承租人轉租房屋是否也轉讓了房屋的優(yōu)先購買權

　　案情：

　　2001年3月，胡某租賃趙某一間店面經(jīng)營百貨，租期5年，租金9萬元，于每年3月10日前交付當年租金18000元。2003年2月，胡某因經(jīng)營不善，將該店面轉租給劉某，并由劉某交付了當年的租金給胡某轉交。2004年初，趙某向劉某表示因資金周轉困難欲出售該店面，劉某則表示沒錢買下。同年4月，趙某將店面出售給羅某，在辦理產(chǎn)權變更登記時，胡某以趙某出售店面未通知自己，侵犯其優(yōu)先購買權為由起訴要求確認趙某與羅某的出售店面合同無效。

　　分歧意見：

　　第一種意見認為：本案胡某享有訴爭店面的優(yōu)先購買權，趙某與羅某的出售店面合同無效。

　　理由是：胡某承租趙某店面期間，經(jīng)出租人的默示同意，將店面轉租給劉某，我國《合同法》法第224條第一項規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。”為此，胡某仍享有租賃店面的優(yōu)先購買權。盡管本案趙某在出售店面前通知了次承租人劉某，根據(jù)合同相對性原則，劉某不能代替胡某享有優(yōu)先購買權，趙某未在合理期限內通知胡某而出售出租店面，侵犯了胡某的優(yōu)先購買權，趙某與羅某的出售店面合同無效。

　　第二種意見認為：本案胡某已喪失對訴爭店面的優(yōu)先購買權，其要求確認趙某與羅某出售店面合同無效的請求應予駁回。

　　理由是：胡某經(jīng)出租人的默示同意，將店面轉租給劉某，即在劉某與胡某之間成立了一個新的租賃關系，胡某源于原租賃關系享有的優(yōu)先購買權已轉移至劉某享有，故胡某實際上不再享有優(yōu)先購買權。趙某出售店面前已通知劉某，劉某也放棄了優(yōu)先購買權，趙、羅之間的買賣關系未侵犯胡某的優(yōu)先購買權，應駁回胡某的請求。

　　評析：

　　我國《合同法》第230條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利�！� 國務院《城市私有房屋管理條例》第11條也規(guī)定，“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購買的權利”，這是關于房屋承租人優(yōu)先購買權的法律規(guī)定。但我國法律對 承租人已將租賃房屋轉租后承租人的優(yōu)先購買權未作明確的規(guī)定。

　　我國確立房屋承租人的優(yōu)先購買權制度的宗旨是：維護承租人在租賃房屋期間形成的依賴關系，特別是居住房屋的依賴關系，體現(xiàn)了社會中的一種基本人權關系；維護承租人對財產(chǎn)的穩(wěn)定使用的狀況，發(fā)揮財產(chǎn)利用的最大效能，促進長期投資。承租人對租賃物的使用與收益，形成了與租賃物的依賴關系，而這正是立法賦予承租人優(yōu)先購買權藉以穩(wěn)定承租人與出租人的法律關系、確保承租人對租賃物的依賴從而維護承租人利益的原因所在。

　　經(jīng)過出租人的同意的轉租受法律的保護，在合法的轉租中，承租人將對租賃物的使用收益權轉讓給次承租人，在使用收益過程中形成的與租賃物的依賴關系也隨之轉移，為此，法律基于該依賴關系設立的優(yōu)先購買權應屬轉租內涵中的應有之義，即承租人在轉租房屋的同時，已將房屋的優(yōu)先購買權一并轉移，由次承租人實際享有房屋的優(yōu)先購買權，承租人不再享有房屋的優(yōu)先購買權。

　　綜上，筆者贊同第二種意見。

　　江西省吉水縣人民法院·王衛(wèi)國

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