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房屋買賣中延期辦理產(chǎn)權(quán)證違約責任的承擔
房屋買賣中延期辦理產(chǎn)權(quán)證違約責任的承擔
宋曉鋒
呂某買房10年之久，售房人卻未為其辦理產(chǎn)權(quán)證，原因何在？售房人拒絕辦證的理由能否成立？辦證請求權(quán)是否適用訴訟時效？逾期辦證的違約金該如何計算？
1. 案情簡介
1999年8月15日，呂某與北京市民政局住宅合作社（以下簡稱合作社）簽訂《房屋銷售合同》，約定呂某購買合作社建設(shè)的位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)民園小區(qū)一套房屋，房屋總價款為100073元，雙方在房屋交付后九十天內(nèi)到房屋交易部門辦理契約過戶手續(xù)并申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件等內(nèi)容。呂某按約定支付首付款30022元，其余房款以銀行按揭方式支付。合作社于2000年5月12日向呂某出具了收到總房款的收據(jù)。2000年10月20日，呂某辦理了入住手續(xù)。但至今合作社仍未給呂某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2009年9月，呂某將合作社訴至法院，要求合作社繼續(xù)履行合同，辦理過戶手續(xù)；支付逾期辦理房屋過戶手續(xù)的違約金59555.9元。
合作社答辯稱：呂某至今未將所欠房款結(jié)清，有（2009）一中初字第9771號民事調(diào)解書為證。違約的是呂某，不是合作社；未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，是原告自己造成的，并且因其拖欠貸款曾在2002年10月13日給物業(yè)寫信同意由原來的物業(yè)收回房屋過戶；呂某拖欠房款，至今未還清，因呂某還不起房款，有退房打算，怕合作社找他索要房款，從未找被告要求辦理房屋過戶手續(xù)。
2.裁判要點
一審法院認為：原被告簽訂的《房屋銷售合同》合法有效；原告未按期償還銀行借款，是導(dǎo)致被告代其償還后發(fā)生追償糾紛的原因，也是雙方至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的根本原因，因此原告主張被告未按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)構(gòu)成違約，要求被告支付違約金的要求，理由不能成立，本院不予支持；鑒于雙方有關(guān)追償借款的糾紛現(xiàn)已通過訴訟解決，故原告要求被告協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的要求，本院予以支持。故判決，被告于北京市民政局住宅合作社于本判決生效后三十日內(nèi)協(xié)助原告呂某辦理房屋所有權(quán)登記；駁回原告的其他訴訟請求。
3.評析意見
3.1呂某已履行了購房人的主要義務(wù)，合作社以代呂某償還銀行借款為由拒不協(xié)助呂某辦理產(chǎn)權(quán)證的抗辯理由不應(yīng)成立。
抗辯權(quán)，是指對抗請求權(quán)的權(quán)利，抗辯權(quán)以法律規(guī)定的抗辯事由為依據(jù)，以對方當事人請求權(quán)的存在和有效為前提，這一權(quán)利的行使可以造成對方請求權(quán)的消滅或者使其效力延期發(fā)生。
抗辯權(quán)有以下特征：（一）其行使以請求權(quán)的行使為前提，沒有請求權(quán)的行使，抗辯權(quán)自無必要行使。（二）抗辯權(quán)只能由法律明確規(guī)定而產(chǎn)生，約定的抗辯事由只能產(chǎn)生合同的權(quán)利，而不是抗辯權(quán)。（三）抗辯權(quán)為私權(quán)，否行使完全由當事人來決定，不主動援引者視為放棄；法官不得主動依職權(quán)審查抗辯權(quán)是否存在。（四）抗辯權(quán)的行使有一定的期限限制，該期限要么由法律規(guī)定，要么推定為合理期限，但抗辯權(quán)沒有自己獨立的行使期間，因為抗辯權(quán)是依附于請求權(quán)而發(fā)生的，如果對方請求權(quán)合法成立，則抗辯權(quán)也就合法成立，如果對方的請求權(quán)不合法，則抗辯權(quán)也無必要行使。
本案系房屋買賣合同糾紛，呂某作為購房人的主要義務(wù)是及時足額支付房款。本案中，呂某已及時向合作社支付了首付款，并且通過銀行按揭貸款也將剩余房款支付給了合作社，呂某依約履行了買方人的主要義務(wù)。關(guān)于呂某因種種原因未及時償還銀行借款，合作社作為擔保人為呂某償還銀行借款，這屬于擔保追償糾紛，這與本案屬于不同的法律關(guān)系，并且合作社就代呂某償還借款事宜已訴至法院并經(jīng)法院調(diào)解結(jié)案，其作為擔保人的權(quán)益已得到保護，合作社以宮某不償還其作為擔保人代為償還的款項為由拒不履行其作為售房人的主要義務(wù)，拒不協(xié)助呂某辦理產(chǎn)權(quán)，沒有任何依據(jù)，其抗辯理由不能成立。
一審法院認為“原告未按期償還銀行借款，也是雙方至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的根本原因，因此原告主張被告未按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)構(gòu)成違約，要求被告支付違約金的要求，理由不能成立�！笔清e誤的。一審法院混淆了買賣合同糾紛與擔保追償權(quán)糾紛兩種法律關(guān)系，錯誤的理解了抗辯權(quán)的性質(zhì)及使用條件，從而錯誤的認定了合作社的抗辯理由。
3.2合作社未按約定協(xié)助呂某辦理產(chǎn)權(quán)證違反合同的主要義務(wù)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔延期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責任
合作社作為售房人的主要義務(wù)是交付房屋、協(xié)助辦理過戶手續(xù)。本案中，呂某及時足額支付了房款，合作社也應(yīng)該全面履行合同，及時交付房屋、協(xié)助辦理過戶手續(xù)。但在呂某支付房款后的長達10年的時間里，合作社未曾履行其辦證義務(wù)。
根據(jù)《合同法》及雙方簽訂的《《房屋銷售合同》，合作社的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔違約責任，應(yīng)盡快協(xié)助呂某辦理涉案房屋的房屋所有權(quán)登記，并且應(yīng)向呂某支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金。一審法院不支持呂某要求合作社支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金的訴求是錯誤的。
3.3關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)證的請求權(quán)是否適用訴訟時效
呂某于1999年買房，10年后才請求辦理產(chǎn)權(quán)證，呂某的辦證請求權(quán)是否適用兩年的訴訟時效呢？
關(guān)于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年才請求出賣人辦理所有權(quán)變更登記，是否超過訴訟時效期間的問題，有兩種意見： 第一種意見，出賣人所承當?shù)闹鹘o付義務(wù)為轉(zhuǎn)移房屋的占有，更為重要的是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。如果出賣人僅向買受人履行交付房屋的義務(wù)，未在合同規(guī)定的期限屆滿時辦理房屋所有權(quán)證的，系沒有履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)這個最重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，訴訟時效期間應(yīng)該起算。因此買受人未在出賣人違約之日起兩年內(nèi)請求辦理房屋所有權(quán)證的，因超過訴訟時效期間而喪失勝訴權(quán)。第二種意見，房屋已經(jīng)交付的，買受人在約定辦理房屋所有權(quán)證期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人為其辦理房屋所有權(quán)證的應(yīng)予支持。
最高人民法院民一庭傾向性意見：一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)當適用《民法通則》有關(guān)訴訟時效的規(guī)定。但在訴訟時效期間的起算上，應(yīng)當區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計算。二、出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實現(xiàn)對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時效的規(guī)定。
本案中，合作社于2000年10月20日將涉案房屋交付，呂某已實現(xiàn)對房屋的占有，呂某請求合作社辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)已具有了物權(quán)的性質(zhì)，不適用訴訟時效分規(guī)定。
3.4關(guān)于延期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金訴訟時效的起算
呂某購買合作社房屋，合作社雖向呂某交付房屋，但沒有及時辦理產(chǎn)權(quán)證，違反了合同的主要義務(wù)，應(yīng)當承擔支付違約金責任。違約金是一種債權(quán)請求權(quán)，適用訴訟時效沒有異議。但延期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金應(yīng)從何時起算呢？
訴訟時效期間的起算是指什么時候開始計算訴訟時效�！睹穹ㄍ▌t》第137條規(guī)定：“訴訟時效期間從知道或應(yīng)當知道權(quán)利被侵害時計算�！边@一規(guī)定比較原則，司法實踐中，民事案件千差萬別，具體到個案，其時效起算點也不相同，也比較難把握。
關(guān)于延期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金應(yīng)從何時起算有兩種代表觀點：一種觀點認為延期辦理產(chǎn)權(quán)證的行為是持續(xù)性的，訴訟時效的起算應(yīng)該從售房人履行完畢自己的辦證義務(wù)后開始，在這之前，權(quán)利人雖然知道自己的權(quán)利受到侵害，但不知道權(quán)利受害的范圍和程度，向法院要求保護的范圍無法明確，自然不應(yīng)開始計算訴訟時效；另一種觀點認為違約金請求權(quán)的訴訟時效為2年，違約金的基數(shù)是分時、分段的，是違約行為發(fā)生后每天產(chǎn)生一個違約金，每天產(chǎn)生的違約金就有一個違約金請求權(quán)，每天違約金的數(shù)額是可以計算的，違約金是各天相加得出的總額，自購房人起訴之日起倒退2年違約金的訴訟時效已過期，購房人喪失了對該部分的違約金勝訴權(quán)。
筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋買賣中處于強勢地位，(m.panasonaic.com)為了保護購房人權(quán)益，開發(fā)商逾期延期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金的訴訟時效應(yīng)于房地產(chǎn)開發(fā)商履行辦證義務(wù)后開始計算，而不是分段計算。
3.5關(guān)于延期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金的截止日期
在辦理產(chǎn)權(quán)證過程中，出賣人的義務(wù)首先是辦理大產(chǎn)權(quán)證，這是買房人辦理分戶小產(chǎn)權(quán)的前提；其次出賣人只負有協(xié)助義務(wù)。辦理產(chǎn)權(quán)證是雙方當事人的共同義務(wù)，出賣人與買房人都無法單方完成。在實踐中，導(dǎo)致逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的原因很多，如行政機關(guān)的原因，出賣人的原因，買房人的原因等。產(chǎn)權(quán)證何時能辦理下來，不是出賣人所能左右的。
售房人是否履行辦證義務(wù)的標準為是否將辦理房屋所有權(quán)證所需的材料報送有關(guān)部門，只要出賣人在約定或法定期限內(nèi)提交辦證所需材料，且其所提交的資料已經(jīng)具備了辦證條件，就可以認為辦證義務(wù)履行完畢，不應(yīng)在承擔違約責任。
本案中，合作社并未將辦理產(chǎn)權(quán)證所需要的材料提交給有關(guān)部門，延期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金的截止日期應(yīng)為合作社履行了報送辦理房產(chǎn)證所有權(quán)所需的材料之日。
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