議有效。
一審判決后，雙方當(dāng)事人均提起上訴。二審福建高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的“意向書(shū)”，雖然名為“意向書(shū)”，但已經(jīng)具備合同特征，應(yīng)認(rèn)為是合同。但是，根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證以及符合一系列條件，而林建益與永同昌公司簽訂該買賣合同時(shí)，雙方明知永同昌公司沒(méi)有取得預(yù)售許可證的事實(shí)的情況下，簽訂意向書(shū)，應(yīng)認(rèn)定為故意違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)當(dāng)時(shí)生效的經(jīng)濟(jì)合同法及現(xiàn)行的合同法有關(guān)規(guī)定，該合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，相關(guān)協(xié)議也認(rèn)定為無(wú)效。因此，判決撤銷了廈門市中級(jí)人民法院的一審判決，判決合同無(wú)效，令雙方當(dāng)事人返還財(cái)產(chǎn)。
本案提出了一個(gè)十分重要而且非常普遍的問(wèn)題：即合同法實(shí)施前，未辦理商品房預(yù)售許可證訂立的售房合同是否有效？
民商法教授、博士生導(dǎo)師江平認(rèn)為：合同法實(shí)施之前，我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門的銷售許可，但是，并沒(méi)有規(guī)定不取得許可證明的買賣合同就無(wú)效。因此，沒(méi)有辦理許可證的合同僅僅是沒(méi)有生效，但不能認(rèn)為是無(wú)效，只要在合理的期間內(nèi)辦理許可證，合同還是可以生效的。
合同法頒布后，特別是在《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋》頒布實(shí)施后，這一問(wèn)題得到進(jìn)一步明確。該解釋第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)合同才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”從這一條規(guī)定看，如果合同需要批準(zhǔn)的，只要在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人辦理了批準(zhǔn)登記手續(xù)的，合同就應(yīng)當(dāng)有效。在本案中，商品房的出售者在一審終結(jié)前早已辦理了登記許可，合同當(dāng)然應(yīng)當(dāng)是有效的。
另外，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2003年3月24日）非常明確地提出：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與買受人訂閱的商品房預(yù)售合同，在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定為有效。這就進(jìn)一步明確了許可證對(duì)商品房買賣合同效力的影響究竟是什么。
民商法教授、博士生導(dǎo)師王家福認(rèn)為：從誠(chéng)實(shí)信用原則看，該案如確認(rèn)合同無(wú)效將違反誠(chéng)信原則。在本案中，出售方明明知道自己在沒(méi)有銷售許可證的情況下出售商品房，過(guò)后雖然也取得合法許可證，但卻基于其他合同以外的原因，主張買賣合同無(wú)效。如果法院支持這種主張，則與合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則及合同無(wú)效制度的立法目的不合。
民商法教授、博士生導(dǎo)師王利明認(rèn)為：法律規(guī)定這種預(yù)售許可的目的，主要在于控制和防止欺詐，保護(hù)買受人。如果事后當(dāng)事人補(bǔ)辦，表明當(dāng)事人將欠缺的瑕疵已經(jīng)補(bǔ)正。自覺(jué)的補(bǔ)正應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。在本案中，既然買受人的利益沒(méi)有受到任何損害，社會(huì)利益、公共利益沒(méi)有受到任何損害，認(rèn)定這種合同無(wú)效，不符合合同無(wú)效的立法精神。
另外，從實(shí)際履行與保護(hù)第三人利益角度看，本案也不應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。在本案中，在辦理了預(yù)售許可證后，雙方當(dāng)事人已經(jīng)按照有效合同進(jìn)行了履行行為，再宣告其無(wú)效，使雙方有效行為被推翻。更為重要的是，本案涉及第三人利益，如果認(rèn)定合同無(wú)效，將涉及從林建益手中購(gòu)房的第三人利益。因此，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。
民商法教授、博士生導(dǎo)師李永軍認(rèn)為：合同無(wú)效的目的主要在于制裁或者懲罰合同當(dāng)事人的違法性。如果一個(gè)合同在訂立當(dāng)時(shí)違法的（行政法規(guī)），而在處理時(shí)其違法性已經(jīng)不存在了，則制裁的目的不存在了，制裁也就沒(méi)有意義了。因此，我國(guó)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋》（1999年12月19日）第三條規(guī)定：“人民法院確認(rèn)合同效力時(shí)，對(duì)合同法實(shí)施以前成立的合同，適用當(dāng)時(shí)的法律無(wú)效而適用合同法合同有效時(shí)，則適用合同法�！痹诒景钢�，合同簽訂時(shí)，預(yù)售許可證沒(méi)有辦理下來(lái)，具有一定的違反行政法規(guī)的特征，但之后已經(jīng)辦理，最多應(yīng)當(dāng)給予出售方以行政處罰，而不應(yīng)當(dāng)影響買賣合同的民事效力。另外，從最高人民法院的司法判例看，也應(yīng)認(rèn)定這種合同有效。
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