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住宅商品房市場的相關(guān)問題與建議
住宅商品房市場的相關(guān)問題與建議 一、前言 隨著住宅商品房市場的發(fā)展，客觀地說，目前的住宅商品房市場比前幾年要規(guī)范了許多，也的確解決了不少老百姓的居住問題。但是，隨著人們生活水平的不斷提高，隨著入世和依法治國方針的確立，人們對居住及其環(huán)境的要求也隨之提高，那種過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，只要有房住而不講究居住軟環(huán)境的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。為規(guī)范房地產(chǎn)市場，尤其是商品房中的住宅市場，為更好地保護(hù)買受人的合法權(quán)益，開展此次調(diào)研。本次調(diào)研不同于一般的房地產(chǎn)公司的市場調(diào)查。房地產(chǎn)公司的市場調(diào)查主要涉及的是：購房能力、擬購房屋的位置、何時(shí)準(zhǔn)備購買、準(zhǔn)備購買的面積等，其調(diào)查的目的主要為開發(fā)商把握投資機(jī)會(huì)與投資方向，目的有很大的趨利性，被調(diào)查的主體主要是準(zhǔn)備購房者。而本次調(diào)研的目的是調(diào)研目前房地產(chǎn)市場中存在哪些問題，今后如何解決等，被調(diào)查的主體主要是已購房者。 調(diào)查人主要走訪了6個(gè)住宅商品房小區(qū)的部分業(yè)主，并從北京市工商局、《北京青年報(bào)》、《北京日報(bào)》、《中國房地產(chǎn)報(bào)》、《北京晨報(bào)》、部分房地產(chǎn)公司的從業(yè)人員、部分房地產(chǎn)律師及律師事務(wù)所、北京市消協(xié)、政府相關(guān)職能部門等做了相應(yīng)的調(diào)查了解，在此基礎(chǔ)上提出以下問題與建議，供有關(guān)方面參考。 二、住宅商品房市場的相關(guān)問題 （一）、在房地產(chǎn)公司的設(shè)立階段，注冊資金不到位，房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理形同虛設(shè) 1、據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)公司在先期成立階段，注冊資金沒有完全到位的占92%，股東基本未投入注冊資金的占15%；而注冊資金投入量在一半以上的才占50%左右。與上海、深圳相比，目前北京的開發(fā)商進(jìn)入市場的門檻相對較低，加之北京市99%的施工企業(yè)都不同程度地墊資給開發(fā)商蓋房，開發(fā)商基本上靠預(yù)售款來帶動(dòng)開發(fā)的占50%以上，一旦銷售跟不上，缺乏滾動(dòng)資金，買受人也只能認(rèn)倒霉。難怪有人說，在北京只要有一萬元就可以玩房地產(chǎn)。 作為律師，本人曾親歷一個(gè)房地產(chǎn)公司的設(shè)立：一家民營企業(yè)作為股東約定投資2400萬元，占注冊資金的80%；一家國營企業(yè)作為股東約定投資600萬元，占注冊資金的20%。但事實(shí)上，這兩家股東一分錢沒投，卻堂而皇之地注冊了一個(gè)注冊資金達(dá)3000萬元的房地產(chǎn)公司。這當(dāng)中不但包括房地產(chǎn)公司設(shè)立、審批過程的混亂，還涉及公司登記中存在的大量問題。這其中往往涉及1~2個(gè)核心人物（或叫幕后人物），主要是他們在操縱、謀劃房地產(chǎn)公司的設(shè)立及項(xiàng)目的審批。且公司成立后，原股東往往退出歷史舞臺(tái)，部分法人股轉(zhuǎn)讓給個(gè)人（或轉(zhuǎn)讓給幕后人物可以操縱的法人），但無論轉(zhuǎn)讓給誰，注冊資金還是事實(shí)上不到位。 說道這里可能有人會(huì)說，注冊資金不到位，工商行政管理部門根本不會(huì)批，但這個(gè)問題業(yè)內(nèi)人士或代為辦理工商登記的某些人會(huì)很清楚…… 而在資金不足的情況下，為了運(yùn)作項(xiàng)目，就只能靠施工企業(yè)墊資施工、內(nèi)部認(rèn)購、用地做抵押向銀行貸款、采取無證銷售等方式運(yùn)作。一旦后續(xù)資金不到位，要么爛尾，要么偷工減料草率交房，從而導(dǎo)致業(yè)主要么得不到房、要么房屋質(zhì)量得不到保證。 2、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理意義不大 目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立是先進(jìn)行工商登記，而后由房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行資質(zhì)認(rèn)定，但事實(shí)上不管房地產(chǎn)管理部門對該企業(yè)的資質(zhì)做何表態(tài)或認(rèn)定，事實(shí)上形同虛設(shè)。因?yàn)楣ど痰怯浺汛_立了企業(yè)的法人地位，房地產(chǎn)管理部門的任何行為既不能否定也不能制約企業(yè)的法人地位和經(jīng)營行為。 建設(shè)部2000年3月29日頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第3條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)�！钡壳埃谑袌錾箱N售商品房的房地產(chǎn)商，有1/4~1/3或者更多沒有資質(zhì)，有的甚至是成立了4~5年的房地產(chǎn)商。但目前也存在一種見怪不怪的情況———沒有資質(zhì)的企業(yè)，樓盤可能銷售的很好；有資質(zhì)的企業(yè)有時(shí)倒出現(xiàn)后續(xù)資金不到位、或因?yàn)樯婕霸V訟等情況從而導(dǎo)致爛尾的情況發(fā)生。所以，目前商品房市場很大的問題是樓盤是否好銷或后續(xù)資金是否能及時(shí)到位。 3、由于部分出賣人未按有關(guān)規(guī)定向當(dāng)?shù)亟逃块T交納“教育配套費(fèi)”，導(dǎo)致買受人買了房，其子女卻有可能失學(xué)。 （二）、部分商品房違法銷售 目前商品房的違法銷售主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1、內(nèi)部認(rèn)購 國家已三令五申，明確“內(nèi)部認(rèn)購”屬違法銷售，但無論在房展會(huì)上，還是在房地產(chǎn)廣告上，均不同程度地存在一定數(shù)量的內(nèi)部認(rèn)購，目前內(nèi)部認(rèn)購在商品房買賣中占6%~10%左右。 2、無證銷售（或此證代替彼證） 《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。”其他房地產(chǎn)的相關(guān)法規(guī)也有類似規(guī)定。但目前有31%的房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售時(shí)，沒有預(yù)售許可證（當(dāng)然有一部分在后期補(bǔ)辦了預(yù)售許可證），有的項(xiàng)目甚至連預(yù)售許可證都沒有申辦就公開預(yù)售。筆者在8月份承辦的一個(gè)商品房項(xiàng)目中，售樓小姐稱“預(yù)售許可證”10月份可以辦下來，但銷售部經(jīng)理卻拿出另外一個(gè)“預(yù)售許可證”稱已辦下業(yè)主擬預(yù)購房屋的“預(yù)售許可證”，后經(jīng)筆者調(diào)查，業(yè)主預(yù)購房屋的“預(yù)售許可證”尚未申辦。由此可見，商品房銷售中不但存在無證銷售，甚至在“預(yù)售許可證”尚未申辦的情況下，當(dāng)著律師的面（筆者已亮明身份），就明目張膽地用此證代替彼證。 而目前的問題是，對于銷售時(shí)手續(xù)不全的項(xiàng)目，買受人簽訂了認(rèn)購書，但在出賣人辦理了銷售手續(xù)后，雙方正式簽訂商品房買賣合同之前，買受人反悔并發(fā)生糾紛的，法院一般不保護(hù)買受人，并認(rèn)定買賣行為有效。此舉無疑在客觀上縱容了開發(fā)商的無證銷售和內(nèi)部認(rèn)購行為，使國家的商品房銷售許可制度在法庭上大打折扣。 （三）、虛假廣告及承諾不兌現(xiàn) 1、虛假廣告，誤導(dǎo)消費(fèi)者 《商品房銷售管理辦法》第十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確�！� 但現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的某些廣告，不但談不上真實(shí)、合法，科學(xué)、準(zhǔn)確也是無從談起。目前的商品房銷售中所涉及的廣告內(nèi)容，100%真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確的幾乎沒有，一般都包含30%以上的虛假成分。 2、承諾不兌現(xiàn) 目前大量的房地產(chǎn)廣告中，包含大量的承諾性內(nèi)容，《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”由此可見，既然是應(yīng)當(dāng)，那么作為廣告的發(fā)布者——開發(fā)商（出賣人），就必須在商品房買賣合同中約定其承諾內(nèi)容（綠化率、房屋凈高、社區(qū)會(huì)所、車位等），這是其簽約時(shí)的法定義務(wù)。但現(xiàn)實(shí)中，38%的出賣人拒絕約定樓書中的承諾，95%左右的出賣人不能將樓書中的承諾全部約定在合同中，68%的出賣人只能約定樓書中的50%左右的內(nèi)容。因此，應(yīng)該說，大部分的出賣人在商品房出賣時(shí)，或多或少地違反了《商品房銷售管理辦法》第十五條的義務(wù)性規(guī)定。 （四）、相關(guān)媒體的錯(cuò)誤誘導(dǎo)、炒作 北京西四環(huán)附近的“美麗園”項(xiàng)目，曾被《北京青年報(bào)》評選為十佳明星樓盤，加之其廣告效應(yīng)等輔助手段，短期內(nèi)其樓盤銷售一空。但該項(xiàng)目從去年至今，先后出現(xiàn)了因面積公攤、綠地被侵占等違約或侵權(quán)行為而導(dǎo)致100多人的群體爭議，并發(fā)生夜里12點(diǎn)到海淀區(qū)政府集體請?jiān)傅默F(xiàn)象。而且，對“美麗園”的業(yè)主與開發(fā)商群體爭議的問題，《京華時(shí)報(bào)》、《中國消費(fèi)者報(bào)》、《中國房地產(chǎn)報(bào)》、《名牌時(shí)報(bào)》等媒體曾先后進(jìn)行過報(bào)道，但時(shí)至今日仍未解決實(shí)質(zhì)性問題。 應(yīng)該說，目前中國老百姓對報(bào)紙的信任程度還是很大的，尤其是一些知名報(bào)紙，但不可否認(rèn)的是，由于某些報(bào)紙不負(fù)責(zé)任的報(bào)道、評選與間接推薦，消費(fèi)者上當(dāng)受騙的不在少數(shù)，而問題的關(guān)鍵在于，這種評選的真實(shí)性、可靠性有多大，是否包含了趨利性？多大程度上反映或代表了民意？今后是否有必要繼續(xù)搞這種活動(dòng)？ （五）、洽談、簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，違反公平原則 目前在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，經(jīng)常遇見下列情況： 1、合同條款不能談，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房。 建設(shè)部2001年8月消息，去年北京市的經(jīng)濟(jì)適用房開工面積為267萬平方米，2001年全年計(jì)劃開工150萬平方米，但截至2001年上半年，實(shí)際開發(fā)面積僅為34.6萬平方米。由此可見，由于目前經(jīng)濟(jì)適用房開工率較低，供小于求，經(jīng)濟(jì)適用房處于賣方市場，且排隊(duì)等號(hào)的買受人遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一萬余人，加之今年下半年，已發(fā)現(xiàn)個(gè)別經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)出現(xiàn)炒賣經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，如：天通苑小區(qū)。因此，經(jīng)濟(jì)適用房98%的項(xiàng)目中，其合同條款沒有商量余地，更不能簽訂買受人提供的補(bǔ)充協(xié)議，這對保護(hù)買受人的利益非常不利。 當(dāng)然，有人會(huì)說這是市場行為、供需狀況所致。但眾所周知，從目前的商品房市場來看，商品房市場不但不規(guī)范，且還處于一定程度的賣方市場，加之買受人和出賣人相比，在專業(yè)知識(shí)等方面均處于劣勢，尤其是買受人已交付了一定數(shù)量的定金后，房屋的交易與洽談根本上是不平等的，對于這種不公平的交易，政府及有關(guān)部門應(yīng)該有所作為，尤其是司法部門應(yīng)該保護(hù)弱者，這樣才不會(huì)失信于民，社會(huì)才能長治久安。 2、《商品房銷售管理辦法》第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。”但在目前的商品房預(yù)售過程中，98%的出賣人不能按照該規(guī)定，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人出示《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》；而對于《商品房買賣合同示范文本》的簽約前明示，也只有67%左右的出賣人可以做到。此外，在出賣人事先有補(bǔ)充協(xié)議的情況下，有84%的出賣人事先不將此協(xié)議告知買受人，而當(dāng)買受人提出商談、簽訂由買受人提供的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，出賣人又加以拒絕。且出賣人往往在《商品房買賣合同示范文本》及補(bǔ)充協(xié)議之外，還單方制訂某些對出賣人有利的、不可商談的條款。，如：限制買受人對樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)等。 3、違反法律規(guī)定，單方擴(kuò)大相關(guān)法律術(shù)語（如不可抗力）的內(nèi)涵與外延，且這種解釋往往是對出賣人有利的。 4、排斥買受人聘請律師，有的項(xiàng)目甚至聲稱“如果買受人帶律師簽合同，就不賣�！保▽�(shí)際上怕買受人的律師揭穿出賣人的不合法行為） （六）、實(shí)測面積與公攤不公問題 關(guān)于實(shí)測面積與公攤不公的問題，目前已成為房地產(chǎn)界的一大投宿熱點(diǎn)，筆者也曾就此撰文，并分別刊登在2001年4月10日的《北京日報(bào)》和2001年4月18日的《北京晨報(bào)》上引起了社會(huì)各界較大的反響。目前，該方面的矛盾主要表現(xiàn)在： 1、將不應(yīng)公攤的部位讓業(yè)主分?jǐn)偅? 部分房地產(chǎn)公司為牟取不當(dāng)利益，將本不應(yīng)由買受人分?jǐn)偟牟糠�，比如：出賣人的辦公用房、出租房、營業(yè)用房及地下停車場等分?jǐn)偨o買受人，使業(yè)主蒙受重大損失。 2、在原有的公攤面積基礎(chǔ)上，讓業(yè)主多攤； 由于目前的《商品房買賣合同》附件二中只標(biāo)出了公攤部位，既不標(biāo)出公攤面積總數(shù)，也不標(biāo)出各公攤部位的實(shí)際面積數(shù)量，這就為出賣人讓業(yè)主多攤留下了漏洞。 3、出賣人侵犯買受人的利益，擅自經(jīng)營公攤面積； 作為公攤面積，產(chǎn)權(quán)歸全體買受人共有，但現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常出現(xiàn)出賣人將已由買受人分?jǐn)偟牟课怀鲎饣蚪挥伤斯芾�，這實(shí)際上侵犯了全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)。 4、不告知業(yè)主分?jǐn)偟恼鎸?shí)情況和數(shù)據(jù)（往往套內(nèi)建筑面積縮水，公攤面積加大，且公攤面積的變化幅度超出約定幅度），不向業(yè)主出示《商品房銷售面積明細(xì)表》（目前新的合同沒有約定），以避免業(yè)主退房�！吨腥A人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定，消費(fèi)者享有知情權(quán)。有鑒于此，買受人對其購買房屋的真實(shí)情況（比如：測繪部門的實(shí)測面積數(shù)據(jù)）享有知情權(quán)，但目前62%的出賣人在交付商品房時(shí)不向買受人出示測繪部門的實(shí)測面積數(shù)據(jù)———《商品房銷售面積明細(xì)表》，且買受人提出異議時(shí)，出賣人往往以各種借口拒絕或拖延，買受人為獲得真實(shí)數(shù)據(jù)向測繪隊(duì)查詢時(shí)，測繪隊(duì)又不與查詢，買受人聘請律師去查時(shí)，測繪隊(duì)同樣不與配合。 近年來，因?yàn)楣珨倖栴}導(dǎo)致集體訴訟或團(tuán)體爭議的商品房項(xiàng)目不少，比如：美麗園、日月東華、嘉德公寓、聽濤雅園、華興園、都會(huì)華庭等，且每個(gè)項(xiàng)目涉及的業(yè)主平均在100戶以上。 （七）、定金的約定與認(rèn)購書的簽訂不規(guī)范 目前在商品房買賣中，大多數(shù)項(xiàng)目是先簽認(rèn)購書并交納定金，然后在開發(fā)商規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式合同。但問題的關(guān)鍵是，在出賣人、買受人雙方簽訂認(rèn)購書并交納定金以后，往往約定如果買受人在規(guī)定的日期內(nèi)未簽正式合同或買受人未交付首付款，出賣人有權(quán)單方?jīng)]收買受人的定金（但卻不約定出賣人違約后定金的雙倍返還條款），而買受人在簽訂了這樣的條款后，基本上就失去了主動(dòng)權(quán)并被套牢。且新版的《商品房買賣合同》根本沒有關(guān)于定金的條款，導(dǎo)致認(rèn)購書與《商品房買賣合同》銜接不上。而且，正式合同簽訂后，認(rèn)購書往往被出賣人收回，這樣，買受人手里沒有了定金的證據(jù)，想行使定金權(quán)利也不可能了。 應(yīng)該說，在簽訂正式的《商品房買賣合同》之前，簽訂認(rèn)購書是照搬香港的習(xí)慣做法，但在我國法律中并沒有這項(xiàng)前置性的程序規(guī)定，且從以往的售樓過程中可以看出，買受人簽訂了認(rèn)購書、交了定金以后，往往被套住，如果不打算購買該幢樓宇，就要冒損失定金的危險(xiǎn)。 （八）、銷售與物業(yè)管理不銜接，出賣人與物業(yè)管理公司互相推諉 《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售（包括：現(xiàn)售、預(yù)售）時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議�！钡聦�(shí)上，出賣人不但不與買受人訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議，甚至以各種借口推脫。目前有89%的商品房項(xiàng)目在銷售時(shí)，買受人未能與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議，70%以上的買受人沒有看到物業(yè)管理公約等物業(yè)管理文件、合同，而且，往往是出賣人不同意簽訂，導(dǎo)致交房時(shí)，業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生爭執(zhí)。 （九）、買受人自己的法律意識(shí)談泊，應(yīng)加強(qiáng)宣傳 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前買受人在購房時(shí)自己聘請律師的不到2%，大多數(shù)人認(rèn)為：目前新版的《商品房買賣合同》是國家制訂的，以為很全面了，認(rèn)為新合同可以保護(hù)自己的利益（不知道出賣人已經(jīng)在合同條款上做了相應(yīng)的文章），且大多數(shù)人在購房時(shí)有一種從眾心理———大家都這樣簽了，我也這樣簽算了。而且，有時(shí)出賣人誘導(dǎo)買受人——要么聲稱售樓處有出賣人替買受人請的律師，可以解決買受人的法律疑問并幫助買受人簽訂買房合同（但售樓處的律師是出賣人的律師，不可能站在買受人的立場，更不可能維護(hù)買受人的利益，更有甚者，個(gè)別律師事務(wù)所還向買受人收取律師費(fèi)，并從收取的律師費(fèi)中向出賣人返還一部分，這樣的律師事實(shí)上違反了《律師職業(yè)規(guī)范》中關(guān)于“雙向代理”的規(guī)定，且應(yīng)受到懲戒）。 （十）、在商品房的交付階段，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題 目前房屋交付時(shí)主要存在以下與質(zhì)量有關(guān)的問題： A、 房屋裂縫；B、地基沉降；C、頂棚漏水；D、墻皮脫落等 但上述問題，從法律或住宅設(shè)計(jì)規(guī)范上講，除地基沉降以外，一般不屬于房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，但目前的房地產(chǎn)法律中，除房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題外（該問題危及房屋安全，一般不影響房屋的使用），尚沒有約束房屋外在質(zhì)量（外觀、墻皮脫落、裂縫等）的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致房屋使用時(shí)大打折扣，使買受人經(jīng)常為漏雨、墻皮脫落等瑕疵而苦惱或奮戰(zhàn)。 （十一）、交付時(shí)變更原設(shè)計(jì)、規(guī)劃，或?qū)⒁驯粯I(yè)主分?jǐn)偟牟课唬☉?yīng)歸全體業(yè)主共同所有）規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更為其他設(shè)施（事實(shí)上規(guī)劃部門也侵犯了業(yè)主們財(cái)產(chǎn)的共同所有權(quán)） 近期，因?yàn)殚_發(fā)商改變規(guī)劃，將沙盤中的綠地變形縮水或改建成停車場、商場，增建住宅樓或增加層數(shù)、縮小樓間距以增大容積率，不按照原規(guī)劃對小區(qū)進(jìn)行建設(shè)，包括原規(guī)劃中的配套設(shè)施，且規(guī)劃部門也將原規(guī)劃修改，導(dǎo)致出賣人的先期承諾不能兌現(xiàn)，從而引發(fā)群體爭議的事情不斷發(fā)生。主要體現(xiàn)在： 1、改變原規(guī)劃，尤其是對原規(guī)劃中配套設(shè)施（托兒所、幼兒園、中心社區(qū)、人工湖等）的變更； 2、將已被業(yè)主分?jǐn)偟牟课唬☉?yīng)歸全體業(yè)主共同所有），規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更為其他設(shè)施（事實(shí)上規(guī)劃部門也侵犯了業(yè)主們財(cái)產(chǎn)的共同所有權(quán)），同樣侵犯了全體業(yè)主的共同權(quán)益。 應(yīng)該說，業(yè)主們在買房時(shí)，不但看中的是房屋的戶型、外觀，也包括該項(xiàng)目的規(guī)劃、綠化、會(huì)所、物業(yè)管理、人文景觀等，當(dāng)然這些條款很多業(yè)主在簽合同時(shí)并未將其約定在合同里，司法實(shí)踐中也不保護(hù)，但事實(shí)上這是對業(yè)主居住環(huán)境權(quán)利的一種侵犯，因?yàn)槌鲑u人賣房時(shí)不但將其作為廣告宣傳，而且是出賣人的一個(gè)賣點(diǎn)。而買受人在購房時(shí)，不但看中的是房屋的戶型、外觀，也包括該項(xiàng)目的規(guī)劃、綠化、會(huì)所、物業(yè)管理、人文景觀等，買受人的房價(jià)中應(yīng)該也包括了這些軟環(huán)境的因素。因此，一旦出賣人不履行這些承諾，司法部門又不保護(hù)業(yè)主的訴訟請求時(shí)，應(yīng)該說這是對業(yè)主居住環(huán)境權(quán)利的最大侵害，客觀上也是對出賣人虛假承諾或虛假廣告的一種縱容。（目前，因改變規(guī)劃導(dǎo)致爭議的項(xiàng)目主要有海淀區(qū)的美麗園、朝陽區(qū)的望京大西洋新城、順義區(qū)的雙裕小區(qū)等，且大西洋新城、雙裕小區(qū)已就此向有關(guān)部門提起了行政復(fù)議。） 作為司法部門及政府有關(guān)部門應(yīng)該很明白，買受人與出賣人相比，無論在簽訂商品房買賣合同，還是在發(fā)生爭議后的訴訟或仲裁中均處于劣勢，且出賣人在銷售商品房時(shí)，又或多或少地存在虛假成分，因此，司法部門無論從保護(hù)弱者的角度，還是從公平原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)將出賣人的虛假成分予以考慮，并充分保護(hù)弱者的合法權(quán)益，因?yàn)樵谡麄�(gè)交易過程中，出賣人違反了誠實(shí)信用的原則，所以出賣人就應(yīng)當(dāng)對其不誠實(shí)的行為承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，但目前的司法實(shí)踐令大多數(shù)消費(fèi)者遺憾…… （十二）、交樓標(biāo)準(zhǔn)不明確 目前，出賣人為了不承擔(dān)或避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，只管交樓、忽視環(huán)境及配套設(shè)施的完善，以至買受人在入住后的相當(dāng)一段時(shí)期生活在一個(gè)大工地里，生活質(zhì)量沒有保障，根本享受不到一個(gè)業(yè)主的權(quán)利。統(tǒng)計(jì)表明：92%商品房項(xiàng)目的一期工程，業(yè)主入住時(shí)配套設(shè)施尚未建成，且一般要等二年左右的時(shí)間才會(huì)遠(yuǎn)離工地的噪聲。 此外，商品房交付時(shí)，出賣人為了避免買受人退房，侵犯買受人的知情權(quán)，最普遍、最要害的是不向買受人出示應(yīng)向其出示的文件———《測繪部門實(shí)測面積文件》或《竣工驗(yàn)收備案表》等表明房屋面積或房屋質(zhì)量的文件。實(shí)踐中，在出賣人交房時(shí)，套內(nèi)面積往往比合同約定的面積小，而公攤的面積往往比合同約定的面積大，這樣依據(jù)合同約定，買受人有可能會(huì)行使退房的權(quán)利，為了避免買受人退房，出賣人往往在交付時(shí)故意不告知買受人真實(shí)情況，導(dǎo)致買受人在受蒙蔽的情況下入住，現(xiàn)實(shí)中約有62%的出賣人在交房時(shí)不告知買受人真實(shí)情況，有的買受人在入住后幾年以后才得知真實(shí)數(shù)據(jù)。但此時(shí)其權(quán)利往往因過時(shí)效而喪失。 （十三）、商住混合，不利于管理且影響居住 隨著家庭辦公的流行，很多小公司購買住宅樓作為辦公用房，但隨著人們對居住環(huán)境要求的提高，商住糾紛也在不斷發(fā)生。調(diào)查顯示：目前52%的業(yè)主不接受商住混合，28%無所謂，20%認(rèn)可商住混合。現(xiàn)在，商住混合主要存在以下問題： 1、住宅開公司，相互干擾； 住宅和商業(yè)用房在使用上有不同的要求。住宅要求安靜、舒適，公司要求熙來攘往。開公司一般伴隨著一定程度的擾民，但擾民后如何管理，物業(yè)公司協(xié)調(diào)、管理不利怎么辦？ 2、住宅開公司，拆掉承重墻開門臉； 對拆掉承重墻開門臉的情況，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)管理責(zé)任，并對全體業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任，而拆墻人則應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 3、住宅開公司，責(zé)任如何界定？ 目前，住宅能否開公司，房管部門與工商部門還在互相推，但筆者認(rèn)為這應(yīng)屬工商批準(zhǔn)事項(xiàng)。而且，住宅的防火、防盜標(biāo)準(zhǔn)與寫字樓是不同的，在商住混雜的情況下，業(yè)主的安全如何保證？ 4、商住混合的情況下商用業(yè)主與住宅業(yè)主相比，對住宅設(shè)施（如電梯等）的使用率要高的多，客觀上加快了住宅設(shè)施的磨損與折舊。 時(shí)下，各小區(qū)中雖然因?yàn)樯套』祀s而發(fā)生糾紛的并不是很多，但隨著人們對居住環(huán)境要求的提高，如果相應(yīng)的配套立法（工商登記、物業(yè)管理等）不能盡快完善的話，這種糾紛的發(fā)生會(huì)越來越多。 （十四）、物業(yè)管理公司存在的問題 1、物業(yè)管理公司沒有擺正自己的位置——管家而非主人 在現(xiàn)有的、有物業(yè)管理公司管理的小區(qū)中，有61%的物業(yè)管理公司不能擺正自己的位置——物業(yè)管理公司是管家而非主人，以至造成多起業(yè)主與物業(yè)管理公司的沖突。 2、物業(yè)管理公司應(yīng)加大管理職能，完善管理手段 物業(yè)管理公司是全體業(yè)主的管家，對全體業(yè)主負(fù)責(zé)，如有個(gè)別業(yè)主侵犯了其他業(yè)主的權(quán)利，或從事了危及全體業(yè)主安全的行為，物業(yè)管理公司應(yīng)對侵權(quán)人提起訴訟或采取其他有效措施加以制止，否則，受害業(yè)主可以未履行管理職責(zé)（違約）對物業(yè)管理公司提起訴訟。 3、物業(yè)管理公司的管理水平和人員素質(zhì)較差 2001年8月14日，北京市小區(qū)辦、市國土資源和房屋管理局物業(yè)處等部門聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的年審結(jié)果，全市41家物管企業(yè)被吊銷資質(zhì)證書（另有14家企業(yè)因培訓(xùn)人員未達(dá)標(biāo)等原因受到警告，并限期整改）。此消息一經(jīng)發(fā)布，全社會(huì)為之關(guān)注，普通市民拍手稱快（《北京晨報(bào)》2001年8月15日第21版報(bào)道）。 目前物業(yè)管理的突出矛盾是缺乏高素質(zhì)人才。由于物業(yè)管理行業(yè)屬低資本、低回報(bào)、低工資的行業(yè)，因此，高素質(zhì)的管理與服務(wù)人才很難被吸引進(jìn)來。統(tǒng)計(jì)表明：通過對840余家物管企業(yè)的綜合審查，大專以上學(xué)歷人員的從業(yè)比例明顯低于房地產(chǎn)開發(fā)、推廣等其他領(lǐng)域，而物業(yè)管理的重要程度卻絲毫不亞于上述相關(guān)領(lǐng)域。因此，市國土資源和房屋管理局物業(yè)處處長劉剛認(rèn)為，目前全市的物業(yè)管理行業(yè)正處于一個(gè)低水平運(yùn)營的狀態(tài)。 （十五）、業(yè)主委員會(huì)目前存在的主要問題 <一>、目前業(yè)主委員會(huì)的成立不是很及時(shí)有效 從目前的情況來看，63%以上的小區(qū)在商品房交付后1~2年內(nèi)沒有成立業(yè)主委員會(huì)，原因主要有：第一、沒有人愿意負(fù)責(zé)；第二、業(yè)主之間聯(lián)系不夠，沒人牽頭；第三、業(yè)主委員會(huì)的選舉和委員的推舉透明度不夠或不夠民主；第四、相應(yīng)的法律法規(guī)不配套；第五、原開發(fā)建設(shè)單位不牽頭，尤其是原物業(yè)管理公司與業(yè)主發(fā)生了一定的沖突時(shí)，原開發(fā)建設(shè)單位更不愿履行牽頭的義務(wù)，以至業(yè)主入住后，長期不能成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主的民主權(quán)利與其他權(quán)利長期得不到行使和保障。 <二>、業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立與物業(yè)管理公司的選聘存在弊端 北京市房屋土地管理局《關(guān)于全面開展組建物業(yè)管理委員會(huì)工作的通知》京房地物字【1998】308號(hào)（下稱308號(hào)文件）規(guī)定：居住小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)(以下簡稱管委會(huì))是由小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人通過產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生，代表該物業(yè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人實(shí)施物業(yè)管理的主體。成立管委會(huì)有利于維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法利益，有利于規(guī)范產(chǎn)權(quán)人、使用人和開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)之間的委托代理關(guān)系，也有利于物業(yè)管理市場的形成和規(guī)范。因此，組建管委會(huì)是實(shí)施物業(yè)管理的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)工作。但是，目前管委會(huì)的成立及管委會(huì)委員的選舉主要存在兩大問題： 1、行政色彩濃厚，業(yè)主的自治性體現(xiàn)的不夠 （308號(hào)文件）在1998年就規(guī)定，要在全市全面開展管委會(huì)的組建工作，初步形成以管委會(huì)為主體、以管委會(huì)“自治管理”與物業(yè)管理企業(yè)的“專業(yè)化管理”相結(jié)合的物業(yè)管理體制。眾所周知，物業(yè)管理企業(yè)“專業(yè)化管理”是市場行為，而管委會(huì)的“自治管理”是一種自治性的行為，但目前的管委會(huì)從成立籌備組到組建管委會(huì)，都不同程度地體現(xiàn)出了較大的行政色彩。 這種行政色彩主要表現(xiàn)在： 1）、（308號(hào)文件）規(guī)定，各區(qū)縣小區(qū)辦應(yīng)當(dāng)按照市局《關(guān)于開展組建居住小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)試點(diǎn)工作的通知》 (京房地物宇【1997】第485號(hào))文件的要求“指導(dǎo)”小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)組建管委會(huì)。管委會(huì)籌備組可以邀請所在地“街道辦事處、派出所”等有關(guān)部門參加。管委會(huì)成立后，可以聘請上述部門成員為管委會(huì)“顧問”。 2）、北京市房屋土地管理局《關(guān)于開展組建居民小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)試點(diǎn)工作的通知》京房地物字【1997】第485號(hào)（下稱第485號(hào)文件）第二條第（一）款規(guī)定：試點(diǎn)小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在區(qū)縣房地局、小區(qū)辦和小區(qū)所在地的街道辦事處的“指導(dǎo)、監(jiān)督”下成立管委會(huì)籌備組，制訂組建管委會(huì)實(shí)施方案，起草管委會(huì)章程。 3）、（308號(hào)文件）第四條規(guī)定：入住率已超過50%的小區(qū)，產(chǎn)權(quán)人、使用
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