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消費者權益保護法在商品房買賣中的適用問題
消費者權益保護法在商品房買賣中的適用問題一、問題概說
隨著我國房地產經濟的發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，房地產這種特殊的商品在公民生活消費中的地位日漸重要。鑒于我國社會主義市場經濟的本質依然是以最大限度地滿足廣大人民群眾日益增長的物質和文化生活需要為目標，房地產消費者權益又直接關系到人民群眾基本的生存權利，故應當受到法律的優(yōu)先保護。但不無遺憾的是現行消費者權益保護法中缺少對房地產消費者權益的保護規(guī)范，學術界和實務界對房屋是不是消費者權益保護法所規(guī)定的商品及商品房買賣合同能否適用消費者權益保護法規(guī)定的懲罰性賠償也眾說紛紜，應當說這并非該法的本來面目，事實上，大陸法國家消費者權益保護法的最初領域恰恰是房地產消費者權益。
現代民法理論將傳統不動產利益分解為不動產生存利益和財產利益，在房地產利益結構中，房地產經營者利益屬于不動產利益中的資本利益（如經營者的投資利益）或所有利益（如經營者出租房屋的收益）。房地產消費者利益則主要屬于不動產生存利益，即房地產滿足廣大人民群眾住房基本需要的利益�，F代民法理論認為，當上述兩種利益發(fā)生沖突時，法律應當首先保護不動產生存利益。消費者權利，是消費者利益在法律上的表現。法律上賦予消費者多少權利，意味著消費者在多大程度上得到國家的保護�，F實經濟生活中房地產消費者的權利被房地產經營者侵害的程度十分嚴重。我國房地產消費市場存在的突出問題是房地產投機嚴重，造成房地產價格不合理，極大地損害了消費者的經濟利益；此外，房屋質量低劣、售后維修得不到保證、不對消費者公開房屋價格構成或以虛假廣告的房屋價格蒙騙消費者、強迫消費者交付各種不合理的費用、惡意違約、“一房二賣”、“先抵后賣”等欺詐行為時有發(fā)生，均應承擔損害消費者利益的法律責任。現今中國消費者政策，不僅是補救市場經濟的消極面和救濟受害消費者的保護政策，而且作為國家經濟政策的一個重要環(huán)節(jié)，發(fā)揮其引導消費、促進消費、擴大內需、推動經濟增長的重大作用。
房地產經濟作為當下我國國民經濟的一個重要增長點，住房制度改革的目的之一便是促進住房的商品化，而居民又是住房消費的主力軍，有關消費者權益保護的法律和政策不能無視住房消費這一市場。下文筆者將結合實例，論證分析商品房消費者的知情權等權利，并就懲罰性賠償制度在商品房交易中的適用及我國消費者權益保護法中的懲罰性賠償制度的完善作了初步的探討。
二、實例研析
據以研究的案例一：李某某與某開發(fā)建設總公司商品房出售知情權糾紛案
[基本案情]2002年9月9日，原告李某某以某開發(fā)建設總公司和某建設工程質量監(jiān)督站為被告向某區(qū)人民法院提起民事訴訟稱，其在被告某開發(fā)建設總公司開發(fā)的碧海小區(qū)購置住房一套，入住不到半年即發(fā)現房屋質量出現嚴重的“次、假、漏、裂”，嚴重影響人身安全和住者的心理平衡。因原告本人從事建筑業(yè)，對房屋質量問題不陌生，故欲先摸清“事故成因”再求對策。原告走訪某建設工程質量監(jiān)督站、某開發(fā)建設總公司申請查閱該商品房的全部設計文件和施工階段的原始記錄，遭到拒絕，請求法院依法判令兩被告在最短期限內提交碧海小區(qū)16幢B端建筑物的全部設計文件和施工驗收的原始記錄。
[裁判要旨]某區(qū)人民法院審理認為，原告應按房屋買賣合同中的約定查閱相關資料，有權利知道開發(fā)商是否有開發(fā)建設資質及所購房屋使用說明書及質量保證書、所購房屋是否經相關部門驗收合格可以進行交易等相關資料，而不能超越消費者應知情的權限，樓房的設計圖紙和建設施工的原始記錄涉及商業(yè)秘密，不屬于消費者應知的范圍，且這些資料已由建筑質量監(jiān)督部門存檔保管，屬于檔案資料，個人未經批準不得查閱。為此，依照《建設工程勘察設計管理條例》第33條、《商品房銷售管理辦法》第7條、第16條、第19條、《機關檔案工作條例》第21條等的規(guī)定，判決駁回原告李某某的訴訟請求。李某某不服該民事判決，向某市中級人民法院提起上訴，二審以同樣判案理由駁回上訴，維持原判。
據以研究的案例二：蔡某某與國泰集團物業(yè)發(fā)展公司商品房買賣糾紛要求雙倍賠償案
該案是見諸報端的山東省首例購房者獲雙倍賠償案。一審法院于2001年9月18日判決稱：被告在售房過程中主觀上存有欺詐故意，對原告隱瞞了其不具備房地產開發(fā)和中介服務資質證書、未取得土地使用權證書、未持有建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證及商品房預售許可證的真實情況，誘使原告做出錯誤意思表示與其訂立買房合同。而原告作為消費個體，不可能也沒有義務去審查被告應具備的上述手續(xù)，故被告的行為已構成故意欺詐。遂判決由原告退房給被告，被告退還原告購房款146192元并賠償原告損失146192元。該案進入二審程序后最終以調解方式結案，未實行加倍賠償，而是由被告給予原告4萬余元的經濟補償。
[法律評析]上引案例一涉及到原告是否有權查看所購房屋的設計文件和施工驗收記錄的問題。訟爭的焦點是原告所稱的消費者知情權應否予以保護，換言之，該知情權是否系商品房購買者所享有的權利。上引案例二中二審法院未以生效判決的形式正面回答作為消費者的購房者在受到房地產經營者欺詐時能否獲得雙倍賠償的問題，不能說不是一個遺憾，其中涉及到的主要法律爭議問題是消費者權益保護法中的懲罰性賠償能否適用于商品房交易之中。針對上述問題，筆者略作評述如下：
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知情權有廣義與狹義之分。廣義的知情權，是指公民、法人或其他組織依法享有的、要求義務人公開一定的信息的權利和在法律允許的范圍內獲取各類信息的自由，它既屬于公法意義上的權利，又屬于私法意義上的權利；既包括抽象的權利又包括具體的權利；既包括民主權利、政治權利也包括人身權利、財產權利等。狹義的知情權，就是公民針對政府工作、針對政府的政務公開的一項權利。司法作為最后一道屏障，必須使知情權成為司法上可訴的權利。本文所探討的知情權主要是從私法意義上進行使用的。
1993年頒布的《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）首次出現知情權概念，該法第8條規(guī)定：“消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受服務的真實情況的權利�！薄断ā飞系南M者是指為滿足生活消費需要購買、使用商品或接受服務的、由國家專門法律確認其主體地位和保護其消費權益的個人。只有自然人才能成為最終消費的主體。《消法》規(guī)定的消費者7項權利應當完全適用于房地產消費者。這7項權利包括：獲得真實信息的權利、自由選擇的權利、人身健康和安全不受損害的權利、經濟利益不受損害的權利、獲得補救和賠償的權利、進行社會監(jiān)督的權利和受消費教育的權利。
本案中，被告某開發(fā)建設總公司提出其作為商品房銷售者的合同義務已履行完畢，但這并不能作為拒絕向消費者出示所購買商品房設計圖紙和施工驗收記錄的依據。因為即便是機關檔案，尚可以借閱，作為房地產開發(fā)企業(yè)不能以保護所謂商業(yè)秘密為由侵害購房人的知情權，這是對商業(yè)秘密不適當的擴大解釋。根據《建設工程勘察設計管理條例》第三十三條第二款的規(guī)定，施工圖設計文件未經審查批準的，不得使用。按照建設部《商品房銷售管理辦法》第十九條第二款的規(guī)定，房屋交付時，套型要與設計圖紙一致。根據建設部建房（1998）102號文的規(guī)定，《新建住宅質量保證書》、《新建住宅使用說明書》已經成為必要公示的內容，其目的保證購房者的知情權，那么同樣值得購房者關注的設計規(guī)劃圖也應為其設定公示要求。整體布局規(guī)劃、單項景觀設計、輔助設施配套在項目規(guī)劃時都已經規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準確定，同樣這些也是開發(fā)商申請住宅小區(qū)住宅竣工驗收所必須提供的文件，那么向購房者公示并不會造成開發(fā)商過多的負重。在利益衡量和價值取向上，也應當優(yōu)先保護作為消費者的購房戶，而不能以保護開發(fā)商的“商業(yè)秘密”而拒絕購房人的正當合理要求。更何況，如確系商業(yè)秘密，作為合同相對方的購房人也有保守其所知悉情況的義務，違反該義務，房地產開發(fā)商完全可以借助侵權法予以救濟，其以商業(yè)秘密為由不予向特定的合同相對方—購房人提供設計圖和施工記錄等，于情于理于法都是說不過去的。正如有人所言：“隨著法治時代的到來，對法官所應具有的公平正義的現代法治理念、熟知并能靈活運用法律的專業(yè)素質、豐富的社會生活經驗等均提出了很高的要求，要求法官通曉法律基礎理論和各種法律制度規(guī)范，樹立法治觀念和思想，深刻理解立法意圖，熟悉立法活動規(guī)則，熟練掌握法律方法這一司法技能，創(chuàng)造性地適用法律，創(chuàng)造典型案例，探索司法審判的時代特征和規(guī)律�！�
�。ǘ⿷土P性賠償制度在商品房交易中的適用
懲罰性損害賠償，也稱示范性的賠償或報復性的賠償，是指由法庭所作出的賠償數額超過實際的損害數額的賠償，它具有補償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。
《消法》第四十九規(guī)定：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價格或者接受服務的費用的一倍�！痹撘�(guī)定確立了懲罰性損害賠償的民事責任，即“損一賠二”的民事責任，而且，它是中國第一個適用懲罰性賠償的立法例�！逗贤ā返谝话僖皇龡l再一次重申了該項制度。按照該規(guī)定，經營者有欺詐行為的，消費者有權要求雙倍賠償。對商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責任則是當前學術界和實務界爭論的焦點，也是社會關注的熱點問題。
商品房銷售中的欺詐行為能否適用《消法》所規(guī)定的加倍賠償呢？理論和司法實務界在認識上極不統一。著名民法學家梁慧星先生認為，商品房買賣不適用《消法》第49條。理由有三：一是《消法》制定時，針對的是普通商品市場存在的假冒偽劣和缺斤短兩問題，其適用范圍不包括商品房。同時制定的《產品質量法》明文規(guī)定不包括建筑物，可作參考。二是商品房作為不動產與作為動產的普通商品有差異，商品房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某項真實情況或捏造了某項虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀，商品房質量問題通過瑕疵擔保責任制度可以得到妥善處理。三是商品房買賣合同金額巨大，動輒數十上百萬，如判決雙賠，將導致雙方利害關系的顯失平衡，在一般人的社會生活經驗看來很難說是合情合理合法的判決。
目前不少法院也是認為房屋買賣不適用《消法》，但不同的法院作出的判決完全不同。在判決理由部分，有的法官認為房屋是大件商品，是不動產，所以不適用該法；有的法官則認為房屋經過驗收合格，不存在質量問題，所以不適用該法；還有的法官干脆指明房屋不屬于產品質量法的調整范圍，應當適用城市房地產管理法進行判決。更有法官認為，《消法》對商品做的是“狹義”理解，即“一般商品說”，其法律意義在于：針對一般商品而言，即使采取“雙倍賠償”的懲罰手段對經營者也遠遠不會造成“傷筋動骨”，這種懲罰性賠償責任對市場交易秩序的沖擊力很小，它的功能在于既能有力地打擊違反公平和誠實信用原則的加害方，也能有效地保護相對受害方的合法權益不受侵害，從而在“公平”與“秩序”之間找到了合理的平衡點。而商品房則不然，一旦刻意強調按《消法》調整，將會給市場交易秩序帶來難以想象的干擾和破壞，造成“公平”與“秩序”之間的嚴重失衡。
另有觀點認為，購房也系商品買賣行為，房屋也作為一種商品成為《消法》第四十九條規(guī)范的范圍，當經營者有欺詐行為時，適用雙倍賠償應無問題。立于《消法》的立法目的、懲罰性賠償金的立法目的以及法律的解釋與適用等角度而認為，開發(fā)商若以欺詐行為提供質量不足的商品房時，應有《消法》第四十九條雙倍賠償的懲罰性賠償金制度的適用。理由是：首先，就消費者權益保護立場而言，消費者于商品房的交易過程中仍屬于經濟上弱者的地位，且商品房之購買往往又是消費者一身積蓄所得的成果，故對于《消法》中所規(guī)定消費者的權利，于商品房的交易中應有所適用，方才符合該法之立法目的；其次，就該法條文懲罰性賠償金制度的立法目的而言，若將商品房交易糾紛排除于該條文的適用，而使實行欺詐行為的開發(fā)商無庸負擔雙倍賠償的民事責任者，將使得購買商品房的消費者無法得到合理的補償與鼓勵，且亦無法處罰、嚇阻開發(fā)商的欺詐行為，而無法導正商品房的交易市場；再者，從法律適用上之解釋來說，《消法》中所謂的“商品”系指為人們日常物質生活或文化生活所需且于市場上流通買賣的物品，而不論是動產或不動產，均可包括在內，故若消費者以生活消費之目的而購買商品房者，則該商品房應是本法所稱的商品，且本法對于商品房并無明文規(guī)定加以排除適用，則商品房應該仍是消費之客體，而有本條文的適用。反對說認為該條適用商品房的交易將產生利益失衡之情形而言，那是否產生高價值的商品或者服務便一律排除該條文的適用，那如何認定商品或者服務系屬高價值，又是問題。
最高法院法釋[2003]7號第八、九條明確規(guī)定了商品房買賣合同中屬于出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的五種情形可以適用懲罰性賠償原則。即：1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（又稱“先賣后抵”）；2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人（又稱“一房二賣”）；3、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；4、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實（又稱“先抵后賣”）；5、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在此五種情形下，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。當然，按照最高法院的規(guī)定，必須是在由此五種情形導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的前提下，買受人才可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。最高法院副院長黃松有就法釋[2003]7號答記者問中指出，這五種情形下的懲罰性賠償責任是以《合同法》第一百一十三條和《消法》第四十九條規(guī)定的懲罰性賠償責任原則為依據的，但不是對《消法》第四十九條規(guī)定的直接適用。
懲罰性賠償在合同關系的適用上，有學者主張這種賠償應當基于有效的合同作出，而不應當在合同被宣告無效或被撤銷以后作出，主要原因在于三點：一是此種懲罰性賠償是基于合同關系而產生的。懲罰性賠償所要懲罰的是經營者違反合同規(guī)定的質量標準而交付產品或提供服務，換言之，懲罰的不僅僅是經營者的欺詐行為，而且包括違約行為。無論如何，懲罰性賠償都不是為了在合同被宣告無效以后，對受害人提供補救。二是合同被確認無效以后，雙方不存在合同關系，當事人應當恢復到合同訂立前的狀態(tài)。受欺詐者可以請求獲得賠償的損失應當為其在合同訂立之前的狀態(tài)與現有狀態(tài)之間的差價。如果在合同無效的情況下仍然獲得懲罰性損害賠償，那就意味著雙方并沒有恢復到原有的狀態(tài)，因為受害人獲得一筆額外的收入。相反，如果在合同有效的情況下適用懲罰性損害賠償，則可以認為這一損害賠償是代替受害人可以獲得的、在實踐中又難以計算的可得利益損失。盡管消費者可能因欺詐而撤銷合同，但當事人也可以要求變更合同或維持原合同的效力。三是在合同有效的情況下，受害人基于違約責任將獲得各種補救的措施。懲罰性賠償也是其中的一項措施。如果合同被宣告無效，則受害人能夠獲得補救的措施是極為有限的，尤其是不能要求經營者支付懲罰性賠償�？傊M者請求雙倍賠償，必須是在合同責任存在的情形下提出。合同不存在，也就談不上合同責任的適用；懲罰性賠償也就成了無本之木、無源之水。因此，合同若被宣告無效或被撤銷，當事人反而失去了雙倍賠償的請求依據。
筆者認為，合同因欺詐、無行為能力、內容違法等原因而無效或被撤銷，課以期待利益的損害賠償雖欠缺合法的根據，但可以締約過失規(guī)則而產生的締約過失責任——信賴利益賠償來保護信賴當事人的合法利益。因為信賴利益的損害賠償責任是合同外的責任，即以合同法所規(guī)定的合同外責任救濟合同外的信賴損害，而非合同內的違約責任。信賴利益的損害賠償責任幾乎成為締約過失責任的同一語或代名詞。締約過失規(guī)則是以令當事人承擔契約之外責任的方式擴張契約法上的責任，改變了傳統法“有契約，便有責任，無契約，便無”責任的思維定律。據此，信賴合同有效的當事人完全可以根據締約過失規(guī)則和法律的規(guī)定向合同相對方主張懲罰性損害賠償，以填補自己的信賴利益損失，并能發(fā)揮懲罰性賠償原則對違背誠信義務的非善意交易當事人的制裁和遏制作用。
關于懲罰性賠償在司法實務中的運用，見諸媒體的全國首例終審生效的商品房消費者雙倍賠償案發(fā)生在河南省鶴壁市，該判決系由鶴壁市中級人民法院于２００２年５月２９日做出�！吨袊康禺a導報》則報道了據稱是深圳首例商品房合同糾紛雙倍賠償案，也是最高法院法釋[2003]7號頒布后的全國房地產糾紛雙倍賠償第一例的銀先生與深圳某花園商品房一房兩賣索賠案。作為二審的深圳中院認為，開發(fā)商故意隱瞞涉案房產“2棟32B”已售給他人的事實，采用欺詐手段與銀先生簽訂的房地產買賣合同，依法屬于可撤銷合同。最終判決撤銷雙方當事人于1998年11月簽訂的《深圳市房地產買賣合同》，判決開發(fā)商雙倍退還購房款及全額退還購房款利息、辦證費、入伙費、鑒證費、入伙費等合計63萬多元。在法規(guī)層面，有些地方法規(guī)已明確了商品房經營者的欺詐行為適用《消法》第四十九條的規(guī)定。例如：《福建省房屋消費者權益保護條例》（２００１年１月１日起施行）第十五條的規(guī)定。
綜上所述，筆者認為，懲罰性損害賠償原則在商品房交易中的適用既有社會生活的基礎和司法實務上的先例，又有法規(guī)層面的支持，應是毋庸置疑的。而法律向房地產消費者保護傾斜的程度根本上取決于經濟發(fā)展水平和房地產商品化程度。在我國當前住房改革制度還極不完善的情況下，法釋[2003]7號所規(guī)定的懲罰性賠償責任既注意到依法維護買受人的合法權益，又考慮到商品房開發(fā)經營過程中的實際情況，是有利于促進房地產市場健康發(fā)展的。
�。ㄈ⿷土P性賠償金制度的立法完善
《消法》第四十九條規(guī)定的直接目的一是使受害消費者獲得合理補償；二是從為社會公共利益著眼，制裁經營者的欺詐行為，以減少欺詐。因懲罰性賠償金制度的立法目的能否達成，(m.panasonaic.com)除了涉及到該制度的構成要件是否完善外，最為重要的是其賠償金的數額問題。而《消法》第四十九條以商品的價格或者服務的費用作為懲罰性賠償金數額的計算基礎，便與消費者實際所受損失無關，而有違民事賠償責任之補償性原則，且該法規(guī)定商品的價格或者服務的費用的一倍，亦將使得經營者容易計算出其經營上欺詐行為的支出成本，無庸考慮其欺詐行為將造成消費者多少的實際損失，即輕易做出欺詐消費者的行為，而無法達到懲罰性賠償金制度的懲罰與嚇阻的作用。就中國民間市集慣行的交易習慣中所謂的“假一賠二”、“缺一賠十”等作法之計算方法與賠償范圍乃是由賣者賠償買者實際損失的二倍或十倍。另外，參酌美國等國家的立法例，關于懲罰性賠償金的賠償范圍計算方法亦是以實際損害額為計算的基礎，而非以商品的價格或者服務的費用為計算之基礎。因此，應將懲罰性賠償金的計算方法修法為“消費者實際所受損失”為計算的基礎。這樣方能將商品房等價值性較高的商品交易納入該條文規(guī)定的調整范圍，而使商品房經營者亦承擔欺詐消費者的懲罰性賠償之民事責任，這樣，既可以使經營者受到一定程度的懲罰，又可避免法律適用導致的當事人雙方利益失衡，以解決現行司法實務上所發(fā)生的爭議。
綜上所述，筆者贊同戴志杰先生的觀點和理由，《消法》應立足于消費者權益之保護，其所規(guī)定的消費者的權利，亦應當于商品房的交易中有所適用。但現行立法的不盡人意處也是顯而易見的，也是需要我國今后的立法中予以重視并解決的。在修法前的司法實踐中，“對立法沖突，法官應當尋找最佳適用法律規(guī)范來公正裁判案件。面對立法沖突，法官的任務在于善于理解和發(fā)現立法的精神和原則，通過創(chuàng)造性的、合理的解釋衡平相互沖突的利益。法官絕不是機械地運用法律的法匠，而應該創(chuàng)造性適用法律規(guī)范�！�
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