住房結(jié)構(gòu)調(diào)整不宜一步到位

　　據(jù)媒體報道建設(shè)部近日下發(fā)的文件已經(jīng)明確提出，90平方米是指建筑面積，而70％的比例要求是針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。但由于之前關(guān)于90平方米和70的爭論和解釋，出現(xiàn)多個版本和反復，人們多數(shù)對此信息來源及準確性仍表示質(zhì)疑。不管怎么說，人們還是期盼這個問題能盡快澄清和明確，否則會對新政的實施執(zhí)行以及房地產(chǎn)市場的正常運作帶來很大的影響。我有些不明白，解釋這個政策為什么比制定這個政策還難？新政出臺已經(jīng)快一個半月了，到現(xiàn)在還停留在解釋概念的階段。不過，現(xiàn)在總算有了一些眉目。

　　其實，我是贊成90平米為建筑面積、70比例按城市住宅總量控制。因為，如果堅持按套型建筑面積容易引起人們的概念混亂，而套型建筑面積與建筑面積之間雖有不同，但差別并不大。不過，我從媒體報道中卻看不到細則有明確90平方米是指建筑面積的字眼，反而覺得細則依然在堅持采用套型建筑面積的概念，只是將其明確定義為指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)面積和分攤的共有建筑面積組成。其實這兩者是有一些差別的，只是差別不大而已，或者說套型建筑面積近似或約等于建筑面積。

　　可能是大家已經(jīng)厭倦于對這兩個概念的糾纏，干脆將兩者等同起來算了。70％的比例按年度城市總量控制，雖然操作難度會更大，但比較合理和切實可行。因為，如果70的比例落實到項目，同時又對中小戶型住宅進行限價的話，就會出現(xiàn)一盤兩制的狀況，難以操作和執(zhí)行。而如果按總量控制，則可以因地制宜，有些項目100建大戶型，有些則可以100建小戶型，有些則按地段限定戶型比例。

　　而且，可以對整個是中小戶型的樓盤才要求限地價和房價，定向供應(yīng)給首次置業(yè)的消費者，如果供不應(yīng)求就采取公開搖珠抽簽的方式配售；而大戶型和混合戶型則仍按市場價格和運作方式發(fā)售。雖然住宅結(jié)構(gòu)比例的調(diào)整是十分必要的，但我對新政能否順利落實和實施依然保持懷疑態(tài)度。因為，廣州目前住宅供應(yīng)市場是大中戶型居多占70以上，而中小戶型卻不到30。而且，70中小戶型住房比例是應(yīng)當包括經(jīng)濟實用房和廉租房的，現(xiàn)在廣州這兩個方面還沒有怎么發(fā)展，中小戶型70的比例一下子都壓在市場供應(yīng)的商品住宅上，由倒三七的比例調(diào)整為正三七，180度的轉(zhuǎn)變，可能使地方政府、開發(fā)商和市場都難以適應(yīng)，甚至可能會因為欲速則不達，而導致調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的新政胎死腹中。這是我最不希望看到的、也是最擔心的結(jié)果。

　　因此，我建議調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的新政最好采取循序漸進、分步實施的辦法，向廣州這樣的城市，比較適宜第一步由倒三七調(diào)整到倒四六，第二步由倒四六調(diào)整為五五，第三步由五五調(diào)整為正四六，第四步由正四六調(diào)整為正七三，半年或一個季度調(diào)整一次，這樣12年就能調(diào)整到位，政府、開發(fā)商和市場也有一個緩沖和適應(yīng)的過程。

　　調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)量化地方責任針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，為進一步加強市場引導和調(diào)控，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，已經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)這一《意見》，并要求各地區(qū)、各部門認真貫徹執(zhí)行。制定并實施建設(shè)規(guī)劃明確新建住房結(jié)構(gòu)比例首先要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標，并納入當?shù)亍笆�一五”發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。

各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在20xx年９月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報省級建設(shè)主管部門備案。各級建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關(guān)加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。其次要明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。“十一五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自20xx年６月１日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。稅收、信貸和土地的政策調(diào)節(jié)更具可操作性調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從20xx年６月１日起，對購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過５年（含５年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過５年（含５年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到25％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置３年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從20xx年６月１日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％�？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例２０％的規(guī)定。保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。

各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿１年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿２年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。

對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿１年的，按閑置土地處置。此外，為了有步驟地解決低收入家庭的住房困難，必須加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在20xx年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財政也要加大支持力度。20xx年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。