- 相關推薦
城市經(jīng)營的城市規(guī)劃方略研究
城市經(jīng)營的城市規(guī)劃方略研究
摘要 本文論述了城市經(jīng)營的規(guī)劃方略，主要有 9 個： 1. 保護城市歷史文化遺產，長遠考慮城市經(jīng)營 ； 2. 美化城市景觀，以景觀美提升城市資產價值； 3. 優(yōu)化城市環(huán)境，以環(huán)境美提升城市資產價值； 4. 合理規(guī)劃城市廣場，搞好廣場工程經(jīng)營； 5. 開發(fā)區(qū)與城市整體協(xié)調，少投入多生產； 6. 行政中心帶動房地產增長，政府引導城市經(jīng)營； 7. 控制私人用地與建房，培育房地產業(yè)經(jīng)營氣氛； 8. 基礎設施區(qū)域共用，節(jié)約投資并增加效益； 9. 規(guī)劃先行，搞好城市經(jīng)營性規(guī)劃。
關鍵詞：城市經(jīng)營；城市規(guī)劃；城市規(guī)劃方略；歷史文化遺產；景觀；城市資產；環(huán)境
一方面中國經(jīng)過 20 年的改革開放，經(jīng)濟水平大大提高，城市建設的時機更好。另一方面中國經(jīng)濟發(fā)展的投資趨向城市，給城市建設帶來了機遇。然而， 國家和地方財政對城市建設的投資非常有限 ，城市發(fā)展資金要靠城市自己，城市經(jīng)營提到了日程。
國內外多年的實踐證明，在城市建設中，規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃必須先行。在城市經(jīng)營中也一樣。因此，城市經(jīng)營的規(guī)劃方略研究，十分重要。城市規(guī)劃走向經(jīng)營性的城市規(guī)劃，城市規(guī)劃本身就可以創(chuàng)造價值，城市規(guī)劃本身就是城市經(jīng)營。一個好的廣場規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃可以創(chuàng)造上億的價值，上海文化佳苑就是一例。一個好的城市總體規(guī)劃創(chuàng)造的價值更是不可估量，周莊、平遙規(guī)劃最有說服力。
概括起來， 城市經(jīng)營的規(guī)劃方略，主要有如下 9 個： 1. 保護城市歷史文化遺產，長遠考慮城市經(jīng)營 ； 2. 美化城市景觀，以景觀美提升城市資產價值； 3. 優(yōu)化城市環(huán)境，以環(huán)境美提升城市資產價值； 4. 合理規(guī)劃城市廣場，搞好廣場工程經(jīng)營； 5. 開發(fā)區(qū)與城市整體協(xié)調，少投入多生產； 6. 行政中心帶動房地產增長，政府引導城市經(jīng)營； 7. 控制私人用地與建房，培育房地產業(yè)經(jīng)營氣氛； 8. 基礎設施區(qū)域共用，節(jié)約投資并增加效益； 9. 規(guī)劃先行，搞好城市經(jīng)營性規(guī)劃。這些問題是城市經(jīng)營與城市規(guī)劃建設的熱點與難點問題，也是城市發(fā)展急待解決的問題。本文本著“既少花錢又能把城市建設好”的宗旨探討這些問題。
一、保護城市歷史文化遺產，長遠考慮城市經(jīng)營
• 保護城市歷史文化遺產的意義
城市歷史文化遺產保護的意義主要有 4 個方面：歷史研究——歷史文化價值、科學研究——科學價值、發(fā)展旅游——經(jīng)濟價值、可持續(xù)發(fā)展。
• 史研究——歷史文化價值
歷史文化遺產是歷史的見證，是歷史研究的重要依據(jù)。研究城市、人類發(fā)展歷史，借古豐今，有利于促進城市發(fā)展。
• 學研究——科學價值
歷史古城、建筑、構筑物（如中國的趙州橋、都江堰，埃及的金字塔）等有很深奧的科學道理，有的甚至是現(xiàn)在人們還不清楚的科學理論，保護歷史文化遺產，尤其是保護凝聚了 3000 多年歷史文化的中國歷史文化遺產，對科學研究有重要的意義。
• 發(fā)展旅游——經(jīng)濟價值，有利于更好地城市經(jīng)營
中國 3000 多年的歷史文化豐富、美麗、迷人，吸引著中國人，更讓外國人向往，是發(fā)展旅游的重要資源；是人們游憩、觀光、獲得美的享受的重要場所。平遙古城 98 年旅游收入達 90 萬元，近年均增長率為 200% 多；小小的周莊（小鎮(zhèn)），年旅游收入達 2 億元，增長率也是驚人的。
隨經(jīng)濟水平的提高，旅游收入不斷提高，旅游在國民經(jīng)濟中的比例不斷增長。我國城市歷史文化旅游的潛力很大。我國張掖市比日本的高山市的歷史文化遺產豐富得多、有價值得多，然而，我國張掖市的旅游收入占國內生產值的比例卻比日本的高山市低得多，掖市不到 10% ，而日本的高山市在 70% 以上——以旅游為生。
總之，歷史文化遺產是有重要的意義。國家每年拿出 2000 萬元用于歷史文化名城保護。歷史文化名城、世界文化遺產麗江古城，遭受地震時，國際上給了相當數(shù)量的捐助。保護城市歷史文化遺產，是城市經(jīng)營的長遠戰(zhàn)略
• 可持續(xù)發(fā)展
全球《 21 世紀議程》指出，可持續(xù)發(fā)展的一個重要方面是保護歷史文化遺產。保護歷史文化遺產功在千秋，造福子孫后代。同濟大學阮儀三教授在 80 年代初做平遙、周莊規(guī)劃時，做了保護古城鎮(zhèn)開辟新區(qū)的規(guī)劃，并嘔心瀝血地奔走說服，保下了平遙古城、周莊古鎮(zhèn)，使平遙成為了世界文化遺產，周莊也有望登錄世界文化遺產名錄，阮儀三教授當然是保護文化遺產的大功臣。同時，當時接納保護意見的決策者也是大功臣。
我國的歷史文化遺產很豐富、很有價值。遺憾的是在經(jīng)濟開發(fā)中遭到了建設性的破壞。 70 年代的太谷等城，不亞于平遙，現(xiàn)在卻蕩然無存。福州的“三坊七巷”在舊城改造中給“改”掉了。這些十分令人心。專家們認為，改革開放以來，在城市開發(fā)中對歷史文化的建設性破壞超過了“破四舊”、“文革”。西部是古“絲綢之路”，有豐富、珍貴的歷史文化遺產，在西部開發(fā)中，在 城市經(jīng)營中，一定要吸取經(jīng)驗教訓，有意識地、特別重視地保護歷史文化遺產，延續(xù)華夏文化，造福子孫后代 。
• 保護歷史文化遺產，提升城市資產價值
城市歷史文化遺產，是城市資產。歷史文化遺產，是重要的旅游資源，也是旅游資產。因此，保護歷史文化遺產，可以提升城市資產價值。平遙古城、周莊古鎮(zhèn)的歷史文化遺產保護得好，旅游發(fā)展得好，城市資產價值提升得多；杭州市歷史文化遺產規(guī)劃得好，房地產價提升得多。
�。ㄈv史文化遺產保護的內容
歷史文化遺產保護的內容主要包括 4 個方面：文物古跡的保護、歷史地段的保護、古城風貌特色的保護與延續(xù)、歷史傳統(tǒng)文化的繼承和發(fā)揚。
• 物古跡的保護
文物古跡包括類別眾多、零星分布的古建筑、古園林、歷史遺跡、遺址、杰出人物的紀念地，還包括古木、古橋等歷史構筑物。
• 史地段的保護
歷史地段包括文物古跡地段、歷史街區(qū)。
文物古跡地段指由文物古跡（包括遺跡）集中的地區(qū)及其周圍的 環(huán)境 組成的地段。
歷史街區(qū)指保存有一定數(shù)量，一定規(guī)模的歷史建構物且風貌相對完整的生活地區(qū)，該地區(qū)的整體反映某一歷史時代的風貌特色，具有較高的價值。
• 古城風貌特色的保護與延續(xù)
古城風貌特色的保護與延續(xù)包括古城空間格局、古城自然環(huán)境、城市建筑風格三部分。
古城空間格局：包括古城的平面布局、方位軸線、道路骨架、河網(wǎng)水系等。它們能反映城市的文化景觀、規(guī)劃布局思想、歷史發(fā)展、社會文化模式。
古城自然環(huán)境：包括城市及其郊區(qū)的重要地形、地貌、原野、與重要歷史有關的山、水、花、木、原野特征。城市的自然環(huán)境與城市的景觀、文化、生態(tài)緊密相聯(lián)。
古城建筑風格：包括建筑的式樣、高度、體量、材料、平面布局、與周圍建筑的關系等。建筑風格影響城市風貌特色。
• 歷史傳統(tǒng)文化繼承和發(fā)揚
歷史傳統(tǒng)文化主要包括傳統(tǒng)藝術、民間工藝、民俗精華、名人軼事、傳統(tǒng) 產業(yè)等。它們是無形的歷史文化遺產。
（四）歷史文化遺產保護的方法與原則
歷史文化遺產保護的方法 與原則 主要有 9 個方面：
• 封不動的保存（凍結保存）——原真性原則
原封不動的保存，保持歷史文化的原真性。這是聯(lián)合國提倡的標準。一般對文物古跡應原封不動的保存。
• 舊如故——謹慎修復
對于殘缺的建筑（古遺跡）修復應“整舊如故，以存其真”�！锻崴箲椪隆诽岢隽耸澜绺鲊J的 2 個修復原則：
——修復和補缺的部分必須跟原有部分形成整體，保持景觀上的和諧一致，有助于恢復而不能降低它的藝術價值、歷史價值、科學價值、信息價值；
——增添部分必須與有部分有所區(qū)別，使人能辨別歷史和當代增添物，以保持文物建筑的歷史性。 [1]
此外， 加固、維護應盡可能地少 ，即必要性原則。
• 慎重重建
一些十分重要的歷史建筑物因故被毀。由于它們是地方重要的特征、象征，因此，在條件允許的情況下，有必要重建。重建有紀念意義。
但是，重建必須慎重，必須經(jīng)專家論證，因為重建必然失去了歷史的真實性，又耗資巨大，還破壞了遺跡。在更多情況下 保存殘跡更有價值 。
• 利用以不損壞遺產為前提
對歷史文化遺產的 利用以不損壞遺產為前提 ，以續(xù)繼原有使用方式為最佳，也可以為博物館，作為參觀旅游景點要慎重，防止被破壞。
• 保持歷史街區(qū)和古城的格局特征
重點保護好歷史街區(qū)和古城的平面布局、方位軸線、道路骨架、河網(wǎng)水系等。
• 保護特色建筑風格
保護特色建筑風格，包括建筑的式樣、高度、體量、材料、顏色、平面布局、與周圍建筑的關系等�？刂七m當?shù)慕ㄖ叨取叨�、體量非常重要，切記今古不同，不要求高、求大。
• 保護歷史環(huán)境
事物與其存在環(huán)境是密不可分的，不可以脫離環(huán)境而存在。歷史文化遺傳環(huán)境的意義更重要，重要的、特色的、與重要歷史有關的地形、地貌、原野、水體、花木及其特征都要保護。
• 拿不準的古鎮(zhèn)、古村、古街、古建筑應暫不拆除
許多偏遠的地方，尤其是山區(qū)農村，古鎮(zhèn)、古村、古街、古建筑，雖然不是重點文物保護單位，但是卻也是歷史文化遺傳，有相當高的價值。當?shù)厝瞬恢�，有沒有財力和機會請專家鑒定。在這種情況下，最好暫不拆除，以免造成遺憾，待專家論證后在根據(jù)情況處理。
• 做好歷史文化古城和歷史文化地段保護規(guī)劃
規(guī)劃是龍頭，保護必須以規(guī)劃為前提，規(guī)劃必須先行。有了規(guī)劃，按規(guī)劃進行保護。
二、美化城市景觀，以景觀美提升城市資產價值
我國東部地區(qū)在改革開放早期，對城市景觀美化認識不足，街道建筑粗糙、不協(xié)調，亂建店鋪、亂擺攤點，不僅景觀不美，也影響交通、生活。 96 年以來，加深了對城市景觀美化的認識，開始治理臟、亂、差，拆除影響景觀的建筑，加強街景、建筑設計。然而，先建設后治理付出的代價是慘重的。杭州市僅在 1999 年就拆除了 1 億平方米的建筑，工作難、耗費多。有些地方雖然有美的愿望，但缺乏規(guī)劃設計或沒有搞好規(guī)劃設計，街道的建筑排列過分整齊，建筑的形式、顏色千篇一律，像火車箱一樣，也不美。
城市是人集中的生活地、工作地，是重要的旅游地。城市景觀——形象應該美，為人提供一個美好的生活、工作環(huán)境，讓人們隨時隨地享受到美。美化城市景觀，優(yōu)化城市環(huán)境，塑造美好城市形象，以此提升城市資產價值，提高城市經(jīng)營效益，尤其是房地產效益�？梢岳蒙虡I(yè)街、廣場、景觀道、濱水道、林蔭道的建設、改造，提升周圍房地產價值，以房地產增值平衡建設改造投入，甚至贏利。 美化與贏利一舉兩得，社會效益、經(jīng)濟效益、生態(tài)效益兼受 。 江津 濱江路、廣場的改造，就實現(xiàn)了贏利，許多城市的商業(yè)街、廣場、景觀道、濱水道、林蔭道的建設、改造，都實現(xiàn)了贏利。這樣的例子還有 上海浦東、大連、張家港、珠海 等。 城市經(jīng)營中，一定有意識地、要特別重視城市景觀美化，塑造美的城市形象 。
美化城市景觀、塑造美好城市形象以此提升城市資產價值的一般區(qū)位是：商業(yè)街、廣場、景觀道、濱水道、林蔭道、市政府四周 。
美化城市景觀，塑造美的城市形象，應注意以下 7 個方面：即民族地方特色；對比、協(xié)調、韻律；建筑創(chuàng)美；建筑與環(huán)境結合；建筑高度與街道寬度比例協(xié)調；搞好城市設計；加強綠化。
（一）民族特色、地方特色
特色是城市景觀和形象的生命力。
各民族應有各民族的特色。中國城市應該有中華民族特色，不應死搬硬套歐美城市特色。漢族應有漢族特色，少數(shù)民族應有少數(shù)民族特色。民族特色應從民族文化中提煉。
各地方應有各地方的特色。北方有北方特色，南方有南方特色，東部有東部特色，西部有西部特色，每個城市都有自己的特色。不要千城一面、千街一面。重慶山城特色、紹興水城特色、平遙和麗江古城特色、珠海新城特色，這都是有特色的城市，耐看的城市，可愛的城市。地方特色要從地方的自然地理、歷史文化、城市現(xiàn)狀特點出發(fā)進行挖掘。對歷史文化名城更要保護其特色。
�。ǘ⿲Ρ取f(xié)調、韻律
這是美的基本法則。建筑之間既要有對比，又要有協(xié)調，對比與協(xié)調統(tǒng)一，一系列建筑重復與變化交替形成韻律，像一曲優(yōu)美的音樂。要避免過分整齊（死板）與過分不整齊（雜亂）
（三）建筑創(chuàng)美
建筑要創(chuàng)造、創(chuàng)新、創(chuàng)美，要搞好設計，創(chuàng)造形式美觀、文化內涵深刻豐富、有生命力的建筑。創(chuàng)造美的、新的文化性建筑。其主要是：
——民族化。亦即傳統(tǒng)化，挖掘民族的、傳統(tǒng)的文化內涵，發(fā)揚光大。 3000 多年的中國建筑本身文化內涵十分豐富，建筑美的造詣很深，是建筑設計的美的源泉。
——現(xiàn)代化。 21 世紀的現(xiàn)代建筑設計理論、現(xiàn)代科學技術（如交通技術、通訊技術、電腦網(wǎng)絡技術等）、現(xiàn)代建筑材料等合理、恰當?shù)剡\用于建筑設計中，創(chuàng)造既適應現(xiàn)代生活又符合現(xiàn)代審美的建筑。
傳統(tǒng)（民族）與現(xiàn)代，雖然是歷史時間的相反的兩個方向，卻都是建筑生命力創(chuàng)造的方向。
——生態(tài)化。包括環(huán)�；�。要可持續(xù)發(fā)展，建筑必須走向生態(tài)化。應將建筑置于好的生態(tài)環(huán)境中，主要加強建筑本身的生態(tài)建設，加強庭院、墻體、屋頂綠化，美化內外景觀。
�。ㄋ模┙ㄖc環(huán)境結合
建筑與環(huán)境（包括建筑、地形、地貌、山水）結合，二者協(xié)調，方能形成好的景觀。中國古建筑與環(huán)境結合很好，依山傍水、靠山面水、親山親水�，F(xiàn)代城市中的珠海的建筑與環(huán)境結合很好，隨地起伏，依勢建房，因地綠化，因而城市景觀美麗迷人。
（五）建筑高度與街道寬度比例協(xié)調
按照人的視覺感受，建筑高度與街道寬度比在 0.5:1 時有開敞感 ; 在 1:1 時有舒服感 ; 在 2:1 時有壓迫感。因此，建筑高度與街道之比應控制在 1 ： 1~1 ： 1.5 之間，大城市可小一點，中城市略大，小城市可大一點。 [2] 同時，注意各地習慣。
�。⿵囊�(guī)劃各個層次搞好城市設計
搞好城市設計，是實現(xiàn)城市景觀美、形象美的重要舉措。不搞城市設計，是建不出美的城市的。搞好城市設計要從規(guī)劃各個層次控制，包括總體城市（形象）設計、地區(qū)城市設計、地段城市設計，城市設計重點是 總體城市（形象）設計、 中心區(qū)景觀設計、主要街道（尤其是“迎賓道”）景觀設計、廣場景觀設計、城市“大門 ” （車站、機場）景觀設計。 [3]
新區(qū)建設 ，應有街景規(guī)劃設計，應按街景規(guī)劃設計進行建筑設計、建設。街道建筑起伏有韻、進退有序。小城鎮(zhèn)可成組設計建筑、組合排列建設，以節(jié)約規(guī)劃設計費用，少花錢。
舊區(qū)改造 ，對舊街道的舊房，可通過規(guī)劃設計，對舊建筑進行外立面裝修，“穿衣”美化。不一定要大拆大建。這樣，既能美化，又少花錢。上海的南京路的改造就是成功的例子。
（七）加強綠化
綠化是城市景觀的一個重要組成部分——軟質景觀，是城市美化的重要方面，也是城市可持續(xù)發(fā)展的重要措施之一。加強綠化，使樹茂、草綠、花香。
三、優(yōu)化城市環(huán)境，以環(huán)境美提升城市資產價值
現(xiàn)在人們都認識到了可持續(xù)發(fā)展、以認為本、綠化、環(huán)境的意義，并且在城市建設中實施，大力治理環(huán)境。這是城市建設的好勢頭。
環(huán)境治理好了，居住、商業(yè)、辦公、游憩環(huán)境也好了，人氣也旺了。房地產也增值了。城市經(jīng)營，應該充分與環(huán)境治理結合，結合環(huán)境治理開發(fā)居住、商業(yè)、辦公、游憩，從環(huán)境治理中獲取價值，實現(xiàn)城市資產的價值。環(huán)境效益與經(jīng)濟效益有機結合。
四、合理規(guī)劃城市廣場，搞好廣場工程經(jīng)營
中國 50~70 年代，城市一方面由于游行、集會頻繁，另一方面由于受蘇聯(lián)城市規(guī)劃思想的影響，十分重視城市廣場的規(guī)劃建設。 80 年代，由于游行、集會活動甚少，忽視了城市廣場的規(guī)劃建設。 90 年代后期，改革開放、經(jīng)濟發(fā)展上升到了一定的水平，國家經(jīng)濟水平從“溫飽”上升到了“小康”，人民需要從基本的“衣食住行”上升到了“娛樂休閑”，全世界也開始實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，進入環(huán)境文化時代，我國又開始重視城市廣場的規(guī)劃建設。
廣場建設是一個系統(tǒng)工程，它不僅與休閑、娛樂、交往、集會有關，而且與景觀、商業(yè)、房地產、交通、綠化有觀。廣場建設要全面考慮這些問題，通過廣場建設達到提升周圍房地產價值，以房地產增值平衡建設改造投入，甚至贏利， 美化與贏利一舉兩得，社會效益、經(jīng)濟效益、生態(tài)效益兼受的城市經(jīng)營目的 。
在廣場建設中，美化了城市景觀，提供了人民休閑活動場所，取得了一定成績。但也存在著一定的問題，如廣場的規(guī)模、廣場的分布不合理等等問題。城市經(jīng)營中的城市規(guī)劃、廣場建設應注意以下 4 問題：廣場布局、廣場規(guī)模、區(qū)別一般廣場與交通島、城市總體規(guī)劃要布局好廣場。
• 廣場布局
廣場應均勻分布在城市中心，全市性的廣場應該分布在全市中心，分區(qū)性的廣場應該分布在分區(qū)中心，街區(qū)性的廣場應該分布在街區(qū)中心。廣場體系應該符合 克里斯特勒的中心地體系 ，從街區(qū)廣場到全市區(qū)廣場呈金字塔形。城邊、城外廣場，居民難以接近，效益差，不合理。
• 廣場規(guī)模
廣場規(guī)模不是越大越好，大了一是浪費資金、土地，二是廣場活動的人感到空曠、荒蕪、冷清，甚至恐懼；也不是越小越好，小了廣場活動的人就會感到擁擠、煩躁；規(guī)模大小合理才好。怎樣確定廣場的合理規(guī)模？主要從以下 3 方面確定。
• 視覺、聽覺、心理感應確定人均面積
視覺研究表明：在視力正常的情況下，人相距小于 15 米（ 48 英尺）以內能清晰地看見對方面部（如“肖像”一樣）；相距 25~130 米（ 80~428 英尺）只能辨認對方的身體姿態(tài)；
聽覺研究表明：在典型的城市噪音條件下，小聲說話在 10 米以內能聽清楚 ; 大聲說話在 21 米（ 70 英尺）以內剛剛聽到。
心理感應研究表明：在休閑活動中，人與人相距小于 2 米時，熟人感覺親切，而陌生人則感覺相互干擾、不舒服；當辨認不清周圍人的面孔、聲音時，感覺空曠、冷清、荒蕪，甚至恐懼。
綜合考慮，廣場的活動人均面積下限為 4 平方米，上限為 100 平方米，人均 8 平方米（ 28 平方英尺）的廣場充滿活力。國家綠化面積數(shù)量適當增加。
• 據(jù)廣場的服務范圍、服務人口、人到廣場活動的出游率確定廣場活動人口
廣場的服務范圍有全市性的（如上海人民廣場），有分區(qū)性的，有街區(qū)性的。全市性的廣場的服務人口是全市人口，分區(qū)性的廣場服務人口是分區(qū)，街區(qū)性的廣場服務。
一個區(qū)域的總人口有多種活動方式，不可能全部到廣場活動，只有一部分到廣場活動。到廣場活動的人口的比例即出游率乘以總人口即得廣場活動人數(shù)。
• 根據(jù)人均面積、廣場活動人口確定廣場規(guī)模
人均面積乘以廣場活動人口即得廣場規(guī)模。
( 三 ) 區(qū)別一般廣場與交通島、公園
廣場的特點是能夠吸引大量的人流、車流，交通流量很大。
然而，交通島的主要特點是起交通作用，疏導交通。交通島與廣場區(qū)別很大，在交通方面是相互矛盾的。如果把交通島做成廣場，不僅不能疏導交通，反而吸引大量的交通量，產生交通問題，事與愿違。這樣的情況已經(jīng)出現(xiàn)過，城市經(jīng)營中應避免再出現(xiàn)這樣的問題。
廣場較公園開放性強，公園較廣場隱蔽性強。
�。ㄋ模┏鞘锌傮w規(guī)劃要布局好廣場
上一輪產生總體規(guī)劃對城市廣場考慮不夠，以致在 90 年代后期很難找到一塊可做廣場的地方，要做一個廣場要拆除大量的建筑。上海人民廣場就因為用地緊張留下遺憾。
城市經(jīng)營恰逢第三輪城市規(guī)劃開始，一定要在這一輪城市整體規(guī)劃中布局好廣場，為人民規(guī)劃好活動空間，為城市規(guī)劃好開敞空間，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，這也有利于城市景觀建設。
( 五 ) 搞好廣場工程經(jīng)營，有意識地利用廣場提升周圍城市資產（房地產）價值
廣場是一個很好的休閑娛樂場所，人氣旺；景觀為美麗，視野遠曠。所以，廣場周圍房地產不僅商業(yè)價值大，居住價值也大。因此，要搞好廣場工程經(jīng)營，有意識地利用廣場提升周圍城市資產（房地產）價值
五、開發(fā)區(qū)與城市整體協(xié)調，少投入多生產
開發(fā)區(qū)是經(jīng)濟開發(fā)中出現(xiàn)的一種開發(fā)形式。我國改革開放中，開發(fā)區(qū)很普遍。開發(fā)區(qū)對經(jīng)濟建設起到了一定的作用，開發(fā)區(qū)建設有經(jīng)驗，也有教訓。今后的開發(fā)區(qū)和城市建設，應吸取這些經(jīng)驗教訓。城市經(jīng)營，應避免再出現(xiàn)開發(fā)區(qū)的失誤。
• 開發(fā)區(qū)建設與城市建設有機結合
開發(fā)區(qū)應依托城市，應作為城市的一部分，應把開發(fā)區(qū)與城市看著一個整體。城市是一個地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心，對外交通聯(lián)系的大門，因此，具有極大的吸引力。開發(fā)區(qū)依托城市才有吸引力；開發(fā)區(qū)依托城市，可減少基礎設施投資；開發(fā)區(qū)建設初期，基礎設施投入大，萬一開發(fā)區(qū)因經(jīng)濟形式變化開發(fā)不起來，還可以作為城市建設用地，這叫留有余地、彈性。前一階段有的開發(fā)區(qū)未與城市結合好，在遠離城市的地方的大片農田上搞“七通一平”，投入了大量的資金，結果開發(fā)區(qū)沒有開發(fā)建設起來，又不能作為城市建設用地，浪費了大量的資金、農田。改革開放的實際證明，與城市有機結合的開發(fā)區(qū)，發(fā)展快，效益好；反之，不與城市有機結合的開發(fā)區(qū)，發(fā)展不快，效益不好。
• 開發(fā)區(qū)的規(guī)模與經(jīng)濟發(fā)展力度相對應
開發(fā)區(qū)的規(guī)模小了，不利于經(jīng)濟發(fā)展；大了，浪費資金，因為開發(fā)區(qū)初期在征地、“七通一平”方面投入資金很大。經(jīng)濟、有效的開發(fā)是，開發(fā)區(qū)的規(guī)模與經(jīng)濟發(fā)展力度相對應。這就需要加強規(guī)劃預測。前階段的開發(fā)區(qū)，不少地方是規(guī)模過大，尤其是中、西部地區(qū)。
• 開發(fā)區(qū)開發(fā)程序應與城市發(fā)展程序協(xié)調
開發(fā)區(qū)應能夠滾動、有序的開發(fā)，并且，其滾動、開發(fā)程序與城市的發(fā)展?jié)L動、開發(fā)程序相協(xié)調，這樣才能節(jié)約投資，尤其是初期投資，取得較好的開發(fā)效益。城市與開發(fā)區(qū)是一個不可分割的整體。
六、行政中心帶動房地產增長，政府引導城市經(jīng)營
實際證明，政策跟著政府走，市場跟著政府（辦公地）走，城市經(jīng)濟增長點也跟著政府走。政府建設在哪里，哪里的房地產就增值。應該充分利用政府帶動城市經(jīng)營，引導經(jīng)濟增長點。城市經(jīng)營應該有意識地利用這個原理。 上海、寧波 等許多市政府遷建，帶動城市經(jīng)營，引導、創(chuàng)造了新的經(jīng)濟增長點； 杭州 市政府“一遷再遷”，連續(xù)帶動城市經(jīng)營、引導、創(chuàng)造了新的經(jīng)濟增長點。
七、控制私人用地與建房，培育房地產業(yè)經(jīng)營氣氛
一方面私人用地、建房，不符合國家政策，不利于城市建設，尤其是不利于城市景觀美化。另一方面私人建房，阻礙房地產業(yè)發(fā)展，不利于城市經(jīng)營。因此，在城市經(jīng)營中，應該控制私人建房，控制土地，以培育房地產業(yè)，創(chuàng)造城市經(jīng)營氛圍。中、小城市問題嚴重；大城市郊區(qū)迫在眉睫。
八、基礎設施區(qū)域共用，節(jié)約投資并增加效益
我國許多地方，尤其是經(jīng)濟發(fā)達的地方，城鎮(zhèn)密集，中心城市與周圍的次級城鎮(zhèn)（含衛(wèi)星城鎮(zhèn)）僅僅 5 公里。在 5 公里為半徑的范圍內有 5-10 個城鎮(zhèn)。這 5-10 個城鎮(zhèn)，如果每一個城鎮(zhèn)各自配置基礎設施，浪費很大；如果區(qū)域城鎮(zhèn)統(tǒng)一配置基礎設施，可以節(jié)約很多。例如，水廠， 10 個鎮(zhèn)統(tǒng)一配置比 10 個鎮(zhèn)分別配置的投資和運營費用節(jié)約 3000-4000 萬元。
九、規(guī)劃先行，搞好 城市經(jīng)營性 規(guī)劃
城市經(jīng)營必須以規(guī)劃為前提 ，因此，規(guī)劃必須先行。有了規(guī)劃，就可以看見未來，投資商就可以決策投資。規(guī)劃能夠起到“生地看著熟地”的作用。實踐充分證明了這一點，寧波、杭州的城市經(jīng)營體會最深。
城市規(guī)劃本身就可以創(chuàng)造價值， 城市規(guī)劃本身就是城市經(jīng)營 。一個好的廣場規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃可以創(chuàng)造上億的價值，上海文化佳苑就是一例。一個城市總體規(guī)劃創(chuàng)造的價值更是不可估量。實踐充分證明了這一點。寧波、杭州體會很深。周莊、平遙規(guī)劃最有說服力。
城市總體規(guī)劃應該是永久性規(guī)劃、留有余地的規(guī)劃。
要做出合理的、高水平的規(guī)劃因素很多，關鍵是以下兩點。
（一）搞好規(guī)劃領導工作，充分發(fā)揮城市規(guī)劃師的主導作用
城市規(guī)劃的參與者主要是城市領導、規(guī)劃師、公眾。
城市領導主要是領導規(guī)劃工作的進行，保證規(guī)劃的物力、人力、財力上。關于如何規(guī)劃，城市領導可以提出原則性建議，需要說明建議是供城市規(guī)劃師參考的，不要定死如何規(guī)劃，以免影響規(guī)劃師的研究、論證，造成錯誤。為了做出合理的高水平的規(guī)劃，城市領導應該樂意這樣做。因為，城市規(guī)劃畢盡是為城市領導管理服務的，只有好的城市規(guī)劃才能有利于城市領導在城市建設中取得好的管理成績；規(guī)劃畢盡是一門科學，需要專門研究才能掌握、需要專業(yè)人員——城市規(guī)劃師才能操作。科技是第一生產力，城市規(guī)劃師是城市規(guī)劃的第一生產力，在城市規(guī)劃中應起決定作用。 [4] 規(guī)劃應主要由他們通過研究、論證后做出，應充分發(fā)揮他們的主觀能動性。城市規(guī)劃師應認真考慮領導者提出的建議，積極采納合理的建議。對不夠適應具體情況的建議，要做耐心、細致的說服工作。城市規(guī)劃師要講真理。只有這樣才能做出合理的高水平的規(guī)劃。當然，要做出好的、高水平的城市規(guī)劃，也必須有高水平的城市規(guī)劃師。在實際中，有的規(guī)劃者，沒有做深入的研究，沒有做耐心、細致的說服工作，領導說怎么做就怎么做，結果領導者并不滿意。因為，領導者雖然不能夠做出好的規(guī)劃，但是，卻能夠鑒別好的規(guī)劃。
�。ǘ┮�(guī)劃與管理銜接
規(guī)劃最終通過管理實現(xiàn)。我國由計劃經(jīng)濟走向市場經(jīng)濟，由行政管理逐步走向法制管理，不斷出現(xiàn)新的經(jīng)濟開發(fā)形式，需要新的管理方式。因此，首先，規(guī)劃的內容、深度、形式、程序等都必須與管理相適應，與管理銜接，必須方便管理。其次，管理也應根據(jù)規(guī)劃的固有特點做適當?shù)恼{整，與規(guī)劃的特點相適應，二者相互銜接。只有這樣，才有利于規(guī)劃實施，規(guī)劃才是好的規(guī)劃，管理才是好的管理，才有利于城市建設，城市建設才能出成績。要做到這一點，城市規(guī)劃師與城市管理者要多交流，城市規(guī)劃師多了解管理，管理者多了解城市規(guī)劃。
參考文獻
[1] 阮儀三：《歷史文化名城保護與規(guī)劃》。 上海：同濟大學出版社， 1999 。
[2] 劉濱誼：《現(xiàn)代景觀規(guī)劃設計》。南京：東南大學出版社， 1999 。
[3] [ 美 ] 凱文·林奇：《城市意想》，北京：華夏出版社， 2001 。
[4] 李秉毅：《新時期規(guī)劃師的職責與作用 — 從科技是第一生產力看規(guī)劃師的決定作用》。規(guī)劃師， 1998（1）。
李秉毅
【城市經(jīng)營的城市規(guī)劃方略研究】相關文章：
證券版的經(jīng)營方略08-11
城市規(guī)劃實習報告01-02
城市規(guī)劃就業(yè)前景08-18
城市規(guī)劃情況匯報08-12
城市規(guī)劃人員個人總結08-12
城市規(guī)劃人員個人總結08-16
城市規(guī)劃實習報告范文08-24
城市規(guī)劃專業(yè)實習報告11-09