個(gè)人房屋贈(zèng)與的涉稅解析

　　個(gè)人房屋贈(zèng)與的涉稅解析
　　
　　陳召利
　　
　　一、個(gè)人所得稅
　　
　　根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅[2009]78號(hào)）的規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：
　　
　�。ㄒ唬┓课莓a(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
　　
　　（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
　　
　　（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
　　
　　除上述情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照應(yīng)稅金額的20%繳納個(gè)人所得稅。
　　
　　對(duì)受贈(zèng)人無償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。
　　
　　受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
　　
　　二、營(yíng)業(yè)稅及附加
　　
　　根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買賣等營(yíng)業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕111號(hào)）的規(guī)定，個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營(yíng)業(yè)稅：
　　
　�。ㄒ唬╇x婚財(cái)產(chǎn)分割；
　　
　　（二）無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
　　
　�。ㄈ�）無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
　　
　�。ㄋ模┓课莓a(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
　　
　　除了上述情形以外，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條第（一）項(xiàng)規(guī)定，單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)按應(yīng)稅金額的5%繳納營(yíng)業(yè)稅。無錫市區(qū)依法繳納營(yíng)業(yè)稅的，應(yīng)同時(shí)按營(yíng)業(yè)稅稅額的7%、3%、2%的比例繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，即營(yíng)業(yè)稅及附加合并稅率為應(yīng)稅金額的5.6%。
　　
　　三、土地增值稅
　　
　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條的規(guī)定，土地增值稅暫行條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。(m.panasonaic.com)因此，房屋贈(zèng)與，不征收土地增值稅。
　　
　　四、契稅
　　
　　根據(jù)《契稅暫行條例》第二條第（四）項(xiàng)和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）的規(guī)定，房屋贈(zèng)與，全額征收契稅，稅率為3%。
　　
　　五、印花稅
　　
　　根據(jù)《印花稅暫行條例》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）的規(guī)定，房屋贈(zèng)與，全額征收印花稅。
　　
　　需要提醒的是，符合免征情形的，受贈(zèng)人的購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定；其他情形的，受贈(zèng)人的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。這將直接影響受贈(zèng)人再次轉(zhuǎn)讓房屋享受免稅優(yōu)惠的時(shí)間。此外，除了上述納稅以外，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)和房屋登記機(jī)構(gòu)的要求，辦理免稅和房屋變更登記手續(xù)，需要提供公證書，公證費(fèi)一般為贈(zèng)與房屋價(jià)值的2%，也是一筆不小的開支。

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