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2012年暑假興寧房地產(chǎn)考察報(bào)告
2012年暑假興寧房地產(chǎn)考察報(bào)告樓市調(diào)控一年多來(lái)，無(wú)論在網(wǎng)絡(luò)上還是Q群上，可以看到大家對(duì)樓市的關(guān)注是有增無(wú)減的，特別是在外的興寧鄉(xiāng)賢，因?yàn)椴槐慊丶�，�?duì)興寧的樓市更加心切，經(jīng)常在QQ上詢(xún)問(wèn)興寧樓市的情況。因此，2012年暑假借攜子回鄉(xiāng)下小住之機(jī)，順便去看了興寧大小樓盤(pán)，給大家匯報(bào)一下，也算是為在外的鄉(xiāng)賢幫點(diǎn)小忙了。
首先去的第一站，當(dāng)然是我最喜受的寧江新城。樓盤(pán)前“搶房又開(kāi)始了，樓市又回暖了，你還不趕緊買(mǎi)房嗎？”的廣告語(yǔ)令人揪心�。幗鲁堑靥幮鲁菂^(qū)，是到目前為止興寧最大的樓盤(pán)，也是素質(zhì)第一個(gè)和大城市一樣的樓盤(pán)，其人車(chē)分流，園林綠化，房間布局，管理服務(wù)等都與大城市樓盤(pán)一樣。目前，已開(kāi)發(fā)到三期了，正在銷(xiāo)售1-4幢，90平方到170平方戶(hù)型都有，售樓MM說(shuō)現(xiàn)在除1號(hào)樓還有一半貨外，2-4號(hào)樓已只有尾貨了，加之樓市回升，優(yōu)惠較以前少了。在去看工地的車(chē)上，還碰到二位從惠州回來(lái)看房的老鄉(xiāng)阿姨。她說(shuō)興寧的房?jī)r(jià)很貴，感覺(jué)比惠州還貴。我問(wèn)她那怎么不在惠州買(mǎi)呢？她說(shuō)：外面再好，也是外面，畢竟老家在這里，遲早要回來(lái)的。
第二站來(lái)到南濟(jì)橋邊的金河灣和親水灣，這二個(gè)盤(pán)隔江相望，一南一北，都是只有幾幢樓，價(jià)格戶(hù)型也差不多。但我個(gè)人更喜歡親水灣，因?yàn)榻鸷訛呈潜毕蛎娼�，親水灣是南向面江，并遠(yuǎn)望神光山，所以最好的是親水灣的臨江戶(hù)型，那景觀看得我口水直流啊。
第三站來(lái)到也是橋邊的海興花園，海興花園也是比較大型的小區(qū)了，地理位置也不錯(cuò)，屬新城區(qū)，又是江邊，目前也是清尾貨階段了。驚奇的是，均價(jià)才3500左右，與周邊4000多的均價(jià)有15%左右的差價(jià)啊。售樓MM說(shuō)，這個(gè)價(jià)是去年的，一直沒(méi)調(diào)整。
第四站來(lái)到對(duì)面的南壇路口的碧水灣B區(qū)，小區(qū)不大，位置還算可以，周邊配套完善，地基還未打，價(jià)格有點(diǎn)高。
第五站來(lái)到興民小學(xué)附近的興盛豪庭，這是應(yīng)網(wǎng)友要求去看的一個(gè)樓盤(pán)，周邊民房多，看起來(lái)比搞亂，小區(qū)也很小，格局也不好，我個(gè)人不太喜歡。網(wǎng)友說(shuō)是為了小孩讀書(shū)考慮的。
第六站來(lái)到號(hào)稱(chēng)豪宅區(qū)的廣場(chǎng)邊，凱旋城，記得春節(jié)來(lái)看時(shí)，剛好中午，吃了閉門(mén)羹，這次終于進(jìn)去了，看了沙盤(pán)，果然是豪宅定位，售樓部是最漂亮的，MM也很養(yǎng)眼，看了銷(xiāo)控表，已預(yù)定了9成了，MM說(shuō)今年二月開(kāi)始，已取消了所有優(yōu)惠�，F(xiàn)在好象正在搞地基，預(yù)計(jì)12月底開(kāi)售，吹風(fēng)價(jià)是5000起。
出來(lái)后，去旁邊的新興豪庭，這是傳說(shuō)中的又一豪宅，由中國(guó)建筑承建，看來(lái)質(zhì)素應(yīng)該也不錯(cuò)，目前已建到四層左右，可惜售樓部還未開(kāi)放，大門(mén)緊閉，連個(gè)保安也沒(méi)有，沒(méi)問(wèn)到情況。
最后去到公安局那邊的永盛豪庭，也是小區(qū)不大，周邊環(huán)境一般，地理位置一般，但價(jià)格較便宜，旁邊有一個(gè)大型小區(qū)已入住，周邊配套還可以，還發(fā)現(xiàn)了幾家紅木銷(xiāo)售商店，不知是不是有錢(qián)人多。
以下是各樓盤(pán)的價(jià)格：
樓盤(pán)
樓層
最低價(jià)
樓層
最高價(jià)
均價(jià)
寧江新城三期
3樓
3700
25樓
6000
4850
金河灣
2樓
3188
23樓
4388
3788
親水灣
5樓
3638
25樓
4900
4269
海興花園
3樓
3268
11樓
3908
3588
碧水灣B區(qū)
2樓
3580
19樓
5140
4360
興盛豪庭
2樓
3280
19樓
4980
4130
永盛豪庭
3樓
3030
17樓
4030
3530
均價(jià)
3383
4764
4074
8月初出外了，本周剛回來(lái)，承蒙網(wǎng)友捧場(chǎng)，一再催促，所以應(yīng)承網(wǎng)友本周未一定寫(xiě)好，現(xiàn)在就試著分析下興寧樓市吧，水平有限，請(qǐng)大家見(jiàn)諒：
1、從上表可知，興寧樓盤(pán)最低均價(jià)是3383，最高均價(jià)是4764，平均均價(jià)是4074元，這個(gè)價(jià)格，相比于興寧100億的GDP，一千多的工資水平，樓價(jià)確實(shí)是貴了。但是，如果從興寧的房子消費(fèi)結(jié)構(gòu)和需求來(lái)看，卻又是合理的。正如我早前一直強(qiáng)調(diào)的一樣，興寧的房?jī)r(jià)，是不能以當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平來(lái)對(duì)比的，因?yàn)榕d寧房子的剛需，除一部分是本地人外，絕大部分是外出打工的興寧人回鄉(xiāng)置業(yè)的，這個(gè)價(jià)格，相對(duì)于大中城市近萬(wàn)元以上的房?jī)r(jià)，還是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一個(gè)月合計(jì)七八千的收入，在大城市是買(mǎi)不起房的，但在鄉(xiāng)下供一套三四十萬(wàn)的房子，卻很輕松。
2、在看房的時(shí)候，遇到幾個(gè)回鄉(xiāng)置業(yè)的，他們的需求很明確，有些是小孩讀書(shū)，有些是回家落腳點(diǎn)，有些是養(yǎng)老，這都是興寧買(mǎi)房的剛需。正如在寧江新城遇到的阿姨所說(shuō)的，外面再好，始終也是要回家的。我很多年輕的親戚，他們?cè)谕獯蚬ざ嗄�，要他們回農(nóng)村居住，他們是不情愿的，但大城市的房子，他們又買(mǎi)不起，所以，在縣城買(mǎi)房，就成了他們最好的選擇。這樣他就一次性解決了居住落腳，小孩讀書(shū)，養(yǎng)老等的問(wèn)題了。
3、考察的樓盤(pán)，全部是電梯高層，新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)樓梯房已很少了，這說(shuō)明，興寧的房屋需求，已從普通型轉(zhuǎn)向改善型了，改善型的需求要求小區(qū)配套要好，戶(hù)型面積大，朝向好，對(duì)價(jià)格不敏感，追求質(zhì)量，所以質(zhì)量最好的寧江新城，價(jià)格最高，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，興寧的房?jī)r(jià)也是合理的。
4、綜合分析地理位置，小區(qū)規(guī)模配套，價(jià)格等，我認(rèn)為，最好的樓盤(pán)還是寧江新城，因?yàn)閷幗鲁堑靥幮鲁菂^(qū)中心，未來(lái)發(fā)展?jié)摿艽�，而廣場(chǎng)邊的凱旋城和新興豪庭，雖然也不錯(cuò)，但那邊配套已完善，定價(jià)也較高，發(fā)展?jié)摿σ焉倭耍�，那邊已很熱鬧了，不太適合居住。一直以來(lái)，無(wú)論是網(wǎng)友還是親友，我都是建議選擇寧江新城，但有些鄉(xiāng)下的親戚說(shuō)那太偏了。那不怪他們，他們的眼光只看到眼前的熱鬧，投資置業(yè)，是一定要跟著規(guī)劃走的，并在配套還未完善前進(jìn)入，十年前的廣場(chǎng)，不是一樣很荒涼嗎，不久以后寧江新城周邊一定會(huì)比廣場(chǎng)還熱鬧。細(xì)心的朋友可能也發(fā)現(xiàn)了，我沒(méi)去看北部的房子，是的，我從來(lái)就不看好北部，因?yàn)楸辈恳?guī)劃是工業(yè)園和商貿(mào)，是不適宜居住的，而且興寧的發(fā)展重點(diǎn)在南邊和東邊。
5、性?xún)r(jià)比最高的樓盤(pán)，要算是海興花園了，地理位置很好，興南大道寧江邊，旁邊還有正在規(guī)劃的親水公園，比周邊的樓盤(pán)金河灣和親水灣，要便宜15%以上，海興花園小區(qū)也很大，開(kāi)發(fā)商實(shí)力不小，質(zhì)量也有保證，配套也完善，重要的是開(kāi)發(fā)商良心大大的，去年以來(lái)一直無(wú)升價(jià)，價(jià)格很實(shí)在，還是現(xiàn)樓，非常適合工薪階層置業(yè)。
6、興寧樓盤(pán)很多是地基還未打，就開(kāi)始賣(mài)樓了，如碧水灣B區(qū)，我在工地上只看到一臺(tái)打樁機(jī)，還未立起來(lái)呢，但已開(kāi)賣(mài)了，看合同上寫(xiě)的是交定金八萬(wàn)。還有凱旋城也是，要交十萬(wàn)定金。所以建議大家一定要了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，最好是買(mǎi)現(xiàn)樓了。并且所有的樓盤(pán)，存貨都不多，很多還是清尾貨階段，這從另一方面，也說(shuō)明了興寧樓市的火爆。
7、興寧樓盤(pán)現(xiàn)在是不限購(gòu)，但限貸，一套可以按揭三成，二套六成，三套不能做按揭，大部分樓盤(pán)按揭都是做信用社的。
8、還有部分樓盤(pán)土地年限只有四五十年的，這個(gè)過(guò)于敏感，就不點(diǎn)名了，希望大家購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要了解清楚。而對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，有些朋友是比較介意的，就我個(gè)人而言，我覺(jué)得無(wú)所謂，按中國(guó)現(xiàn)在房屋的質(zhì)量和拆遷速度，能住三十年就算不錯(cuò)了。
9、這次回去前，就知道了新市長(zhǎng)到任后，興寧不能私建房了，果然，回去后發(fā)現(xiàn)以前滿(mǎn)大街的自建房出售的，沒(méi)有了，這些物美價(jià)廉的自建房的消失，也進(jìn)一步的造成了興寧樓市的穩(wěn)步上漲。
綜上所述，興寧樓市的走向，基本符合了我去年的判斷，即回鄉(xiāng)剛需強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。對(duì)于興寧房?jī)r(jià)未來(lái)的走向，我愚見(jiàn)如下：
1、、隨著大中城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)，房租的高漲，生活成本的加大，最重要的是工廠的轉(zhuǎn)移，很多城市的外來(lái)工也跟隨回鄉(xiāng)下發(fā)展了，最近，興寧的工業(yè)園引來(lái)了菲利蒲這個(gè)大項(xiàng)目，相信不久以后，會(huì)有更多的興寧人回家鄉(xiāng)發(fā)展。畢竟外面賺更多的錢(qián)，也比不上和家人在一起。工業(yè)園的興起，會(huì)帶來(lái)大量的外來(lái)工和中高級(jí)管理層，這些都將推動(dòng)興寧的消費(fèi)升級(jí)，支持房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。
2、這次回鄉(xiāng)下小住，發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)下真的很幸福很悠閑，沒(méi)有大城市的緊張，空氣很好，每天吃著自己種的菜，自己養(yǎng)的雞鴨，土雞蛋，傍晚就去散步，晚上就喝茶吹牛，我們鎮(zhèn)上廣場(chǎng)竟然也有跳舞的了。大城市里有的，鄉(xiāng)下都能買(mǎi)到，而且有了網(wǎng)絡(luò)后，令我驚奇的是，幫姐姐在京東買(mǎi)一個(gè)相機(jī)，隔天就送貨上門(mén)了，和大城市完全一樣�？梢哉f(shuō)，隨著城市化進(jìn)程的加快，興寧現(xiàn)在比外面還幸福，這也是越來(lái)越多人回家的一個(gè)原因。這也將推動(dòng)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定發(fā)展。
3、隨著改善型買(mǎi)家的越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商會(huì)提高樓盤(pán)的質(zhì)素，如綠化，服務(wù)等，提高附加值，進(jìn)而維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上漲。
4、追求隨著興寧新城區(qū)規(guī)劃的落實(shí)，配套的提升，地價(jià)的上升，以及建安成本的上漲，這些都支撐了房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上漲。
5、隨著私人自建房的限制，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)越來(lái)越規(guī)范，限制樓花的出售，國(guó)內(nèi)大型開(kāi)發(fā)商如碧桂園的進(jìn)駐，興寧的樓盤(pán)規(guī)模和質(zhì)量必將上一個(gè)新的臺(tái)階，當(dāng)然，房?jī)r(jià)也將上一個(gè)臺(tái)階的。
6、近期調(diào)控的放松，剛需的爆發(fā)，樓市的火爆，令興寧的開(kāi)發(fā)商取消了所有優(yōu)惠，變相的提高了價(jià)格。
綜上所述，隨著回鄉(xiāng)置業(yè)需求的增加，改善型買(mǎi)家的增多，政府的投入，地價(jià)的上漲，樓盤(pán)的規(guī)范，成本的上升，品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，國(guó)家調(diào)控的放松，期待興寧房?jī)r(jià)大跌是不現(xiàn)實(shí)的。
未來(lái)，興寧的房?jī)r(jià)，必將穩(wěn)中有升。我一直建議自住的，應(yīng)盡早的下手，任何時(shí)候買(mǎi)入都是正確的，我堅(jiān)定的看好興寧的發(fā)展，大企業(yè)進(jìn)駐興寧，濟(jì)廣高速興建，梅惠高鐵規(guī)劃，這些都將帶動(dòng)興寧的又一次飛躍，興寧的剛性需求，會(huì)較長(zhǎng)期的存在，最重要的是你享受了和家人在一起的快樂(lè)，那是千金也換不回的。
希望我所說(shuō)所做的，能給你一點(diǎn)參考和幫助。
興寧老牛于2012年8月26日凌晨
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