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新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展分析
摘 要:文章在闡述國家2008年9月以來房地產(chǎn)有關(guān)經(jīng)濟政策、介紹各個一線城市房地產(chǎn)動向的基礎(chǔ)上,討論了河南省新鄉(xiāng)市的環(huán)境狀況和市場狀況,指出了新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的局面以及應(yīng)對措施。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);市場狀況;營銷手段;新鄉(xiāng)
在2008年全球經(jīng)濟危機的大環(huán)境下,我國連續(xù)出臺了一系列刺激消費和拉動內(nèi)需的措施,其中也包括針對房地產(chǎn)的各項救市政策,主要集中在降息、降稅、經(jīng)濟投入等方面。央行從2008年9月16日起到年底,連續(xù)5次降息,且下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。10月22日晚,相關(guān)部門也共同出臺了一系列刺激房地產(chǎn)市場的政策:如個人首次購買90m2及以下普通住房,契稅稅率下調(diào)到1%;個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;個人銷售住房暫免征收土地增值稅;房貸最低首付款比例調(diào)整為20%等。以“國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見”為代表的新一輪房產(chǎn)救市政策的推出放寬了二套自住房貸款限制,加大對中低價位、中小套型普通商品房建設(shè)項目的信貸支持、取消城市房地產(chǎn)稅等。除此以外,為了應(yīng)對金融危機,政府還實施了“一攬子”計劃,把擴大內(nèi)需、振興產(chǎn)業(yè)和科技支撐結(jié)合起來,僅國家的4萬億元投資計劃中,與房地產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系的就占32%。
1 各級地方政府措施
中央的措施只是在宏觀層面上,具體到每個省、市,因為各地的情況不同,各地方政府也因地制宜,在宏觀政策下做出了進(jìn)一步的調(diào)整,調(diào)整措施主要分為放寬條件、調(diào)整公積金貸款政策、減稅和降低準(zhǔn)入門檻4種。Www.11665.CoM
1.1 放寬條件
南京市在2008年第一季度放緩了土地推出的節(jié)奏,淡化了開竣工時間,南京國土資源局在7月建議今后控制未來單宗用地規(guī)模,降低單幅地塊的出讓金總額,并延長出讓金額較高地塊的付款期限。天津和武漢也在隨后的土地拍賣中減少了近一半的供應(yīng)。上海在此輪調(diào)整中略顯穩(wěn)重,它的方式是對現(xiàn)行基準(zhǔn)地價進(jìn)行重新評估,而這樣一來土地價格將有更新的機會。
1.2 調(diào)整公積金貸款政策
河南省政府2008年8月23日召開經(jīng)濟運行會議,會中提出購買首套自住商品房申請住房公積金貸款的首付房款比例由目前的30%調(diào)減為20%,最高貸款額度根據(jù)各市房價情況將適當(dāng)提高,貸款期限可延長20~30年,住房公積金交付人在全省范圍內(nèi),可異地申請辦理住房公積金貸款購買住房。
1.3 減稅
為促使樓市回暖,各地相繼出臺了以減稅、推行貨幣補貼及降低準(zhǔn)入門檻等一系列積極的購房政策,以期市場重回健康的軌道。如福州對契稅減半放寬預(yù)售:在一定條件范圍內(nèi),可享受契稅減半征收等相關(guān)稅收優(yōu)惠政策,放寬預(yù)售許可證門檻,縮短了開發(fā)商回籠資金的周期。重慶則規(guī)定凡該市農(nóng)村居民,在重慶首次購買一套建筑面積90m2以下(含90m2)普通商品住房(含二手住房),其購房單價在重慶市國土房管部門公布的市場均價以下的,免征契稅。而長沙推行的是貨幣補貼,具有經(jīng)濟適用住房購買資格的城市居民,在購買普通商品房時,由政府給予貨幣補貼、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、勞�；稹⑷朔酪椎亟ㄔO(shè)費等多項房地產(chǎn)稅費減免或延遲收取。
各項刺激和優(yōu)惠措施出臺后,進(jìn)入2009年以來,房地產(chǎn)市場在前期強有力的政策調(diào)控下,人們的購買欲被釋放,各地的房地產(chǎn)市場都在不同程度上出現(xiàn)了成交量回升、價格上漲的局面。
2 新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場狀況
新鄉(xiāng)市位于河南省北部,北銜安陽,南臨鄭州,是一個以工業(yè)為主的城市。作為一個三線城市,也受到市場的影響,但與一線城市相比調(diào)整的幅度并不明顯。2009年1~2月,全市限額以上工業(yè)增加值增速同比增長2.1%,截至2月底,全市金融機構(gòu)存款余額50.6億元,比年初增長11.8%;貸款余額533.3億元,較年初增長5.4%。全市商品房銷售面積同比增長89.3%。在目前市場環(huán)境下,新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場面臨著新的挑戰(zhàn)和機遇,下面主要從2個方面進(jìn)行闡述:2.1 新鄉(xiāng)市政府措施的實施新鄉(xiāng)市政府在2008年11月25日提出了“新鄉(xiāng)市人民政府關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見”,主要包括大力發(fā)展住房保障、降低稅費標(biāo)準(zhǔn)、加大金融信貸支持和積極推進(jìn)城市舊城改造和新型農(nóng)村住宅建設(shè)4個方面。為了響應(yīng)中央的宏觀調(diào)整政策,新鄉(xiāng)市政府也推出了刺激房地產(chǎn)市場的21條政策。從近期的經(jīng)濟變化可以看出,前階段調(diào)控和刺激內(nèi)需的影響在新鄉(xiāng)已經(jīng)達(dá)到初步效果,經(jīng)濟開始復(fù)蘇。面對這樣的經(jīng)濟現(xiàn)狀,新鄉(xiāng)市開發(fā)區(qū)主要的房地產(chǎn)開發(fā)公司綠地、綠都、建業(yè)都在積極促銷以搶占客戶、贏得先機。
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)商的應(yīng)對措施
面對目前房地產(chǎn)市場的變化,新鄉(xiāng)市各個房地產(chǎn)開發(fā)商做出了哪些判斷?有什么動作?下面通過兩個方面進(jìn)行分析:2.2.1 營銷手段。目前每個區(qū)域的營銷手段各不相同,主要體現(xiàn)在代表樓盤,利用其資源獨有性維持價格不變,推廣上更多的利用口碑營銷擴大客戶量,而邊緣樓盤則以低起價來吸引客戶的關(guān)注。
表1各樓盤營銷手段
區(qū)域老區(qū)新區(qū)開發(fā)區(qū)項目假日王府塞納春天世紀(jì)村紫郡綠地綠都營銷手段尋找兼職售樓員活動,目的在擴大項目影響,價格未變無優(yōu)惠景觀段,樣板房開放,優(yōu)惠幅度不大老帶新活動,送配套費,價格無優(yōu)惠第二批房源2500認(rèn)購,婦女選房優(yōu)惠100元/m2低價起,2100送配套前期排號階段,邀請客戶到鄭州實地觀看2.2.2 未來市場的競爭。根據(jù)新鄉(xiāng)市2009年住房建設(shè)實施計劃,2009年各類住房建設(shè)總量37 552套,建筑面積403.645萬m2。其中:套型建筑面積小于90m2的住房32 816套,建筑面積269.63萬m2,占住房總建筑面積的73%。計劃建設(shè)商品住房29 294套,建筑面積315.76萬m2。其中:套型建筑面積小于90m2的住房24 558套,建筑面積221.03萬m2,占商品房總建筑面積的70%。計劃建設(shè)政策性住房8 188套,建筑面積52.8萬m2(小區(qū)商業(yè)配套用房4.2萬m2,住房面積48.58萬m2)。其中:計劃建設(shè)經(jīng)濟使用房7 286套,建筑面積43.72萬m2,套型建筑面積60m2左右;計劃建設(shè)廉租住房972套,建筑面積4.86萬m2,在經(jīng)濟適用房小區(qū)內(nèi)按10%,套型面積小于50m2。從地域分布來看,2009年城市住房建設(shè)開發(fā)主要布局于新鄉(xiāng)市北部和東部;普通商品房,主要布局于中心城區(qū)、開發(fā)區(qū)和東區(qū)。集中于中心城區(qū)的均為舊城改造項目;經(jīng)濟適用房的建設(shè)主要安排在鐵西區(qū)的宏力大道、八一路、人民路的西段,中心城區(qū)的南部、東北部也有經(jīng)濟適用房的分布。
表2各區(qū)土地供應(yīng)量
區(qū)域中心區(qū)新區(qū)開發(fā)區(qū)土地供應(yīng)量17宗土地共36.2hm213宗土地共69.3hm23宗土地共34.47hm2總建筑面積90.56萬m2173.19萬m286.16萬m2平均容積率2.5 2.5 2.49百畝以上土地2宗3宗2宗大宗土地總建20~26萬m225~49萬m225~51.33萬m2為適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā),各區(qū)的土地供應(yīng)如表2所示。從各個區(qū)域的土地供應(yīng)來看,在2009年新增的土地主要集中在老城區(qū)和新城區(qū),而開發(fā)區(qū)僅供應(yīng)3塊,其中2塊大宗土地還是現(xiàn)在已經(jīng)入市的項目。從整體容積率來看,各個區(qū)域的新批樓盤都在2.5附近,這種容積率多數(shù)為小高層、高層,由此看來,未來多層的稀缺性更加突出。從大宗土地來看:老區(qū)雖然供應(yīng)土地數(shù)量最多,但是單宗土地規(guī)模較小,多在1.33hm2以內(nèi),而新城區(qū)土地供應(yīng)最大,且規(guī)模都較大,可以預(yù)見未來新區(qū)的競爭將進(jìn)一步加大。
3 新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的狀況以及可能采取的應(yīng)對措施
3.1 新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的狀況
目前房地產(chǎn)市場在2009年春節(jié)后大勢回暖的趨勢下,絕大多數(shù)項目依然堅守價格不降,各項工程也在順勢啟動,而客戶也在整體的宣傳下逐漸改變觀念;但未來的產(chǎn)品同質(zhì)化、大供應(yīng)現(xiàn)象為未來市場埋下了很大的隱患。從宏觀方面、城市方面和項目方面的分析可以發(fā)現(xiàn),目前大勢上通過國家的積極扶持和各地提供的便利條件已經(jīng)出現(xiàn)了可喜的改觀,成交量和價格都有不同程度的增長,但是后期其龐大的供應(yīng)情況也使得未來的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)很多的變數(shù),在目前情況下仍不能過度和盲目提高價格。
3.2 開發(fā)商的具體應(yīng)對策略建議
對于新鄉(xiāng)市開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)公司,應(yīng)及時采取積極的應(yīng)對策略,決策中應(yīng)充分考慮以下幾個因素:①新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場,由于土地的稀缺性和土地成本相對較低,對于新鄉(xiāng)這樣的中小城市,房地產(chǎn)開發(fā)基本不存在泡沫,房地產(chǎn)的價位還會穩(wěn)中有升。
目前國家采取的持續(xù)宏觀調(diào)控措施,目的是為了抑止房價暴漲引起市場紊亂,防止泡沫經(jīng)濟,并不是國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行抑制。相反鑒于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中的巨大比重,國家會采取既有利于保持房地產(chǎn)市場的發(fā)展又有利于防止泡沫經(jīng)濟的系列措施。近期,國家和各級政府已出臺了主要針對自購房以及改善住房的客戶的鼓勵消費措施,以后還會逐步出臺針對房地產(chǎn)的各種措施,因此對后期的估計應(yīng)該還是樂觀的;②樓盤市場定位和客戶群的特點,決定了該樓盤的投資價值,決定了樓盤受鼓勵限價房政策措施的影響程度。如果樓盤處于其余各競爭對手樓盤無可比擬的絕對地理優(yōu)勢,規(guī)劃理念先進(jìn),設(shè)計合理、性價比較高,針對的絕大多數(shù)是中高端客戶群體,而這些潛在的消費群體的消費目的和投資目標(biāo)比較明確,他們能夠洞察市場先機,適時投資價值高、稀缺性強的產(chǎn)品,不會和限價房、廉租房、經(jīng)濟適用房的客戶群體造成沖突,由于樓盤的高附加值導(dǎo)致樓盤價格的抗跌性較強、適應(yīng)市場的能力也較強,政策、市場的變化對后期的銷售價格不會有太大的影響;③樓盤的形象樹立刻不容緩,尤其是對于剛進(jìn)入新鄉(xiāng)的開發(fā)公司。樓盤的開發(fā)引入了資金,并為新鄉(xiāng)市關(guān)注本樓盤的人們所盡知,政府和樓盤的潛在客戶對本樓盤的開工有著很大的期待,如果一再延遲開發(fā)計劃,放緩開發(fā)的步伐,處于觀望、搖擺不定的階段,不但巨額資金長期占用成本增加,并且可能會對市場開發(fā)公司樓盤的信心產(chǎn)生不良的影響；
④目前的市場對樓盤的成本控制是一個機遇。成本的控制顯得尤為重要,成本降低一分錢,價格便有了二分的競爭力。
[參考文獻(xiàn)]
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