- 相關(guān)推薦
試論業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的定位
如何為業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司定位是多年來長(zhǎng)期困繞物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)懸而未決的重大核心問題，準(zhǔn)確科學(xué)地為業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司定位，明確業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司各自的法律地位，奠定物業(yè)管理立法的基石，是我國建立業(yè)主自治自律與物業(yè)管理公司專業(yè)化管理相結(jié)合的物業(yè)管理體制必不可少的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的首要前提和必然要求。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的定位問題早在一九九九年五月的全國物業(yè)管理工作深圳會(huì)議上，國家建設(shè)部宋春華副部長(zhǎng)就已經(jīng)尖銳地提出來，物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士為之進(jìn)行了艱辛困苦的追尋和探索，但至今為止卻沒有尋求到一個(gè)解決業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司定位問題的根本良方。之所以沒有找到這個(gè)良方的最根本的重要原因在于尋求方法上的偏差。部分人僅僅局限于從自身的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行提升和挖掘，還有一部分人也只是從經(jīng)濟(jì)管理的理論中探索和推敲；卻恰恰忽視了業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的定位從本質(zhì)上說是一個(gè)法律的范疇，必須依據(jù)我國現(xiàn)行的法律，從法律的基本規(guī)定以及立法原意中進(jìn)行追尋和探索。因而造成了物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士一頭霧水，不知所措，處于一個(gè)既感到定位問題很重要，又無可奈何的尷尬局面，找不到一個(gè)根本的出路來。本文試圖從法律的層面上，從一個(gè)全新的視角出發(fā)，通過對(duì)我國民法中建筑物致害的責(zé)任主體的立法原意的剖析，借鑒國外以及我國港澳臺(tái)地區(qū)的成熟經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，從而依法準(zhǔn)確合理地確立業(yè)主委員會(huì)作為區(qū)分所有建筑物的管理人的法律地位，確立物業(yè)管理公司作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人的法律地位，以徹底解決業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的定位問題。
在物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理公司是構(gòu)成了物業(yè)管理法律關(guān)系的最主要的民事主體。那么，物業(yè)管理的這些民事主體的法律地位究竟為何呢？從全國人大立法機(jī)關(guān)正在起草和審議的《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》中所設(shè)立的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度來看，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)就是區(qū)分所有建筑物的管理，很明確業(yè)主的法律地位就是建筑物區(qū)分所有權(quán)人。但這個(gè)法律制度并沒有直接對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司進(jìn)行明確的法律定位，而設(shè)定了區(qū)分所有建筑物管理人和區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人這兩個(gè)法律地位。那么，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司究竟誰擁有區(qū)分所有建筑物管理人的法律地位？誰又擁有區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的法律地位？我們必須對(duì)此有一個(gè)清楚、準(zhǔn)確、合理、科學(xué)地定位，因?yàn)檫@直接涉及到物業(yè)管理民事主體的權(quán)利與義務(wù)，關(guān)系到物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。為了清楚、準(zhǔn)確、合理、科學(xué)地給業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司作出法律定位，我們不妨先從我國民法對(duì)管理人的立法原意進(jìn)行如下的探討和剖析。
管理人這個(gè)詞語的法律概念最早是出現(xiàn)在我國民法通則之中的�！吨腥A人民共和國民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外�！边@條法律將建筑物致害的責(zé)任主體確定為“所有人或者管理人”，對(duì)于建筑物所有人的法律地位是比較清晰的，這就是我們常在物業(yè)管理活動(dòng)中被稱為業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)人。由于這條法律確立了管理人責(zé)任主體的法律地位，因而在《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》里，管理人就被直接納入了建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度之中。那么，管理人的立法原意究竟是什么？只有明確了我國民法對(duì)管理人的立法原意，才能正確確立物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的法律地位，才能依法均衡業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。
對(duì)于這種建筑物致害的責(zé)任主體，各國的見解是不同的。大多數(shù)大陸法系國家規(guī)定，只有建筑物的所有人才能成為建筑物致害的責(zé)任主體。例如，《法國民法典》第一千三百八十六條就只規(guī)定“建筑物的所有人”對(duì)于建筑物的保管或建筑不善的致害承擔(dān)責(zé)任。此外，比利時(shí)、墨西哥、秘魯、阿根廷、智利、巴西等國家均采用此立法例。而且，這些國家在規(guī)定所有人對(duì)受害人直接承擔(dān)責(zé)任的同時(shí)，還賦予所有人對(duì)其他對(duì)于損害的發(fā)生有過錯(cuò)的人的追償權(quán)。這種立法例的根據(jù)是，受害人通常無從發(fā)現(xiàn)和弄清事實(shí)上究竟是誰對(duì)于建筑物的失修或建造瑕疵負(fù)有過錯(cuò)，因此允許受害人直接對(duì)所有人起訴是公平合理的。
德國、日本、意大利等少數(shù)大陸法系國家規(guī)定了建筑物致害的多元責(zé)任主體。依據(jù)《德國民法典》第八百三十六至八百三十八條的規(guī)定，建筑物倒塌致害的責(zé)任主體有以下四類：1.自主占有人，即作為自己所有而占有物的人；2.前自主占有人，即倒塌或剝落是在土地的前占有人的終止占有的一年內(nèi)發(fā)生者由前占有人負(fù)責(zé)；3.建筑物占有人，即因行使某項(xiàng)權(quán)利而占有他人土地上的建筑物或工作物的占有人，其代替土地占有人負(fù)責(zé)；4.建筑物保養(yǎng)義務(wù)人，即為占有人承擔(dān)保養(yǎng)建筑物或與土地相聯(lián)的工作物，或由于自己享有用益權(quán)而應(yīng)保養(yǎng)建筑物或工作物的人，與占有人負(fù)相同的責(zé)任。依據(jù)日本民法第七百一十七條規(guī)定，工作物致害的責(zé)任主體原則上是占有人，但占有人對(duì)于防止損害發(fā)生已盡到必要注意時(shí)，則例外地由所有人負(fù)賠償責(zé)任。不論所有人還是占有人負(fù)責(zé)，其承擔(dān)責(zé)任后均可對(duì)實(shí)際引起損害的責(zé)任人行使追償權(quán)。依據(jù)意大利民法，原則上只有所有人是責(zé)任主體，但當(dāng)?shù)顾潞Πl(fā)生在用益權(quán)人的占有期間時(shí)，則由所有人與占有人負(fù)連帶責(zé)任。
在英美法，建筑物致害責(zé)任主體原則上是占有人。根據(jù)是占有人直接地控制和監(jiān)管著建筑物，因此，也有義務(wù)承擔(dān)建筑物致害的責(zé)任。美國侵權(quán)法在建筑物致害方面的責(zé)任主要與財(cái)產(chǎn)的占有和控制相聯(lián)系，而與所有權(quán)沒有什么關(guān)系。也就是說，占有和控制決定責(zé)任，誰占有和控制著房屋，誰就有責(zé)任將其管好。但也有例外：1.享有終身產(chǎn)權(quán)的人（相當(dāng)于大陸法系上的用益權(quán)人）對(duì)其享有終身產(chǎn)權(quán)的建筑物致害承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)橥ǔＧ闆r下這些建筑物由他占有著；2.出賣人，一般情況下房屋的出賣人在喪失占有后對(duì)房屋的倒塌不再負(fù)責(zé)任，但當(dāng)其另有約定或出賣人有欺詐行為時(shí)則由出賣人負(fù)責(zé)。
從各國對(duì)建筑物致害責(zé)任主體的法律規(guī)定，可以明確確定建筑物致害責(zé)任主體，應(yīng)該是：1.建筑物的所有人；2.建筑物的占有人；3. 建筑物保養(yǎng)義務(wù)人。
我國民法在對(duì)建筑物致害的責(zé)任主體的立法中，借鑒了國外立法的成熟經(jīng)驗(yàn)，采取了法國式的立法體例，實(shí)行了單一制的責(zé)任主體制度。在《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條中規(guī)定，建筑物及其他設(shè)施造成損害的責(zé)任主體是“所有人或管理人”。盡管我國民法的這條法律規(guī)定從字面上看是“所有人或管理人”，但所反映的實(shí)質(zhì)仍然是屬于“所有人”的單一制責(zé)任主體。
我國民法規(guī)定的所有人指對(duì)建筑物或其他設(shè)施享有占有、使用、收益和處分權(quán)的人。損害發(fā)生時(shí)不管所有人是否直接現(xiàn)實(shí)地占有建筑物或其他設(shè)施。也不管其成為所有人的時(shí)間長(zhǎng)短，均不妨礙由所有人承擔(dān)責(zé)任。即使損害發(fā)生于出借、保管、出租、出典等期間，所有人并未實(shí)際占有所有物，但仍由所有人承擔(dān)責(zé)任。
我國民法在建筑物致害責(zé)任主體所規(guī)定的管理人是指依照法律、法規(guī)或行政命令對(duì)特定建筑物或其他設(shè)施享有固
定的帶有永久性的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的人。管理人是依照法律、法規(guī)或行政命令直接產(chǎn)生的，不同于當(dāng)事人以出租、出借、出典等法律行為自愿設(shè)定的占有人（如承租人、借用人和典權(quán)人）。管理人的存在是我國社會(huì)主義國家國有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離的結(jié)果。我國國有的建筑物或其他設(shè)施一般授予國有企業(yè)、事業(yè)單位或機(jī)關(guān)團(tuán)體進(jìn)行管理，被授權(quán)的單位享有占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利。這種享有管理權(quán)的人就是我國民法中的所謂“管理人”。所以，管理人在我國民法立法的原意上應(yīng)該是指享有占有、使用、收益甚至處分權(quán)利的建筑物管理者，是指基于所有人授權(quán)或者其他法律事由而對(duì)建筑物取得法律上或事實(shí)上的占有，以及承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)的人。從這個(gè)立法原意上顯然管理人仍然是等同于具有所有人權(quán)能地位的，并且在建筑物保養(yǎng)義務(wù)的程度上也相當(dāng)于占有人的法律地位。
我國民法在建筑物致害責(zé)任主體規(guī)定“所有人或管理人”承擔(dān)建筑物致害責(zé)任的立法根據(jù)在于，建筑物或其他設(shè)施致害的終極原因往往是建造或管理有缺陷。建造和管理往往又是一種復(fù)雜的過程。物業(yè)管理公司雖然承擔(dān)有一定的管理服務(wù)責(zé)任，但這種管理服務(wù)責(zé)任是通過與業(yè)主委員會(huì)所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同獲得的，并不是天生具有的，而且這種管理責(zé)任也是有限度的，是全部管理責(zé)任其中的一部分。因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)合同不能也不可能將建筑物致害的全部管理責(zé)任都囊括在內(nèi)，例如，建筑物建造缺陷而造成的損害，其責(zé)任人可能是建筑物的開發(fā)建設(shè)單位，也可能是設(shè)計(jì)者、承建施工者或前所有人，過錯(cuò)情形可能是設(shè)計(jì)者設(shè)計(jì)不合乎規(guī)范，也可能是承建施工者偷工減料或者馬虎草率，也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的，甚至可能是占用人野蠻使用形成的，這些因素是根本不可能在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定由物業(yè)管理公司來支配控制，除了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)之外往往其他民事主體（如物業(yè)管理公司）是不可能左右控制或徹底解除的。何況，當(dāng)物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，沒有盡到合同所約定的管理服務(wù)責(zé)任，就應(yīng)該以合同違約來承擔(dān)管理服務(wù)責(zé)任。但是，業(yè)主委員會(huì)的管理責(zé)任卻是天生具有的，物業(yè)管理公司的管理服務(wù)是由其按合同約定的，而合同沒有約定的管理責(zé)任顯然仍然由業(yè)主委員會(huì)所保留，業(yè)主委員會(huì)有保留管理責(zé)任的權(quán)利，自然就要有承擔(dān)管理責(zé)任的義務(wù)，理應(yīng)成為合法的管理人。根據(jù)過錯(cuò)責(zé)任原則，誰有過錯(cuò)誰就應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。既然業(yè)主委員會(huì)沒有將全部管理責(zé)任通過物業(yè)管理服務(wù)合同交給物業(yè)管理公司，自然物業(yè)管理公司就不可能承擔(dān)全部管理責(zé)任。否則，讓物業(yè)管理公司作為管理人承擔(dān)責(zé)任，就有悖公平正義的民法基本原則，不符合我國民法對(duì)管理人的立法本意。
由于物業(yè)管理公司具有“管理”二字，而物業(yè)管理公司又從事的是物業(yè)管理活動(dòng)，因此，通常人們往往都會(huì)望文生義地將物業(yè)管理公司誤解為建筑物的管理人。其實(shí)這是“管理”二字給人們?cè)斐傻囊环N錯(cuò)覺。從管理人的法律概念來看，物業(yè)管理公司首先不享有對(duì)建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利；其次，沒有享有對(duì)特定建筑物的“固定的”“帶有永久性”的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。相對(duì)比較之下，業(yè)主委員會(huì)則具有固定的帶有永久性管理權(quán)的性質(zhì)，因?yàn)榻ㄖ锎嬖冢捅仨殞?duì)區(qū)分所有建筑物行使管理權(quán)，雖然業(yè)主委員會(huì)要經(jīng)過換屆選舉，但“鐵打的營(yíng)盤，流水的兵”，業(yè)主委員會(huì)委員的人選更迭并不會(huì)影響業(yè)主委員會(huì)的存在，業(yè)主委員會(huì)作為管理團(tuán)體是永久性伴隨著區(qū)分所有建筑物而存在的。業(yè)主委員會(huì)是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主合法權(quán)益的群眾性自治自律組織，其民事責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)。而全體業(yè)主擁有對(duì)建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利，自然從責(zé)任與權(quán)利的主體都是一致。如果使管理人的地位空置，就會(huì)在司法實(shí)踐中因管理人的真空，而錯(cuò)誤地將物業(yè)管理公司作為管理人，使物業(yè)管理公司代人受過。顯然這樣就將物業(yè)管理公司放在了一個(gè)權(quán)利與義務(wù)不均衡的地位上，勢(shì)必不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。相反將業(yè)主委員會(huì)放在管理人的地位上，由全體業(yè)主承擔(dān)區(qū)分所有建筑物管理的整體責(zé)任，不僅直接體現(xiàn)了業(yè)主自治管理的權(quán)利，而且也平衡了業(yè)主自律的義務(wù)責(zé)任。
鑒于我國物權(quán)法仍然在起草和審議階段，而且物權(quán)法所設(shè)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度并不完善，因此，我們?cè)诖擞斜匾獙?duì)各國以及我國港澳臺(tái)地區(qū)的有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)所涉及到的管理人以及管理服務(wù)人的法律條款進(jìn)行借鑒和探討。
各國以及我國港澳臺(tái)地區(qū)的有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律條款通常都將管理人作為區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)（即物業(yè)管理活動(dòng)中的業(yè)主大會(huì)）的召集人。如《德國住宅所有權(quán)法》第二十四條規(guī)定：“住宅所有權(quán)人會(huì)議，每年至少由管理人召集一次。”《瑞士民法典》第七百一十二條中規(guī)定：“除另有約定外，樓層所有人大會(huì)由管理人召集并主持；”《日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第三十四條中規(guī)定：“集會(huì)由管理人召集；”“管理人至少每年應(yīng)召集一次集會(huì)”。實(shí)際上在物業(yè)管理活動(dòng)中，區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議、集會(huì)或業(yè)主大會(huì)都應(yīng)該是由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集的。因此，從管理人召集業(yè)主大會(huì)的職責(zé)來看，是等同于業(yè)主委員會(huì)的。除此以外，管理人的權(quán)利義務(wù)也等同于業(yè)主委員會(huì)。如《德國住宅所有權(quán)法》第二十七條中規(guī)定：“管理人的權(quán)利義務(wù)如下：（1）執(zhí)行住宅所有權(quán)人會(huì)議的決議并監(jiān)督住宅規(guī)則的執(zhí)行；（2）采取必要措施保存及修繕共有物；（3）在緊急情況下，采取其他保存共有物的措施；（4）管理共有基金。”《意大利民法典》第一千一百三十條規(guī)定：“管理人應(yīng)當(dāng)：（1）執(zhí)行共有人大會(huì)通過的決議；（2）制定共有財(cái)產(chǎn)的使用規(guī)則，為公共利益提供服務(wù)從而使共有人能夠更好地享有共有財(cái)產(chǎn)；（3）征收各種費(fèi)用，分?jǐn)倿榻ㄖ锕灿胁糠值恼＞S修和公共服務(wù)支出的必要費(fèi)用；（4）完成保全建筑物共有部分固有權(quán)利的行為。最后，年終時(shí)，管理人應(yīng)當(dāng)報(bào)告管理帳目�！�
我國香港地區(qū)的《多層大廈（業(yè)主立案法團(tuán)）條例》規(guī)定，依法成立了業(yè)主立案法團(tuán)，大廈各分層業(yè)主在該大廈所享有的權(quán)利、權(quán)力、利益和所負(fù)的責(zé)任，便都交給業(yè)主立案法團(tuán)去運(yùn)用和執(zhí)行。因此，當(dāng)大廈周圍出現(xiàn)山體滑坡，業(yè)主立案法團(tuán)就應(yīng)該承當(dāng)維修和賠償?shù)呢?zé)任。這實(shí)質(zhì)上就是由業(yè)主立案法團(tuán)擔(dān)當(dāng)著區(qū)分所有建筑物管理人的角色。而這個(gè)業(yè)主立案法團(tuán)就相當(dāng)于我們物業(yè)管理活動(dòng)中的業(yè)主委員會(huì)。在我國澳門地區(qū)，針對(duì)由樓宇或其他工作物造成之損害，《澳門民法典》第四百八十五條明確規(guī)定：“一、樓宇或其他工作物因建造上之瑕疵、保存上出現(xiàn)缺陷而全部或部分倒塌者，該樓宇或工作物之所有人或占有人須對(duì)由此而造成之損害負(fù)責(zé)；但證明其本身無過錯(cuò)，又或證明即使已盡應(yīng)有之注意義務(wù)亦不能避免該等損害者除外。二、基于法律或法律行為而對(duì)樓宇或工作物負(fù)有保存義務(wù)之人，須代該樓宇或工作物之所有人或占有人對(duì)完全因保存上出現(xiàn)缺陷而造成之損害負(fù)責(zé)�！薄栋拈T民法典》的這條法律規(guī)定實(shí)際上明確了建筑物致害的責(zé)任主體是建筑物的所有人、占有人、以及負(fù)有保存建筑物存在義務(wù)之人。其中負(fù)有保存建筑物存在義務(wù)之人就是《澳門民法典》第三卷物權(quán)的第五章分層所有權(quán)中法律所規(guī)定的，由分層建筑物所有人大會(huì)所選舉出的管理機(jī)關(guān)。根據(jù)《澳門民法典》第一千三百五十四條規(guī)定：“管理機(jī)關(guān)系由一名或多名管理人組成�！钡谝磺傥迨鍡l規(guī)定：“管理機(jī)關(guān)系由分層建筑物之所有人大會(huì)選出及免職”。顯然分層建筑物所有人大會(huì)所選舉出的管理機(jī)關(guān)實(shí)際上就是我們?cè)?/p>
物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主大會(huì)所選舉出的業(yè)主委員會(huì)。
在全國人大立法機(jī)關(guān)起草審議的《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》也是按照各國及我國港澳臺(tái)地區(qū)的上述法律條款的立法精神來設(shè)定建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的。如在《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》第一百零七條規(guī)定：“區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議由管理人召集�！钡谝话僖皇䲢l規(guī)定：“管理委員會(huì)和管理人的職責(zé)如下：（一）共用部分的清潔、維護(hù)、修繕及一般改良；（二）區(qū)分所有權(quán)人共同事務(wù)的建議；（三）區(qū)分所有權(quán)人和專有部分占有人違規(guī)行為的制止；（四）區(qū)分所有建筑物及其周圍環(huán)境的維護(hù)；（五）收益及其他經(jīng)費(fèi)的收支、保管及使用；（六）區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議的執(zhí)行；（七）管理規(guī)約、會(huì)議記錄等文件的保管；（八）管理服務(wù)人的委任、雇用及其監(jiān)督；（九）會(huì)計(jì)報(bào)告、結(jié)算報(bào)告及其他管理事項(xiàng)的提出及公告；（十）管理規(guī)約的規(guī)定的其他事項(xiàng)�！币虼耍@其中的管理人自然就是業(yè)主委員會(huì)，而其中的管理服務(wù)人就是物業(yè)管理公司。
眾所周知，我國的物業(yè)管理是改革開放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理的最大區(qū)別物業(yè)管理是遵循著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律運(yùn)作，而不是像傳統(tǒng)的房屋管理哪樣按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式運(yùn)作。遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，建立、培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的首要前提就必須科學(xué)、準(zhǔn)確、清晰地為參與物業(yè)管理市場(chǎng)的民事主體進(jìn)行定位。只有正確地解決了物業(yè)管理民事主體的定位這個(gè)根本性的主要問題，才能明確各個(gè)民事主體的權(quán)利和義務(wù)，否則就無法清晰的確立各個(gè)民事主體的權(quán)利和義務(wù)，容易造成這些民事主體相互之間的角色錯(cuò)位。事實(shí)上，近年來在物業(yè)管理行業(yè)所反映出的許多難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題，實(shí)際上大多數(shù)問題都是由于沒有明確物業(yè)管理民事主體法律地位而產(chǎn)生的。
應(yīng)該指出長(zhǎng)期以來之所以沒有能很好地解決業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律地位問題，在某種程度上是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)形成的“官本位”思想觀念束縛的結(jié)果。一味地在強(qiáng)調(diào)和擔(dān)憂人民群眾的素質(zhì)的高低，擔(dān)心賞賜給人民群眾民主權(quán)利之后，人民群眾將不能正確行使這些權(quán)利，會(huì)出現(xiàn)權(quán)利濫用和失去控制的局面。在這種“官本位”的思想觀念束縛下，根本就不可能來正確探討、分析和解決業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律地位問題，而總是隔靴搔癢在考量業(yè)主委員會(huì)權(quán)利給多、給少的問題，以致于有些物業(yè)管理公司還提出了“由業(yè)主委員會(huì)委托管理的‘二手項(xiàng)目’不接”的所謂“四不接原則”。業(yè)主委員會(huì)是社會(huì)主義民主肌體的細(xì)胞，克服和擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的“官本位”思想觀念的束縛，科學(xué)、準(zhǔn)確、清晰地確立業(yè)主委員會(huì)的法律地位，通過業(yè)主委員會(huì)的法律地位直接賦予人民群眾應(yīng)有的民主權(quán)利，對(duì)于大力推進(jìn)社會(huì)主義民主的進(jìn)程，具有著十分重要和深遠(yuǎn)的歷史意義和現(xiàn)實(shí)意義。同時(shí)，也有利于解決長(zhǎng)期困繞著物業(yè)管理行業(yè)的權(quán)利義務(wù)不均衡的難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題，將物業(yè)管理公司從無休無止的索賠糾紛中徹底解脫出來。
從上述分析明顯可見，物業(yè)管理公司是不具備管理人這種主體資格的，只有業(yè)主委員會(huì)才具有管理人這種資格，物業(yè)管理公司只能具備管理服務(wù)人的資格。既然如此，我們就應(yīng)該依照我國物權(quán)法所確立的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，通過物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法，直接賦予業(yè)主委員會(huì)為區(qū)分所有建筑物管理人的法律地位，直接賦予物業(yè)管理公司區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的法律地位。
【試論業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的定位】相關(guān)文章：
試論物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系08-05
試論中國廣播的文化戰(zhàn)略定位08-11
試論內(nèi)部控制評(píng)價(jià)報(bào)告與審計(jì)報(bào)告關(guān)系定位08-07
論文——試論物業(yè)品牌價(jià)值戰(zhàn)略的定位園林綠化08-16
試論工會(huì)組織在創(chuàng)建學(xué)習(xí)型企業(yè)活動(dòng)中的定位與作用08-15
試論上市公司利潤(rùn)操縱08-07
股份公司權(quán)力中心的定位08-05