- 相關(guān)推薦
論房地產(chǎn)市場價格調(diào)控的法律規(guī)制
論房地產(chǎn)市場價格調(diào)控的法律規(guī)制朱士利
一、中央政府推出的房地產(chǎn)市場價格調(diào)控政策
中央政府房市調(diào)控政策主要涉及以下方面：
1、房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)；
2、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；
3、商業(yè)銀行暫停發(fā)放不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民購房貸款；
4、貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；
5、貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍；
6、商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。
7、支持房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程貸款；
8、對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查；
9、增加住房有效供給，房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量；
10、落實支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策；
11、鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)、制定支持公共租賃住房建設(shè)貸款政策；
12、查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂陰陽合同等行為
13、查辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。
二、關(guān)于政府房市調(diào)控政策內(nèi)容的法律分析
根據(jù)本文前述歸納的政府出臺的13個方面的房市調(diào)控政策，本文從以下若干方面進(jìn)行法律分析：
1、對房地產(chǎn)市場購買方的調(diào)控：
本文歸納的政府政策第1、2、3、4、5項，主要針對房產(chǎn)購買方，在房產(chǎn)貸款購買數(shù)量、貸款購買條件、貸款購買者資格等方面對房產(chǎn)購買方進(jìn)行了較為嚴(yán)格的限制，尤其是提高第一套房貸款首付比例，大幅增加第二套房貸款成本、禁止第三套房貸款，從很大程度上遏制了投機(jī)者，對穩(wěn)定房地產(chǎn)價格具有不可忽視的作用。
2、對房地產(chǎn)市場銷售方的調(diào)控：
本文涉及政策第7、8、10、11、13項，主要針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即房產(chǎn)銷售方。涉及政策可以用一句話總結(jié)：堅決支持承建中低價位民生工程和政策性安居工程房地產(chǎn)企業(yè)，堅決打擊唯利是圖和惡意對抗國家房市調(diào)控政策的房地產(chǎn)企業(yè)。
3、對房地產(chǎn)市場經(jīng)紀(jì)方的調(diào)控：
本文涉及政策第12項，主要針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方，在城市房地產(chǎn)市場，特別是城市二手房地產(chǎn)市場中，經(jīng)紀(jì)公司對房產(chǎn)價格的影響是非常巨大的，大中城市的二手房交易絕大多數(shù)是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)成為我國二手房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的中堅力量，中央政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方的調(diào)控和管理是明智的，也是必須的。
4、對房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)和政府政策的調(diào)控：
本文涉及政策第9項，主要涉及房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)鏈和地方政府政策，該項的執(zhí)行必須因地制宜，主要由地方政府根據(jù)實際情況執(zhí)行。同時該項政策制定能夠切實保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展，證據(jù)政策基于從源頭上保障供應(yīng)，從政策上有效調(diào)控，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，進(jìn)而持續(xù)帶動國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
5、政府調(diào)控的主要途徑：
從本文歸納的政府13項政策看，政府調(diào)控的主要途徑是通過商業(yè)銀行進(jìn)行調(diào)控，所使用的主要調(diào)控類型屬于間接調(diào)控，所運用的主要調(diào)控方式屬于漸進(jìn)性調(diào)控。
三、逐步建立房市調(diào)控的目標(biāo)體系和法律規(guī)范制度
1、房市調(diào)控目標(biāo)體系：
本文認(rèn)為，房地產(chǎn)市場價格調(diào)控應(yīng)當(dāng)設(shè)立一系列的調(diào)控目標(biāo)，并歸結(jié)設(shè)置成為國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)市場的目標(biāo)體系。目標(biāo)和目標(biāo)體系的設(shè)置基礎(chǔ)、原則、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項指數(shù)，尤其是涉及價值利潤比率、成本利潤比率、不動產(chǎn)基數(shù)比率，是設(shè)置調(diào)控目標(biāo)和目標(biāo)體系的重中之重。
例如，房產(chǎn)建造（包括建筑商和監(jiān)理）的土木成本價值數(shù)據(jù)是20，政府稅費和土地價值數(shù)據(jù)是20，房產(chǎn)商運營成本（人員工資、策劃、營銷等）價值數(shù)據(jù)是10，房屋成本定價數(shù)據(jù)50，市場售價100，則成本利潤比為100%（實現(xiàn)利潤的期限為利潤周期，在相同的經(jīng)濟(jì)指數(shù)下，利潤周期越短，則利潤產(chǎn)生能力越高），根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)價值利潤公式，當(dāng)成本利潤超過100%時，即可以稱之為經(jīng)濟(jì)過熱，結(jié)合區(qū)域供需能力及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和運行特性等經(jīng)濟(jì)運行指標(biāo)即可以判斷該地區(qū)的房市是否存在經(jīng)濟(jì)泡沫�；诖�，政府調(diào)控目標(biāo)應(yīng)當(dāng)基于經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，運用經(jīng)濟(jì)價值規(guī)律，在保障企業(yè)合理利潤的基礎(chǔ)上，逐步建立一系列調(diào)控目標(biāo)或目標(biāo)體系，以保障基礎(chǔ)價值，穩(wěn)定市場價格，維護(hù)經(jīng)濟(jì)運行底座（社會房地產(chǎn)市場價值占國民經(jīng)濟(jì)價值總量的比例越高，國家經(jīng)濟(jì)風(fēng)險指數(shù)相應(yīng)越高），防止經(jīng)濟(jì)鏈斷裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)及社會經(jīng)濟(jì)危機(jī)的產(chǎn)生，力使國家公民和團(tuán)體的社會經(jīng)濟(jì)生活穩(wěn)定、有序發(fā)展。
2、房市調(diào)控法律規(guī)范制度：
本文認(rèn)為，要從根本上解決房地產(chǎn)市場過熱，房市價格盲目攀升的問題，僅僅從間接因素和政策調(diào)整入手是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，應(yīng)當(dāng)考慮基于合理的目標(biāo)體系，從根本上著手，從法律規(guī)范制度角度進(jìn)行直接的法律規(guī)制。
本文認(rèn)為，政府進(jìn)行間接調(diào)控，實施一系列調(diào)控政策措施，在目前是非常有用和必要的，同時也為制定法律規(guī)范制度奠定了良好的基礎(chǔ)，目前可以考慮論證并逐步建立長久、穩(wěn)定的法律機(jī)制，以更穩(wěn)妥的解決房地產(chǎn)市場價格調(diào)控問題。
基于以上論述，本文提出以下可以用于調(diào)控房市的法律規(guī)范制度：
（1）避免一味調(diào)控，注重引導(dǎo)，合理設(shè)計城市布局，正確引導(dǎo)人才和人口流向，注重農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展和穩(wěn)定農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村人口。設(shè)計、論證、逐步制定切實可行的城市經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向和居民管理法律法規(guī)，運行經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和社會學(xué)原理指導(dǎo)城市發(fā)展，從科學(xué)和法律大環(huán)境中解決城市房地產(chǎn)市場調(diào)控問題。
�。�2）借鑒國外房市調(diào)控制度并頒布相關(guān)法律。例如新加坡的租屋制度，從根本上說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效率僅是暫時的，20年到30年的房屋建設(shè)周期更是對國家資源的極度浪費，從長遠(yuǎn)角度看，應(yīng)當(dāng)著重支持科技、實業(yè)和切實提高居民生活水平的經(jīng)濟(jì)行業(yè)，避免城市居民都變成房奴，從而帶來某種程度的社會經(jīng)濟(jì)隱患。
�。�3）設(shè)置房地產(chǎn)市場的交易、使用規(guī)制并法制化。例如在所在城市工作滿一定年限方可取得購房資格，房屋購置后空置一定時限收歸國有，房屋出租必須區(qū)域登記征稅，購買新房必須在規(guī)定期限內(nèi)出售原住房，房產(chǎn)出售必須繳納個人所得稅，房屋價值法定評估和重罰陰陽合同雙方，房產(chǎn)贈與及繼承必須征稅……
綜上所述，房地產(chǎn)市場調(diào)控的最終目的是穩(wěn)定房市經(jīng)濟(jì)，保障居民居住權(quán)，維護(hù)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)秩序。房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)堅決打擊房地產(chǎn)投機(jī)者和炒房者，將炒作房地產(chǎn)的資金引入股市和實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，僅僅依靠炒作房地產(chǎn)，國家經(jīng)濟(jì)從根本上無法得到長久和真正發(fā)展，國家和政府只有進(jìn)行有效調(diào)控和引導(dǎo)，真正制定并落實惠民法律法規(guī)，保障民生，從而保障確實有購房需求的居民有房可買且能夠買得起房，國家經(jīng)濟(jì)方可穩(wěn)固發(fā)展。
【論房地產(chǎn)市場價格調(diào)控的法律規(guī)制】相關(guān)文章：
濫用訴訟權(quán)利法律規(guī)制之構(gòu)建08-12
轉(zhuǎn)售價格維持的違法性與法律規(guī)制08-18
論保證保險的法律特征08-15
論保證保險的法律特征08-12
論保證保險的法律特征08-15
論高職學(xué)生頂崗實習(xí)中的法律風(fēng)險08-13
論破產(chǎn)管理人法律地位08-26